房貸限縮加股市虹吸
短期市況低檔整理

當然現在來說有些結果論的味道，但就上週的市況發展而言，似乎冥冥中注定會有事發生。週四知名房仲集團永慶房屋才發布了購屋意向調查，指出近期走低的市場買氣，主要是受房貸緊縮所影響；結果還沒過二十四小時，就傳出淡水竹圍地區某套房案驚爆大批退戶的消息。

此一爆發退戶潮的建案，是94年7月以預售形態推出，量體達1,530戶，由國揚建設投資興建的「南加州」（隔年3月另取副案名「大溪地」）。該案上週出現大批退戶，主要原因是配合提供貸款之行庫，要求申貸客戶必須補足兩成自備款。


■「南加州」95年銷售期間SP活動現場。
事實上，今年以來銀行針對房貸進行的風險管理緊縮動作，首當其衝的，除了被列為二級地段之區域外，產品面部份，就是以工業住宅及套房產品被行庫『盯梢』之情況最明顯。

而「南」案由於同時符合上述兩項條件，加上銷售期間打出10萬交屋的噱頭，吸引不少實質購買能力不足之客戶，因此爆發了據稱超過800戶的退屋潮。不過，目前該案結構體進度尚未過半，部份電子媒體報導，該案是在交屋期間才出現退戶情況的說法並不正確。

雖說並非交屋才爆發退屋潮，或許立即性衝擊沒想像中大，然短期看，仍造成市場疑慮。根據了解，連台北市套房案都受到波及，不少看屋者都來電本刊詢問這件事情造成的影響。另外，上週第二次國中基本能力測驗，以及週六午後的傾盆雷雨，也都是部分案場提及，造成上週市況人氣低檔的短期原因。

或許真是上述事件產生的預期心理，上週報廣量出現衰退情況，總批數為7,780批，較前週減少近一成(9.8%)。不過，釋出報廣之個案則反而續增，共119個，比前週小增3個，其中首週釋出者也持續高檔，為13個。這樣的數據趨勢，顯示多數個案評估曝光度仍須維持，因此持續釋出報廣，但考量市況不佳，故量體上略有縮手。

觀察報紙房地產廣告的訴求變化，其實也是觀察市況的另類手法。以上週為例，就有個案針對目前房貸緊縮及台北市房價居高的現狀大作文章，一週一利多之四大都市更新案，上週也開始有個案拿來做為包裝主軸。

淡水「春天悅灣」連續第二週打出『警告』標語，大打銀貸緊縮牌。不過前週『台北人你真該生氣』語意太過含糊，上週改為『一千萬投資台北小套房的三大危機』。這三大危機分別是：16坪以下套房貸得到款嗎？大公設比吃掉室內坪數，收租夠付房貸嗎？及今年將有兩萬戶套房交屋，有那麼多房客嗎？

我們不否認，這三項所謂危機並非空穴來風；不過這些危機點在台北市成立，同樣的道理，其實在北縣，至少在淡水，甚至竹圍，恐怕也有一、兩項成立吧？前述發生退戶潮的「南加州」，還真的就在淡水竹圍！這怎不叫人感到諷刺？

四大都更案部分，根據了解，基隆港區暨台鐵路線周邊開發是進度最快者。目前基隆地區最高價，同時也是最高樓層案「東方帝景」，焉有不拿來拉抬聲勢的道理？同樣地，位於中正、大安區交界，被認為將成為台灣華爾街的華光特區，也被附近的套房案「信義美學」拿來做廣告最新訴求。

總括來說，大多數個案多半是以自身特色或周邊利多為廣告訴求基點，遠雄企業團上週就用會喝水抗毒的牆壁（珪藻土建材）大打綠建築牌。當然品牌形象部份，更是拉進日本知名松下企業，訴求二代宅與地球概念屋之結合。

另外，上週三重重陽重劃區的「紐約」，除了『正常』訴求該案所在地段及標榜全區唯一對稱結構設計外，特別在其『購屋面面觀』置入行銷式包裝之文案中，提到『安全標準工期為十五天一層，七天蓋一層的房子如同未凝固的豆腐！』

這樣的敘述，對一般消費者來說或許是霧裡看花、不知所云；但對稍有研究者或業界人士來說，一看就都知，在攻擊的是同一重劃區內推出相當多建案的某知名建商。

前述「南加州」驚爆退屋事件，就本刊之觀察，實非個別案例。近一年來，套房產品的退戶率一直不低；而從央行確立長期升息政策，行庫紛紛降低房貸成數及首期利率2.5%以下房貸產品幾乎絕跡論之，都說明消費者購屋環境及條件，確實愈加不利。

我們認為，接下來可能會有類似情況的，恐怕是93到94年曾出現龐大乙種工業住宅量體的中和。按照正常進度，當時「元氣大鎮」、「四季紐約」等大型案，都將進入交屋期；以目前行庫已將工業住宅申貸上限降至七成之情況評估，確實有發生退戶或準斷頭戶之風險。

除了房貸相關議題外，近期股市氣勢如虹，加權指數持續飆高，乃近一個月來經濟面的最熱門話題。在扁政府大量祭出相關利多拉抬股市之下，充沛的民間游資，目前的確都湧向股市。就短期而言，這種股市產生的資金虹吸效應，無論對房市買氣或是業主之媒體策略，都產生了一定的排擠狀況。

根據過往歷史，股市大好後，通常賺到股利或價差的投資人，都會把資金轉到穩定性及保值力相對更佳的房市來；因此，房地產界人士確實也在引頸企盼這檔股市長紅帶來的下一波買氣。

不過要注意的是，現在這波股市行情，被稱為選舉行情，扁政府『哄抬』意味濃厚，且真正賺到的，恐怕會是近來在台灣股海中呼風喚雨的外資。而目前住宅市場房價居高，以及行庫對投資目的購屋者的具體限縮策略，都可能讓股市熱錢流向房市的量體稍降。這些都是在觀察近期股市與房市連動變化時，必須注意的面向。

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http://www.myhousing.com.tw/week_514_2.htm
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