台灣房市不振，自住投資皆宜謹慎
【工商社論】

　日前，國泰建設與政大房地產研究中心公布台灣第三季預售屋價格指數，仍然維持與過去兩季相同情況，即價漲量縮現象。同時公布的幾個重要指標也顯示，銷售率下跌、成交時間延長，以及推案量減少等。顯然，一年多來台灣房地產市場景氣反轉的情況已經非常明顯。因此我們願在此指出台灣房地產市場景氣有關的幾個重要因素，提供國內潛在購屋人或投資者參考。畢竟對大多數購屋者而言，房價如此昂貴，每個人一生中買房次數也不會太多，購屋自然要十分謹慎，才能在最佳時刻購得理想房子。

　首先，當房價指數連續出現三季的價漲量縮，其實已經充分顯示房地產市場上所謂「價量背離」現象。因為以往不動產學術界多次研究結果都發現，台灣不動產市場有非常明顯的「量比價先行」現象，也就是說，如果房地產的交易量很大，表示市場的情況很好，未來房價會逐漸上漲。反之，如果房地產交易量很少，表示市場狀況很差，未來房價就會出現下跌。現在，台灣的房市交易量已經連續三季都呈現減少現象，因此我們可以預期短期內的房價，幾乎不可能出現再上升情況。

　其次，為何交易量減少，目前房價還持續上漲呢？答案很簡單，因為供給減少之故。事實上，台灣今年以來，建商的推案量已經大幅減少，所以才能維持預售屋價格居高不下。其實從景氣指標來看，「建築申請面積」是一個領先指標，當建商申請興建預售屋的總面積減少，就代表房地產市場的景氣已經準備往下調整。

　再者，房地產市場景氣的另外一個指標，就是預售屋的銷售率與二手屋的成交時間，這是房地產景氣的同時指標。當銷售率下降且成交時間不斷拉長，表示買氣不夠，或買方在觀望，這時候市場就會由賣方市場轉為買方市場，於是房價就會有更大的議價空間。業者的調查報告中即指出，平均交易有一成的議價空間。這是指預售屋而言，因為在市場情況很好的賣方市場時，預售屋通常很難有任何折扣的。至於二手成屋方面，一般成交價都會比原始出價少一成左右，這是台灣房地產的交易習慣。但是以目前預售屋都可以有一成的議價空間來看，二手成屋的平均議價空間可能更大。

　第四，在此同時，我們也看到財政部公布九月份的土地增值稅收入比去年同期減少百分之二十四。而九月份除了台北市的土增稅上升以外，其餘地區幾乎都大幅下滑，尤其嘉義縣減少最多達百分之八十，就連經濟情況一向不錯的新竹市也下降百分之七十一。土增稅可說是房地產市場的落後指標，反應了市場交易後的結果。

　從上述四個不動產市場重要因素來看，台灣不動產市場已經很明顯的出現衰退徵兆。那麼影響房地產的國內外總體因素呢？我們也不太樂觀，因為未來半年到一年之內，國內外的大環境不可能太好。其一，在國內總體經濟方面，多個研究單位都指出，台灣明年的經濟成長率大約在百分之四．五左右，比今年略佳。在所得成長有限情況下，再加上台灣房價已經偏高，未來房地產買氣很難快速成長。其二，從今年底的立委選舉到明年三月總統大選之前，國內政治環境一定一片紛紛擾擾，民間的消費信心指數只會下跌，不會成長。同時，在未來總統大選結果不確定的因素下，投資客也一定會駐足觀望，買氣不可能回籠。

　其三，在國際經濟方面，美元疲軟的走勢短期內難以改觀，美國經濟也難有起色，因此全球的經濟走勢也會受到很大的影響；再加上美國次級房貸風暴陰影猶在，全球的金融市場也是風雨飄搖。因此，未來一年全球經濟成長率隨時可能都會下修。因此，台灣想要利用國際經濟景氣來帶動台灣經濟成長，可能也是緣木求魚。

　在國內房地產市場的領先指標、同時指標與落後指標都顯示出台灣房地產市場不景氣的同時，我們也看到未來一年國內外總體經濟環境不太樂觀，未來一年台灣房地產市場可能持續低迷。因此，我們建議有意進入房地產市場的潛在買家或投資人，不論是自住或投資，都應謹慎選擇與議價，才不致於在低迷的市場中遭受損失