【廖珮君╱台北報導】台幣升息趨勢與房市短期供過於求，兩大房市利空使各銀行今年來大舉緊縮房貸，一手拉房貸利率、一手降核貸成數，讓房貸戶的蝸牛殼愈背愈重，台企銀個人金融部經理石琬如說，選擇最有利房貸3步驟，先依個人所得選擇是否採用寬限期，房貸一背就別提前清償還款，也別想「逐低利而居」轉貸，最後當房貸利率走升，可主動打電話給銀行爭取降息。

聰明划算
目前各銀行指數型房貸專案，房貸利率多採「前低後高」，前半年或首年利率約在2.22~2.5%左右，第2年2.7%起跳，第3年直接跳到3~3.5%以上，其實前2年低率，影響只有一年半載，第3年3.5%起跳的利率，影響往後17年。

1、看自己賺多少
石琬如說，若是一般領固定薪水與固定獎金的上班族或公務員，選擇房貸時，建議不要採用只還利息、沒還本金的寬限期，並可選擇按時繳款而利率遞減的「遞減型房貸」，以房貸500萬本息均攤來看，一樣是「沒寬限期」，遞減型比指數型房貸，貸款20年總繳利息金額還足足少了20多萬元。
若是資金週轉率高的生意人，因手頭鬆緊狀況不一，石琬如說，就可選擇各銀行約1~3年的寬限期，利用手上有臨時多筆錢就可快速還掉、少繳點利息，若手頭緊也可少付點錢。

2、常轉貸不划算
銀行主管說，一般本息均攤的指數型房貸，前10年民眾還掉的約8成都是利息、只有2成本金，要等到第11年起攤還本金比例才會增加，若是短視近利、偏好逐低利而居的房貸游牧族，很可能反被銀行多賺了大筆利息錢而不知道。
目前轉貸費用包括塗銷、設定、重新鑑價等費用，要價約1萬元，再加上多數銀行都有提前清償的違約金條款，約是房貸餘額的1~2%，這些就是房貸戶轉貸的成本。
若以繳款1年後想從3.08%轉到2.98%，加計違約金2%，貸款20年的總繳利息錢比不轉貸，還多出4萬多元，換算總貸款年息（APR）可能達到5~6%，比2.98%還高，房貸戶根本沒享受到低利好康。

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