今年7月止全台住宅供需結果
北市住宅缺口達8.5萬戶 居全台「供不應求」區域之冠
發稿日期：96.09.28
台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣，但今年以來，在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下，投資客層略顯保守，自住需求提升，整體房市進入盤整期，回歸市場供需的基本面；而從市場供需來看，根據內政部營建署資料統計後顯示，至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶，與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後，住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶，與95年底的3.9萬餘戶相較，成長了12.82%，顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面，而供需之間的缺口有略為擴大之勢。
永慶房仲集團總經理廖本勝表示，台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢，但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景，多維繫於投資比例偏高的假性需求，一旦銀行緊縮放貸條件，投資操作的槓桿原則出現失衡，投資客逐步脫手出場，將導致市場供需缺口更顯擴張。
�� 資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」
從各區域的市場供需面來分析，台北市仍是需求量最大的區域，根據永慶房仲集團統計顯示，全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市，至今年7月止，台北市的住宅存量數為85萬7200戶，但家庭戶數卻高達94萬3079戶，兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。
廖本勝指出，全台的區域發展仍呈現不均衡狀況，資源過度集中於台北市，工作機會相對多元，吸引外來人口移入，但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和，因此顯現出高度「供不應求」的局面，也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升，從92年迄今，北市房價漲幅已達近6成5。
�� 北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化
相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況，同屬大台北生活圈的台北縣，則呈現明顯的「供過於求」，根據永慶房仲集團統計顯示，至今年7月止，台北縣的住宅存量數達135萬6315戶，但家庭戶數僅129萬5618戶，兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶，居全台住宅「供過於求」的第二名。
廖本勝認為，受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善，再加上台北縣升格直轄市的利多因素，建商紛紛進駐佈局搶建，形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增，餘屋過剩情況明顯，導致房市供需失衡，不過，北縣平均房價僅為北市一半的水準，讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢，支撐北縣的房市表現，對北縣住宅存量去化來說，將有所助益。
�� 中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶
至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市，廖本勝表示，近年來，在中科、高鐵等利多推波助瀾下，台中房市熱度持續燒旺，建商積極投入佈局，尤其台中七期重劃區，以及經國、美術園區等綠園道區，成為台中住宅的推案重心，在建商搶建風潮不減的情況下，台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶，但家庭戶數僅35萬8273戶，住宅餘絀數達6萬2010戶，「供過於求」的情況較為明顯。
廖本勝表示，台中市近年來推案量俱增，但人口戶數並未隨之增加，雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元，惟支撐來源仍是外來客居多，包括大陸台商、外僑或北客南下，多是看好台中各項重大公共建設的完善，以及兩岸直航政策開放後的房市發展，但實際上，台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案，因此，當兩岸直航開放腳步停擺，加上銀行放貸漸趨保守下，對台中房市的後續發展將比較不利。
�� 房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋
廖本勝最後指出，從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示，今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象，尤其是台北市最為明顯，他認為，台北市的高房價所得比，驅動了消費者對整體房市趨向保守，房價回歸市場供需法則，而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下，房價走勢仍會有一定的支撐力道，不易急跌；不過，除台北市以外，部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量，其房市景氣仍需依賴公共建設的建置，以及區域工商發展的多元化，吸引人口進駐，形成區域內住宅需求的擴增，始能造就房地產市場的穩定發展。
廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者，在房市景氣回檔盤整之際，議價空間浮現，在鄰近市中心且供給量大的市郊區域，可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。
