| ERA kevin楊大哥 可以和你請教仲介的一二事嗎? |
| 發表者：好爸爸 發表數：590 IP：61.218.57.* | 2007-11-17 13:41:34 |
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kevin楊大哥 |
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| 回覆者：快被仲介煩死了 發表數：15 IP：59.121.7.* | 2007-12-14 23:20:23 |
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謝謝Kevin.... 看來找一個好仲介代銷真是很重要的事...  我的房子又近捷運，屋況又好，價錢不會很高，應該是賣的通路問題....我現在只好等專任約趕快結束了... 不過信X 及 永X 是不跟其他業者合作的...所以萬一我找了他們就很難跟其他家合作 (像您提出的建議，由一家代銷)，不然太多家我最後自己會被煩死... |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2007-12-14 11:33:28 |
我打了2小時結果...要重新設密碼,全不見了.. 簡單回答您 一.不管他有沒有用心,字面上看可能是: 1.沒有能力盡心(不是主商圈,鞭長莫及) 2.沒有真正與其他同業合作(怕踩線,或想獨泡) 3.如果您自住,怕回頭客(所以要過濾客戶) 4.價太高,同業當然先賣可賣且自己的物件,除 非您的價格偏低 二.據我所知,有部分公司有"簽案獎金",只要進案就 有獎金可拿,所以您要賣多高都不管,因為它只要 簽案獎金不是要幫您賣屋;不過我相信這只是"少 部份"沒出志氣的同業,及大多數簽案都是要幫屋 主賣掉房子的....所以,您自己判斷.. 三.專任約是:賦予經紀人賣掉房子100% 的責任 一般約是:賦予經紀人賣掉房子平均的責任 如果您的房子屋況不好(格局.方位.採光.樓層. 小環境.價格...)建議用專任,給仲介100的責任 ;如果屋況不好,又是一般約,您覺得哪一個仲介 會當"主攻物件"?會帶看只會"促銷比價",結果 別人的房子先賣掉,您的還晾在那裡... 四.美國的經紀人90%,都是專任約,互相合作配對, 成交速度快,如果我賣屋我會: 1.委託一位我接觸過覺得還不錯的仲介(A),給他 專任 2.我的窗口只對A,給他100%的責任 3.授權A代替我尋找三家不同品牌的公司,幫忙賣 ,但是我的窗口只對A,如果這三家跨過A來找我, 我會給他A的名片,請他去找A談(如果這三家跨 過A來談,誠信也有問題,我會請A換一家) 4.給專任是保障A有50%機會成交,如果A努力,有 100%成交的獨泡;其他仲介也有50%成交的機會 其實對屋主及A都較有保障 5.少了專任約所託非人被綁約的風險,也有一般 委託買方競價的自由 6.不會被很多家仲介煩....要求A定期回報各家 狀況,有出價馬上回報 7.守住價格,除非多家仲介買方的反映和我的落差 太大,顯然我的價格高於行情... 已上是個人建議及想法(現在凌晨0140,腦袋昏昏) 不代表有深厚經驗的同業及板上的大大 如有得罪及不成熟的想法 請各位板上的大大海涵啦...頭昏了!!! 或到: http://tw.myblog.yahoo.com/malone6868指教 讓我"鞭長莫及"的委託,就請饒了我吧!!!!! ( 伺服器有問題,發不出去,真無緣回答這問題!!!) |
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| 回覆者：快被仲介煩死了 發表數：15 IP：59.121.16.* | 2007-12-13 17:54:58 |
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Kevin先生，想請教您: 我最近也是要賣屋，因為之前我自己買房子時的仲介感覺還不錯，雖然是跨區(他在台北市，我要賣的房子在台北縣)，但是他很有誠意，跟我說了一堆他跟別家仲介的跨區合作計畫，為了怕跟其他仲介交涉的麻煩，我還是答應跟他簽了兩個月的專約，讓他試試看。但是快三週過去了，只來了兩組看屋客人，看完也沒下文，他跟我說有做的廣告我也沒看到，說守現場我也只看到一次....最後連電話都沒了.... 於是我在社區公佈欄貼了廣告(只是想測試一下市場狀況)，別家仲介打個不停，每個人都說我的房子很好賣要簽約幫我賣，還有仲介乾脆就帶了在找這社區房子的客人先行來看屋。因為我的房子是捷運旁的大社區，屋況也很好，價格也很合理，看到社區其他仲介也都來來去去帶客人看屋，實在覺得很奇怪。 所以合約開始兩週半後，跟他大大的抱怨了一下，他說專約可以縮短一些，但是他還是不願意放棄，還說他也已經跟很多我們這區的業者配合...要我耐心等待。 我的問題是: 1. 很明顯的，他並沒有盡心在賣，但又不願意放手，但是為何連他說在配合的在地仲介(多半都是加盟店，因為直營店都不配合)也都沒消息?是什麼原因呢? 他說他與其他仲介是按行情分佣，跟同一家仲介開發及銷售的分法是一樣的，那我實在看不出來其他仲介為何似乎也沒在銷售? 2. 他說那些打電話給我的仲介都是為了能簽到我的約，製造有看屋客人的假象，不是真的有誠意要幫我賣....簽了約以後態度就會不一樣了...是真的嗎? 3. 如果他答應我的期限到了，我應該這邊在地的仲介簽專約嗎?因為我很擔心只簽一般約我的房子又會被冷凍起來.... 4. 如果我簽一般約，我又不想太多仲介來賣，會很亂，那我該如何選擇合作的仲介?那我該去接受之前打電話給我的那些仲介嗎?還是再去店裡找業績好的仲介?仲介的品牌很重要嗎? 真的比較知名的(永X, 信X...)會比較好嗎? 真的很怕簽了約又像這次一樣.... |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2007-12-13 11:46:59 |
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回覆 阿冰 於 ：2007-12-12 22:01:06 的發言內容
臨沂麗陽,屋主從國外回來,我們已經簽約成交了...這間是個還不錯的案子 至於森林花園"那一棟"建案,我們成交6戶,永慶好像也成交了1~2戶吧?買那一棟的屋主,每次看到我們,都很親切,因為他們知道真的買便宜了..... |
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| 回覆者：阿冰 發表數：7 IP：61.218.38.* | 2007-12-12 22:01:06 |
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回覆 kevin楊 於 ：2007-11-18 23:46:46 的發言內容
這間是個還不錯的案子謝謝 我也有跟仲介去看 後來是我朋友跟永X買了 當然價格漂亮也是一個原因 |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：219.70.211.* | 2007-11-18 23:46:46 |
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回覆 阿哲 於 ：2007-11-18 21:53:46 的發言內容
謝謝楊先生您好~ 臨沂麗陽權狀29.2坪 室內約20坪...(因為年底交屋,契約與權狀會有1%容許誤差) 有約18坪的庭院使用(約定專用) 2/2/2 森林花園...雖然稀有.特殊.有他特別的價值,不過目前價位很高,還不是買的時候,除非以收藏的心態,買它的稀有,她在"大安區" 因為要保護"未成熟的好案子"怕同業去炒的的更高,而屋主也很低調,請到我信箱:malone6868@yahoo.com.tw或是到我部落格留言, 我會告訴您位置.....如您認同他的稀有價值, 覺得可以接受他的價值,我再帶您去看... |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：59.117.28.* | 2007-11-18 23:46:01 |
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回覆 kevin楊 於 ：2007-11-18 13:17:54 的發言內容
Kevin直營店的廣告可能有公司專職秘書負責 謝謝你客觀又實用的回答 感恩啦 
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| 回覆者：阿哲 發表數：217 IP：122.126.100.* | 2007-11-18 21:53:46 |
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楊先生您好~ 請問您的網站上“臨沂麗陽”一樓 權狀29.2坪，室內有多少坪數? 另外所指的“森林花園”這個案子是在哪呢? 謝謝您的回應 |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2007-11-18 13:17:54 |
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回覆 好爸爸 於 ：2007-11-18 11:45:07 的發言內容
直營店的廣告可能有公司專職秘書負責嗯 經紀人只要專心銷售..我不是很清楚各家店的分工 加盟店:公司可能會負責上廣告,其他如網路或其他曝光管道要多上的要自付費用.... 有些加盟店只有聯合廣告,沒有單店廣告,一切廣告都要自行負責... 最主要的是"親自向您說明委託後銷售狀況及客戶反應" 我是建議 先找個業績較好的 給他短期的專任,不受干擾的銷售 如果這段期間沒做廣告,也沒回報,可以換人了.. 但這個時期,買氣較遲緩,可能不會那麼快成交,如果該做的都做了..您可能要體諒他,給他多一點時間,如果3個月過去了,連出價的人都沒有可考慮換公司或將約改成"一般約",讓其他手上有真正買方的仲介機會 賣房子除非價格低或地段好有題材,通常都要一段時間運作,如果運氣好,買方剛好配對到,那就恭喜.. 另要提防某些仲介,會帶投資客先看屋,向您議價,然後出個很離譜的價格,逼您降價,多來幾次後,讓您信心崩潰而降價,結果投資客檢去,又開高價賺價差....所以賣屋心態上"不要急"如果是行情價,要對您的房子有信心,如果您的開價真的太高..真的要修正您的價格了 完了....我一定會被罵死.... 僅供參考啦!! |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：61.218.57.* | 2007-11-18 12:07:03 |
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回覆 kevin楊 於 ：2007-11-17 18:55:48 的發言內容
Kevin所有的公司都分開發及銷售兩部份 再和你請教一問題 一般仲介賣屋合約 有分專約和一般約 各自有什麼優缺點呢? 我所知道的是 專約 優點: 仲介比較喜歡推專約 (不會有同行攔路殺出) 所以賣的比較快 缺點: 比較沒有彈性 房屋條件不好或是業務擺爛 房子就被丟到冷凍庫 想解約都沒辦法解 一般約 優點: 各家仲介甚至網路都可以曝光 合約彈性大 缺點: 仲介比較不喜歡推 (甚至會跳過不帶看) 還有不同仲介公司會互相踩約 (看你要成交 我亂報個價錢 讓你無法成交) Kevin 有沒有什麼盲點 是我忽略還是搞錯的呢? 請你不吝指導
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：61.218.57.* | 2007-11-18 11:45:07 |
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回覆 kevin楊 於 ：2007-11-17 18:55:48 的發言內容
嗯所有的公司都分開發及銷售兩部份 所以換句話說 如果我們要賣屋 和我們簽賣屋合約的那位經紀人 將會負責所有行銷企劃的工作? 還好Kevin你有告訴我 否則我們一定草草就委託出去 那問題就來了 一家店至少有十來個經紀人 我該如何選擇? 頭銜高的? 長相談吐佳的? 百萬千萬經紀人? 還是......... 我該一個個interview嗎? 會不會破壞店裡的默契?
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：61.218.57.* | 2007-11-18 11:44:19 |
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嗯 所以換句話說 如果我們要賣屋 和我們簽賣屋合約的那位經紀人 將會負責所有行銷企劃的工作? 還好Kevin你有告訴我 否則我們一定草草就委託出去 那問題就來了 一家店至少有十來個經紀人 我該如何選擇? 頭銜高的? 長相談吐佳的? 百萬千萬經紀人? 還是......... 我該一個個interview嗎? 會不會破壞店裡的默契?
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2007-11-18 11:11:23 |
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回覆 無忌 於 ：2007-11-18 10:51:19 的發言內容
我只能說....既然身為仲介都認為, 有些公司 用"法車"去坳價格 也坳的下去..因為如果是"法車" 車和屋是同一張權狀,謄本上有時會標出車位號 "他"會說:總價除以總坪數=單價..不注意會被唬過 其實也不能說他錯 只是"他"沒說出下一句 應該要補充下一句: 隱瞞該說的下一句..就是:坪數及價位扣除後房屋部分的單價!! 所以去看房子時要多問一句:車位多少?車子扣掉後,房子多少? 國內有些直營體系的仲介公司,網站如果有標單價,遇法車時都直接除........... 我覺得有必要向客戶交代清楚...車和屋是不同的產品 因為我和同業交手時也吃過虧 客戶會因仲介品牌較大.而相信不合理的算法...覺得她們不會騙人 而不相信我們房車分離的說法..尤其年紀大的買方 連要算給他聽的機會都沒有...說真話反被人嫌!! 廣告打的大的...也有少是人...不是那麼良善的, 我只能這麼說啦..... |
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| 回覆者：無忌 發表數：3190 IP：123.193.222.* | 2007-11-18 10:51:19 |
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回覆 kevin楊 於 ：2007-11-18 10:41:34 的發言內容
既然身為仲介都認為,沒錯 要將"車"與"屋"分開計價 才較合理.... 為何還有那麼多昧著良心的仲介, 將車位併入建物計價??? |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2007-11-18 10:41:34 |
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回覆 無忌 於 ：2007-11-18 10:00:37 的發言內容
沒錯還有一種是把車位當建物賣 即便是"法車" 因為產品不同 不能一併計價 要獨立出來 要將"車"與"屋"分開計價 才較合理.... 一併計價 會讓單價變低..小心啦!! |
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