房市／醫療體系發達　北投、石牌　銀髮換屋首選

近年來，建商看中石牌、北投環境利多，紛紛在此推案，也因為鄰近兩大醫療院所與密集的公園綠地，對銀髮、換屋族群來說頗具誘因。
2007/10/19 11:28
記者陳偉文／台北報導

屬於台北市北投區的石牌地區，因為與屬於士林區的天母地區僅有一溪（磺溪）之隔，兩個區塊間道路相通、橋樑相連，在生活環境上也頗有互通之處，因此，近年來，建商在石牌地區推出預售個案時，不少案名都會直接冠上「天母」兩字，以提昇賣相、刺激買氣。

石牌地區大抵以磺溪以西、文林北路與承德路七段以東為範圍，區域內主要道路包括明德路、石牌路、西安街、東華街…等等。區域內又有捷運淡水線四座車站—奇岩、唭哩岸、石牌、明德設站；加上包括石牌公園、磺溪公園、榮華公園、榮光公園、振興公園…等等大小公園綠地；以及石牌商城等各大小商圈；還有石牌國小、石牌國中、明德國中、明德國小，陽明大學、台北護理學院…等明星學區與大專院校；以及榮民總醫院、振興醫院、華夏中醫醫院等大型醫療院所，與軍艦岩、奇岩山、唭哩岸山等山野風景區，不論在交通、休閒、教育、食衣住行、醫療等各項生活機能方面都非常健全，且自成一格，因此，近年來在石牌地區房價屢創新高、其來有自。

根據當地房屋仲介業者表示，石牌地區與傳統老北投區塊相較，一是地勢較為平坦、二是交通較為方便，三是商圈發達，加上捷運設站，與醫療院所的加持，因此，在房價表線上比有溫泉誘因的老北投地區漲幅還來得快、也沒有溫泉社區的季節性淡旺季現象，本區房市交易狀況可說一年四季都相當熱絡。

近年來，由於建商看中該區塊上述環境利多，紛紛在此推案，也因為鄰近兩大醫療院所與密集的公園綠地，對銀髮、換屋族群來說頗具誘因，因此，近年來本地新推出的建案多以大坪數產品為主，50坪以上新行電梯大樓為近年之推案主流；而在中古屋市場上，則以當地老舊公寓為主力。 東森房屋石牌承德加盟店店長葉清隆指出，石牌房市大抵可以切割成三大區塊：第一塊是由磺溪與東華街一∼二段交會所形成的V字型區域；第二塊是石牌路一段以北、承德路七段以東，以及西安街二段所圍成的區塊；第三塊是以文林北路、德行西路、西安街一段、石牌路一段以南所圍成的區塊。

三個區塊在環境資源、產品屬性與房價表現上各有差異，有時甚至有相當大的落差出現。第一區塊內涵蓋了明德路、東華街、東陽街、懷德街、振華街、榮華一∼三路、富貴一路、裕民一∼六路，以及石牌路二段、天母西路、立農街二段等路段，區域內有榮民總醫院、振興醫院兩大醫療體系，與明德國小學區，並緊鄰天母地區。在房價表現上，本區2∼30年屋齡的4、5樓舊公寓開價從28∼40萬/坪都有，房價視有無裝潢、與捷運站及商圈距離等而定。在電梯大樓指標個案方面，1年新建案「十方尊爵」70坪產品開價在56萬/坪，4年左右屋齡的「天母雅典」55坪含雙車位成交價約在50萬/坪上下；而知名藝人金成武所居住的「天墅」一案，位居振興醫院後方、頂樓百坪建案據了解成交價在80萬/坪左右。

第二區塊內涵蓋了西安街一段、致遠一路、文林北路、明德路、自強路等等。捷運明德、石牌兩站座落於此，區域內有石牌國小、國中等明星學區，生活機能則仰賴自強市場供應。在房價表現上，本區樓舊公寓未裝潢者成交價約在27∼28萬/坪；裝潢後脫手的房價約在30∼31萬/坪，投資利潤空間有限。知名電梯大樓社區如「昇陽麗池」、「昇陽麗緻」、「天璽」、「璞園日照」等個案，鄰近捷運石牌站，具交通優勢，個案規劃以50坪以上大坪數為主，成交價在43∼50萬/坪不等；由遠雄集團推出的「遠雄明德」一案，3年前預售階段開價38∼39萬/坪已經創區域新高價位，近期成屋後成交價竟傳出58萬/坪的價格，增值空間相當大！該案平面車位成交價則在230萬/個左右。明德路上「夏儂梭」一案，戶數少、規劃單純、近期傳出的成交價達70萬/坪。

第三區塊指的是以石牌路一段、承德路七段、西安街二段為外圍，涵蓋著尊賢街、吉利街、實踐街、致遠二路、立農街二段等路段所形成的區塊，以及吉利超市等市場商圈。區域內雖然社區型態較為老舊、且多30年左右4樓公寓，但卻是石牌地區交易量最大、物件最豐富、房仲競爭度最白熱化的一個區塊。東森房屋石牌承德加盟店專員廖永彬指出，受到都市更新題材的刺激，以及相對偏低的總價、與幾乎沒有公設的實用性…等等對首購客所產生的誘因，本區物件交易量非常地大，26∼30坪的三房公寓成交價約在26∼28萬/坪。在電梯成屋大樓方面，6年屋齡的「王后花園」成交價約在38∼40萬/坪；近期推出的預售案如「安家星賞」、「北歐風格」等，各以鄰近捷運唭哩岸、奇岩等車站為訴求，走中小坪數產品，開價約在40∼42萬/坪，成交價則低於40萬/坪。

東森房屋石牌承德加盟店資深經紀人張志宏指出，石牌地區四大捷運站從奇岩、唭哩岸、石牌、明德一路延伸下來，公告地價與房價都是逐漸攀高的狀況，甚至有「每隔500公尺每坪房價漲一萬」的現象出現，除了區塊內各項利多因素的刺激帶動之外，投資客的介入炒作也是本區房價節節攀升的主因之一，不過，隨著銀行緊縮銀根、投資客資金周轉不易、加上房價普遍疊高、獲利空間受到壓縮的影響，投資客漸漸退出這塊戰場；而喜好本區居家環境、以及仰賴醫療院所、公園綠地與捷運交通便利性的換屋族群與銀髮族群則漸漸湧入，若加上都市更新政策對該區老舊公寓社區的利多刺激，本區房市交易量與房價表現上還能維持在一定的水準之上。