惟馨〉鬼門開 各區房市 受限程度大不同
惟馨周報提供
上一周，台灣接連受到兩個輕度颱風侵襲，『帕布』前腳剛走，『梧提』隨後就到，雖然沒有直接登入北台灣，但其所引進的西南氣流，也讓北台灣上一周的天氣濕濕冷冷，間歇性大雨不斷，北台灣房市短期受到此影響，市況轉差。
比方說在林口地區，來人數一向居冠的林口「U未來」，本週來人數雖有百組，但比起上幾週來說算是減少。「未來家」在本週調高價格，加上受到雨勢的影響，來人數降到了40幾組，假日來人也只有十幾組。

時序進入農曆七月，傳統上，民俗禁忌特別多，但據本刊調查發現，今年鬼月預售巿場爆出大量，遠雄、華固、鄉林等大型建商，紛紛進場推出高總銷、大面積的個案，超過40億元以上量案的建案多達十餘件，加上近幾週週報廣量持續維持高檔，可見建商及代銷不再視鬼月為禁忌。

然大台北以外的縣市，或許民風較於保守，對於鬼月多有禁忌，加上成屋比例較高，一般認為鬼月後將仍有影響。不過由鬼月前一個月來看，房市過了北縣市的精華地段，市場人氣買氣就開始走下坡，許多個案的一週來人數都只有個位數，成交比更是數個星期未見成長。整體來看，說近鬼月是造成市場低迷的原因，恐怕不能說明全盤市況。

整體論之，台北市幾乎不太受鬼月即將來臨的影響，北縣則是看區段以及產品的特色而定，但反觀桃園房市，因成屋個案較多，受到鬼月的負面影響也就大多了。桃園近兩週來，市場銷售反應多不如先前，據市調人員調查發現，多與鬼月將來、媒體量縮減，以及貸款問題的因素有關，整體市況不如預期，如今鬼月已到來，不少建商暫停掉廣告，等到鬼月過去再說。

而當地豪宅建案因為多採預約制，較不受天候的影響。蘆竹的「新天鵝堡」報廣打到北部，加上訴求金字塔頂的客層，來人數維持20幾組，且區外客與區域客的比例為6：4，可見仍能吸引北部客的進駐。

統計上週(8/6∼8/12)有85個建案釋出報廣，與前一周(7/30∼8/5)的110個建案，少了30個；累計總量體仍有八千批，來到8074批，但比上週少了486批。

值得注意的是，儘管總批數仍在8千批以上，但選擇上週首度釋出的個案只有5個，由此可見，仍有許多新案受到鬼月的影響，並未釋出報廣。整體報廣體仍有八千多批，則是舊個案以及大型建商如遠雄大量釋出的結果，但目前市場普遍買氣下滑，如此強推大案，未來反應如何？值得觀察。

基隆的「東方帝景」，反其道而行，是在鬼月前加碼媒體的個案之一。儘管是成屋，上週廣告仍大幅改版，強調與台北101以及帝寶團隊聯手打造的基隆新地標，並在文案中提到基隆都市更新計畫未來的潛力，大手筆的廣告，不愧號稱基隆第一豪宅。

遠雄系列案上週也仍釋出大批報廣，絲毫不受鬼月即將來臨的影響，其中最引人矚目的，莫過於是樹林「大學哈佛」的文案。在本月31號，與EMI合作舉辦簽唱會，僅限8/9∼8/26日前完成簽約者，即可免費參加張惠妹、蕭敬騰的簽唱會，這種史無前例的銷售方式，令人為之側目。

過去遠雄曾與電影公司合作，這次則是首次與唱片公司合作促銷，請來當紅的張惠妹、蕭敬騰舉辦簽唱會，吸引力及話題性十足，但只有已簽約者才能參加的活動，對於銷售數字究竟有沒有幫助呢？實際成效如何？恐怕需要觀察下幾週的成交狀況。

藝人代言房地產近日逐漸減少，張惠妹繼年初為板橋「新巨蛋」代言後，藝人代言就只剩關之琳還在線上。在上週張惠妹與遠雄合作簽唱會，改版的新店「陛潭」，同樣邀請藝人黃品源代言，重新包裝個案特色。

最近的個案則多以更有說服力的名人最為代言人，例如台北的「力麒蕭邦」，就請自家的總經理做代言人，以自己要住的心蓋房子，堅持每個細節。另外，遠雄「U未來」則是請購買社區裡的家庭登上報紙、雜誌版面，以客戶作為最直接的代言人，訴說自己購屋的心得，算是最真實的代言手法。

至於其他報紙設計稿部分，媒體獨霸一方的遠雄集團，除了打出張惠妹獨家簽唱會外，這幾週的報廣多訴諸溫情，「未來家」以泛黃的照片強調童年的友情，『下輩子，我們還要在一起』，訴說不變的友誼，從做鄰居繼續下去。另一個遠雄系列案「上林苑」，改以從基地空拍附近景觀實景，說明基地東、南、西、北面各具特色，龍蟠虎穴、風水天成，強調戶戶都有景觀。

而太子建設在內湖的個案「太子晶華」，則是以自身統一品牌作為訴求，文案寫到統一集團連續八年蟬連國內十大標竿企業，圖片則是放統一旗下各個子公司的旗幟，各家都是耳熟能詳的大公司。品牌的訴求，一直是許多大型建設公司的銷售方式，它不僅是對消費者的一種保證，也是對自身企業形象的提升。

美國次級房貸風暴已吹到了歐洲，歐洲央行(ECB)上週提供948億歐元，緊急供各家銀行紓困，創下單日最大金額。台灣金管會也在日前調查各家銀行受到次級房貸的影響，估計國內金融業及金融商品投資到次級房貸有關的金額，至少已有750億元以上。

據各家分析說法，台灣似乎不需太過擔心次級房貸所帶來的負面效應，但之後央行會不會再升息，才是各方矚目的關鍵。一般預料，央行在今年底有再升息一碼的空間，央行在近兩年內已升息12次，加上銀行對於授信政策轉趨保守，對於房地市場衝擊不小，尤其是首購族以及自備款不足的消費者，更是一大阻礙。如此發展，會不會導致農曆七月買氣生變？或市場供過於求？將是接下來值得觀察的市場重點。