美國次級房貸事件衝擊修正過後　REITs長線投資價值浮現
2007/09/11 10:40
記者楊伶雯／台北報導

受美國次級房貸事件衝擊，今年來表現疲弱的REITs市場加速趕底，在這一波修正後，目前多數REITS市場已開始觸底反彈，8月各地區REITs指數開始反彈，其中以美國6.34%最多，景順天下地產基金經理人羅得里格斯(Joe Rodriguez)表示，REITs短期市場波動難免，但目前全球不動產基本面仍佳，在修正過後，長線投資價值浮現。

羅得里格斯(Joe Rodriguez)表示，雖然全球大多數區域的經濟成長仍健康，但次級房貸風暴下的負面消息仍將充斥各媒體，因此REITs短期內市場波動難免，但從基本面觀察，全球各相關不動產市場普遍保持暢旺下，辦公室與零售租金趨升，倫敦、巴黎、香港及東京等主要城市經濟體系表現亮麗，帶來可觀的企業獲利與工作職缺，近而創造更多辦公室樓面需求，預計辦公室市場將領導全球不動產。

羅得里格斯指出，過去幾年來，不動產相關類股普遍有不錯的表現，特別是北美及歐洲地區，使得許多共同基金經理人調節不動產相關類股以獲利，近而造成近來REITs市場波動。此外，波動的原因還包括，市場出現認為不動產資產價值「無風險利率」上揚的聲音，及自今年5月以來債券殖利率突然的大幅攀升。

儘管REITS有良好的基本面，但市場仍只反應負面消息，影響投資人的信心面，根據Lipper統計，今年來各地區REITs指數表現除亞洲受惠於中國強勁的經濟成長力道，較不受次級房貸事件影響外，其他區域今年來表現都不佳；不過在市場預期美國降息以及REITs已出現大幅修正下，8月各地區REITs指數開始反彈，其中以美國6.34%最多。

羅得里格斯認為，目前全球不動產基本面仍佳，主要是因為辦公室及零售租金維持一定水準、空置率維持低檔。根據CBRE資料統計，至今年5月為止，過去12個月來包括新加坡、香港、紐約及倫敦等地的租金成長率都是上漲的。

羅得里格斯表示，在全球利率前景仍不明但經濟成長動能仍溫和成長的環境下，未來仍將持續看好那些價值被低估，但租金具成長性且租賃需求仍強勁的不動產市場，但會避開已開發國家中、資產品質不佳的住宅開發商。

在各區域REITs市場的展望上，他指出，美國未來3年租賃需求仍強勁，預期租金收入的成長可望超越通膨率。歐洲方面，租金和出租率的成長步伐持續轉強，倫敦、巴黎租金及出租率仍處於上揚的趨勢，即使利率持續上揚，歐洲相關房地產市場的表現均顯示價格未有下降，市場仍在激烈爭逐優質房地產資產；而歐陸的零售物業持續扮演防禦角色。

亞洲方面，動力來自暢旺的新加坡及香港豪宅市場、中國的投資需求與新加坡急速上揚的辦公室租賃市場；而亞洲的東京、香港辦公室需求仍上揚。澳洲方面，退休基金持續流向不動產有價證券市場。在美、 亞、歐各地區，不動產市場各有題材且互有消長下，建議以全球型基金介入REITs市場，除可汰弱留強外，也能分散投資風險