多空自評,勿做筆戰



作者:陳高超

　房價高，令人望之卻步，如何買，才會買得安心又具增值、抗跌呢 ？ 　根據信義房屋最新一份網路調查顯示，有高達八成三的民眾認為住 家應該要鄰近捷運站，並有56.7％的受訪者，最希望在板南線買房子 ；至於興建中或規劃中的捷運線，則以內湖線最受青睞，有32.8％的 民眾指定想買沿線的捷運住宅。

　　板南線、內湖線最受青睞 　根據信義房屋調查，大台北地區有82.8％民眾認為住家最好就在捷 運站附近，認為沒必要只1.9％。有92.1％的人指出，交通往來便捷 ，其次房價相對較抗跌（54.2％）和「生活機能相對較佳」（51.6％ ），皆是民眾偏好捷運概念屋的主要原因。至於要選擇「捷運末端站 雙捷運線交會站」或「三鐵共構站點」，民眾則較無特別偏好，單純 視上班通勤方便站點而定。

　　至於目前已通車的捷運線中，則以縱貫大台北地區東西軸線的板南 線拔得頭籌，依序才是「淡水線」、「新店線」、「木柵線」和「土 城線」；另外也有47.4%看好未來通車的房價增值性，希望提早卡位 捷運住宅，幾條興建中或規劃中的捷運線，以內湖線最受青睞，其次 依序是「信義線」、「新莊線」、「環狀線」、「松山線」、「機場 捷運線」、「南港線東延段」以及「蘆洲線」等。

　　捷運住宅已成為增值保證，尤其是「聯開案」！根據住展雜誌調查 ，捷運聯合開發案房價，約比一般非「聯開案」行情高出15-29%，另 根據本刊調查，板南線國父紀念館附近，今年租金報酬已逾4.27%， ，未來還有逾18大「聯開案」即將引爆，其中，今年六月，日勝生新 店小碧潭「美河市」一案，總推案200億元，每坪將突破30萬元，而 屬於捷運「機廠」大造鎮才可怕，未來，包括蘆洲、南港「機廠」造 鎮，總案量將逾1000億元。

　　「聯開案」市場逾千億 　分析「聯開案」案，首推民國92年至95年樺福建設一路熱賣的捷運 住宅，三年來，樺福已推出包括「捷韻名人」、「戀戀台大」、「環 遊市」等聯開案，平均每坪房價，約上漲9-15%，之後，上市建商一 路仿推，至今至少已推出逾21案，未來還有18案，將分佈淡水、木柵 、中和、新店、內湖、新莊、蘆洲、松山線等，總推案量可望逾350 億元，若再加上今年小碧潭、明年南港機廠、後年蘆洲機廠案，未來 捷運總推案量可望逾1000億元以上。

　　捷運「聯開案」案市場逾1000億元案量，最受矚目的是捷運「機廠 」複合式大造鎮，加入戰火，未來捷運住宅將演變成單一捷運、雙十 捷運，以及捷運「機廠」造鎮，三大勢力大火併，捷運「三國演義」 時代，可謂提早開戰！ 　雙十捷運飆漲新象徵 　由於，過去捷運住宅皆以「單一」捷運，就為房價下註解，不過， 未來在西門站、中山站、松江南京站、南京東路站等四站，因為屬「 雙十」捷運，可與板南、淡水、新莊、木柵線交會，所以「雙十」捷 運合開發案，例如「台北摩根」一案，最後以每坪55萬元結案，「雙 十」捷運住宅，早已凌駕「單一」捷運住宅，成為票房飆漲新象徵。

　　這一年來，北市捷運房價大漲，但租金未上揚，所以整體捷運租金 報酬率只達2.72%，不過，由於聯開案搶手，使投資客湧現，根據本 刊調查，大台北地區仍有10大捷運站，年租金報酬超過3%，投資客或 包租婆、包租金最好慎挑此10捷運站做為投資標的！ 　民國91年大台北地區捷運房屋，平均租金報酬率5.682%，96年由於 捷運住宅大漲，沿線租金報酬反只2.722%，顯示，一、房價飆漲、但 租金卻未上揚，二、租不如買，購屋意願增。

　　「捷運住宅」是投資房市不敗指標，目前大台北地區已通車捷運站 計有69處，房價平均上漲104.5%，其他捷運站則上漲55.4%，南港區 昆陽站房價上漲87.5%，西門站、府中站、亞東醫院站，有一成漲幅 ，市府站及永春站，隨著信義計畫區發展，商辦豪宅進駐，去年已漲 到每坪40萬元，而板橋新埔站，因有三鐵構，目前每坪單價飆到三十 多萬元，漲幅逾八成。

　　「機廠」大造鎮是明日之星 　未來，如「機廠」大造鎮，分別有十四張、中和機廠大造鎮。新店 十四張機廠大型造鎮，將是明日之星。由於，十四張機廠佔地逾14. 5公頃，未來將規畫為住宅、商場，以及運用人工地盤，提高基地使 用面積，總樓地板面積將逾八萬坪。事實上，除了十四張外，新莊、 土城、中和機廠，都是大型造鎮大案。例即，中和機廠位於中和市和 平街之原臺鐵中和車站基地內，包括捷運南勢角車站，佔地2.5公頃 。中和機廠與捷運南勢角站共用，可規劃為22層聯合開發大樓，成為 中和南勢角新地標。

　　至於捷運環狀線，則是凝聚錢潮人潮。臺北捷運環狀線，全長34. 5公里，高架14公里，地下段20.5公里，共設有31個車站，其中，新 店十四張站是唯一平面車站，另外12處為高架車站，18處為地下車站 ，橫跨大臺北縣各行政區，從文山、新店、中和、板橋、新莊、五股 、蘆洲、三重、士林、內湖，總開發面積至少達17公頃。

　　所謂三條環狀捷運，分別是，一、木柵－板橋線：從木柵、新店、 安坑接板南線到板橋。二、板橋－蘆洲線：從板橋文化路、民生路到 新莊思源路、五工路接五股四維路到蘆洲。三、蘆洲－內湖：從蘆洲 機廠到北市社子再到內湖。

　　至於，機場捷運預計在民國99年底完工，初期，將先開放三重經中 正機場至台鐵中壢火車站約47公里通車，另外新莊蘆洲線亦預定民國 98年底通車，與中正機場捷運線在三重共站。