『連仲介自己都說滯銷, 所以改為飯店式管理
出租給商務人士....』
→實際上好像並沒有「改為飯店式管理
出租給商務人士」的樣子啊~不過夜晚開著燈的窗戶並不多，似乎空屋不少的樣子...


『倒是算給我看看如何達到5~7%???』
→就個人所知，約三年前有包租婆花1200萬買下該地30多坪的舊公寓，重新裝潢隔間(隔7間)及家具花費100萬，目前租給學生每間月租1萬，照這樣算來應該是有達成這個目標.....因該校宿舍不足，設備不佳，管制又多，外籍學生也不少，因此造就幾乎沒有閒置太久租不出去的小套房....

這真是賤商積極營造樂觀氣氛的最好證明阿

我去年Q3 開始看中正區的房子
發現供需失衡 (當然是供給過多,而且小套房建案還一直開)

最扯的是在台電大樓站共構的卡帝兒 套房
連仲介自己都說滯銷, 所以改為飯店式管理
出租給商務人士

長期投資? 賣給鬼阿?
學生可負擔的金額多少?
多少坪數的套房適合學生住 (尤其是公設比又高)
倒是算給我看看如何達到5~7%???

記得把空屋的機會成本納入計算

【楊艾蒂╱台北報導】台北市師大商圈發達，本身有師大夜市，距公館商圈不遠，加上捷運新店線經過，成為學生與上班族的租屋首選，近來雖然受到銀行緊縮套房貸款額度的影響，但因租金穩定、房價抗跌，適合長期投資。若投資25~35坪公寓，改建套房出租，年報酬率約5~7%。

一級商圈
信義房屋師大店協理賴俊傑表示，師大商圈前2年大部分都是投資型客戶，因在預售時期購買，入手金額不高，如今成屋價格飆漲，增值效益明顯，但現在套房供過於求，近2年銷售速度變慢，加上銀行對套房貸款採緊縮政策，投資客的比重下降，現在反而是購買套房自住者較多。

投資客比率下降
不過，賴俊傑指出，整體套房市場雖然受到衝擊，但也沒有外傳的「斷頭」之說那麼嚴重，較明顯的是套房的成交天數與空置率拉長，例如師大商圈去年的空置時間最多只有1個月，現在有些物件則拉長到100多天。
賴俊傑表示，銀行除了調高套房放款利率外，貸款成數也從原來的8~9成，降至6~7成，甚至有愈來愈多的銀行不承做小套房貸款。其實貸款成數下降對於套房銷售影響較大，但對目前已有套房出租的包租公包租婆而言，倒是樂見市場不再被瓜分，套房租金報酬率仍維持相對穩定，但建議投資要有長期投資的心理準備，不宜短線操作。
永慶房屋師大店長朱百勝則表示，師大商圈區內有師大夜市，且距離公館商圈不遠，生活機能充足、商業活動發達，因此，銀行貸款緊縮對新大樓較有影響，但對租金報酬率影響不大。

獨立套房報酬較低
以老舊公寓為例，屋齡約在25~35年以上，坪數約25~35坪，可隔5~6間套房，平均1間套房每月租金約1~1.2萬元，再納入裝潢、家具、家電及隔間等100~150萬元的成本，若以每坪36萬元的房屋單價計算，投資總額約1000~1410萬元，以年租金除以投資總額的一般投資報酬率算法，投資報酬率約5~7%。
至於屋齡10年的獨立套房大樓，單價每坪52萬元，每月租金約1~1.8萬元，但因獨立套房價格飆漲，在考量裝潢、折舊與稅費等支出後，平均報酬率已逐漸下滑至3~4%。

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