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房市地雷已爆 經濟價值重現
發表者：mm1 　發表數：2681　IP：220.128.65.* 2007-08-20 16:04:52

http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_MAIN_ID=253&f_SUB_ID=1312&f_ART_ID=80030

房市地雷已爆 經濟價值重現

•理財周刊 2007/08/20
美次級房貸打噴嚏 全球股市重感冒美國次級房貸風暴引發全球股災，有超過2兆美元的股票市值從全球股市蒸發，有人擔心美國金融市場已出現系統性危機，但也有聲音認為這只是借題發揮，但若這場危機能消滅惡質的房貸問題，那美國與全球經濟仍將出現陡峭逆轉。


【撰文／陳儀芬】
你的房子只值500萬，但你希望能貸到超過500萬的房貸嗎？如果理財專員告訴你：可以給你100％的全額貸款，但是你得繳付多一點利息，你願意接受嗎？你認為房地產價格會繼續上揚嗎？你曾經有不良的繳款紀錄嗎？如果，以上的問題答案都是"Yes"，那要說聲恭喜了，你就是次級房貸的標準客戶！而成千上萬像你一樣的美國人，就是導致今年次級房貸風暴的元凶。

不過，將箭靶都指向那些借款人是不公平的；因為，借錢無罪。能夠借錢買到一棟心目中的房子是天經地義的事情，真正的禍首應該是美國那些猛推次級房貸的金融機構。

爭房貸大餅 泡沫化主因

很多國家是不提供100％的房屋貸款，就算有，銀行也會強制貸款戶投保保險；只是，在美國激烈的競爭市場下，法令管制又鬆散，正值房市大好之際，銀行豈能不多賺點錢？次級房貸應運而生，就是專門提供信用紀錄比較差的人一個借錢的管道，通常，這些金融機構的規模較小，他們的推銷員頂著三寸不爛之舌告訴你：「想買房子嗎？別擔心貸款，我幫你搞定！」「我一定會幫你借到超過你房子價值的金額，你手頭上還會有些閒錢可以利用呢！」「別擔心利率啦！前兩年保證低利率的，兩年後房價又漲了，屆時你貸款方式可以再調整啊！」聽到這些話，難道你不心動嗎？因為競爭，所以金融機構花招百出，大力銷售堆砌出漂亮的營業額，而金融機構也很聰明，把這些次級房貸的產品包裝成證券化產品上市，於是一些國際型投資公司也紛紛追捧、一些基金散戶也都加入了，結果次級房貸就這麼迅速地膨脹。

沒有商品是只漲不跌的。當房地產出現疲弱現象、兩年前的貸款戶之後開始繳不出高額利率時，惡性循環就開始了。2006年年底時，美國已經有高達20％的次級房貸戶宣布破產，大約有150萬美國人因此失去家園、房子被銀行強制沒收拍賣。當初大方借錢的銀行不只是賺不到利息，由於當時核貸的額度高，碰上現在房價下跌，自然是認賠殺出。而次級房貸公司抵押的債權規模高達8000億美元，如今產業出現裂縫，整個金融體系的大水壩出現嚴重潰堤。

今年4月，美國第2大次級房貸業者新世紀金融公司（New Century Financial Corp.）先爆發危機；不過當時多數人評估是單一問題；直到7月份，最大的抵押貸款業者全國金融公司（Countrywide Financial Corp.）第2季財報揭露鉅額虧損、獲利下降33％後，才讓金融界感到震驚。另外，國際知名投資公司貝爾思登（Bear Stearns）旗下投資次級房貸為主的兩檔對沖基金宣告停止交易，甚至總裁都黯然下台，讓市場風聲鶴唳。更糟糕的是，不是做次級房貸的公司──美國房貸投資公司（American Home Mortgage Investment Corp.）竟然於8月初宣布破產，讓人憂心整個美國金融市場都出現系統性危機。

黑色8月 股市一面倒

低迷的氣氛讓美國股市在8月初遭逢大地震，全球股市也出現連鎖效應、幾乎都應聲大跌。外界甚至預期8月7日的美國聯準會將調降利率，不過主席柏南克沒有對次級房貸問題多著墨，利率也保持不動，聯準會認為雖然經濟有震盪，但不是什麼大問題，美國經濟隨著全球經濟成長依然會溫和緩慢前進，因為聯準會的安定作用，讓隔天美股在上沖下洗後出現上揚。

不過，問題來了。CIBC銀行的經濟分析師Ted Howel直接嗆聲質疑：「聯準會的判斷正確嗎？」Howel說：「我不敢說美國的次級房貸風暴影響會持續多大，不過目前全球從歐洲、加拿大到澳洲等幾個國家的金融機構，因為投資相關產品失利，都可以看到次級風暴的陰影，顯然問題不小。」First Albany資產管理公司顧問Hugh Johnson也認為：「柏南克這次不調降利率，不代表下一次不會調。」他說，已經可嗅到市場苗頭不對的氣氛了，8月初的股市重創是一個警訊。

但樂觀的聲音依然不少。Stonegate投資公司分析師Keith Summers對於次級房貸風暴看得很淡，他認為，「雖然你可以看見一個個地雷引爆，不過就整個金融市場來說，這些依然微不足道，因為全球經濟力道依然強勁，美國經濟不可能因為房貸市場這一環就出現嚴重衰退。」滙豐銀行投資顧問江偉明說得更露骨，他認為，8月初股市的重創只不過是借題發揮，「次級房貸的問題已經好幾個月了，嚴重性程度大家都很有數，怎麼會無端拖到8月份爆發呢？部分原因應該是因為7、8月有很多基金經理人要放假，今年正值前波段股市大漲，不少經理人手頭上的股票早已經處理得差不多了，自然不希望在休假時間股市繼續大漲，所以有一點風吹草動就拿來大作文章。」

在全球金融市場中，牛市和熊市的辯論聲音不會停止。因為從經濟數據來分析，也可以有不同解讀，其實美國7月份的就業市場新增了9萬2千個工作機會，不過8月3日公布的最新失業率為4.6％，是今年來的最高水準，但如果放大角度看，4.6％依然是近30年來的低水位。所以，當只有半杯水時，你是那個慶幸還有水的人？還是那個擔心只剩半杯水的人呢？

利空出盡 危機成轉機

其實，次級房貸風暴能清除一些惡質的房貸問題，對長期的金融市場倒有正面作用。Croft投資公司總裁Richard Croft說，「如果要讓美國房市回到合理穩定發展，最好必備三個條件，一是房價得降到一般人買得起的程度，二是貸款利率也得下降，三是最好收入能增加。」不過，目前來看，似乎只看到房價下跌的訊號，而跌幅卻還不到新買家願意掏錢出價的程度。至於利率問題，完全得看聯準會評估的通貨膨脹程度，如果房價下跌，當然有利於減低通膨隱憂，但房價終究只是影響美國經濟的一個因素罷了，其他還得看原物料等價格的波動。再者，4.6％的低失業率，代表就業市場依然是勞方籌碼多一點，勞方比較有條件要求加薪，如此一來，又升高了通膨問題。

總之，環環相扣的糾葛因素，很難論定未來金融市場的走向，但可以肯定的是，經歷了8月初的股市大地震，次級房貸風暴的壞消息再也不會是震撼彈了，但是未來意外的好消息卻有可能陸續報到，如果擔心美國經濟，甚至是全球經濟出現陡峭的逆轉，還真是多慮了。
回覆者：想買特區旁好公寓 發表數：474 IP：125.232.122.* 2007-08-21 13:57:40
回覆 北屯區 於 ：2007-08-21 13:52:27 的發言內容

據了解，專業投資客共有19123個，去年下車了7623個，下車率 39.863%，每個投資客平均持有不動產3.24137526間，平均持有時間7個月又13天八小時七分二十六點三三三三三三三秒
取代這些投資客的是資產高過他們七點一八八八八八八倍的專業炒樓團，平均貸款數新台幣壹佰六十三塊三毛二，更有本事對抗利率，更有本事賺無殼蝸牛口袋裡面的錢



要掰，還比你專業得多

加油喔 努力作多 這樣投資客套牢的才能出清給笨蛋喔
回覆者：小東東 發表數：1950 IP：203.67.157.* 2007-08-21 13:53:30
回覆 Sakura 於 ：2007-08-21 10:21:59 的發言內容

我覺得機會不大
倒是看看中國崛起速度太快
已經開始購併全球企業
值得留意

當初 日本泡沫 就是如此

土地大漲 號稱一個日本 可以把美國買下來還有剩

泡沫破掉 房地產跌到剩3成

現在大部分都還沒回來

大陸起飛 真是是靠內需

不要騙人了吧

因為低價人工去生產低價商品搶佔全世界民生市場

最近一連串商品出問題

加上工資上漲 競爭力慢慢衰退

仁寶 鴻海 華碩 廣達等都要開始轉向越南

5年左右 應該看的到有何影響~~
回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：59.125.31.* 2007-08-21 13:52:27
回覆 mm1 於 ：2007-08-21 13:39:53 的發言內容

專業投資客去年已陸續下車，剩下的是菜籃族，上班族....

據了解，專業投資客共有19123個，去年下車了7623個，下車率 39.863%，每個投資客平均持有不動產3.24137526間，平均持有時間7個月又13天八小時七分二十六點三三三三三三三秒
取代這些投資客的是資產高過他們七點一八八八八八八倍的專業炒樓團，平均貸款數新台幣壹佰六十三塊三毛二，更有本事對抗利率，更有本事賺無殼蝸牛口袋裡面的錢



要掰，還比你專業得多
回覆者：mm1 發表數：2681 IP：220.128.65.* 2007-08-21 13:39:53
回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-08-21 00:46:09 的發言內容

那也是不可能的事, 喊空可不要太過一廂情願..相反的...沒有最後一波老鼠墊進去, 價格要怎樣下來呢? 小套房絕對是開第一砲...這點我從年初就蠻篤定的...現在已經漸漸發生了...相信已經有些人套在最高點...只是目前回跌幅度不大...但..誰知道呢?

一旦資金熱浪大退潮, 就可以知道誰躺在沙灘上了...該不會是一堆承做房貸的銀行吧...

專業投資客去年已陸續下車，剩下的是菜籃族，上班族....
回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* 2007-08-21 10:21:59
我覺得機會不大
倒是看看中國崛起速度太快
已經開始購併全球企業
值得留意
回覆者：無殼蝸牛 發表數：2994 IP：220.137.70.* 2007-08-21 00:46:09
回覆 gg 於 ：2007-08-21 00:26:01 的發言內容

解決方案是不要買預售屋,讓投機取巧的建商無所遁形

那也是不可能的事, 喊空可不要太過一廂情願..相反的...沒有最後一波老鼠墊進去, 價格要怎樣下來呢? 小套房絕對是開第一砲...這點我從年初就蠻篤定的...現在已經漸漸發生了...相信已經有些人套在最高點...只是目前回跌幅度不大...但..誰知道呢?

一旦資金熱浪大退潮, 就可以知道誰躺在沙灘上了...該不會是一堆承做房貸的銀行吧...
回覆者：gg 發表數：80 IP：125.225.106.* 2007-08-21 00:26:01
回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-08-21 00:18:58 的發言內容

彭老前波升息之前, 還跑去板橋問房價, 一坪40萬..結論是溫和...這要聽得懂..這代表有些高額貸款者, 將被犧牲...因為即然房價溫和, 升息自然沒甚問題, 經濟基本面撐得住...這是他們的認知

很多人都不認同嗎? 那也沒辦法, 政策就是如此...硬要跟政策對做, 會倒楣的...看看前陣子建商說的話...硬是要說政府政策, 將好不容易才救起的不動產市場, 又再次巴了下去, 奇怪的是...這些建商怎不先看看自己建的房屋品質是否有改善, 是否盡了社會責任, 一天到晚都總覺得沒錢給建商賺, 都是政府政策的錯, ㄟ...ㄟ...那乾脆建商去開銀行, 並要求政府, 錢只進不出...豈不是更好...

解決方案是不要買預售屋,讓投機取巧的建商無所遁形
回覆者：無殼蝸牛 發表數：2994 IP：220.137.70.* 2007-08-21 00:18:58
回覆 想買特區旁好公寓 於 ：2007-08-20 16:58:26 的發言內容

前幾年超貸全貸的很多喔 台灣其實也有類似問題 就是超貸 (房貸配合信貸) 之前房貸差不多2%左右 信貸8% 現在都多個2%上下 其實負擔是多很多的 在房價上升 利率不高的情形下 這類問題不會浮現 可是' 利率攀升到一定程度 被房貸壓力壓到受不了的就會一一出現了 台灣如果央行利率到4-5%我想壓力就出現了 雖說現在美國降息 可是他是逼不得以降息
降息接踵而來影響 他要面對物價攀高的情形 這就是最近大家會怕美國消費能力下降的原因 也是為什麼大家會怕外資持股多的標的成為地雷的原因

彭老前波升息之前, 還跑去板橋問房價, 一坪40萬..結論是溫和...這要聽得懂..這代表有些高額貸款者, 將被犧牲...因為即然房價溫和, 升息自然沒甚問題, 經濟基本面撐得住...這是他們的認知

很多人都不認同嗎? 那也沒辦法, 政策就是如此...硬要跟政策對做, 會倒楣的...看看前陣子建商說的話...硬是要說政府政策, 將好不容易才救起的不動產市場, 又再次巴了下去, 奇怪的是...這些建商怎不先看看自己建的房屋品質是否有改善, 是否盡了社會責任, 一天到晚都總覺得沒錢給建商賺, 都是政府政策的錯, ㄟ...ㄟ...那乾脆建商去開銀行, 並要求政府, 錢只進不出...豈不是更好...
回覆者：想買特區旁好公寓 發表數：474 IP：125.232.123.* 2007-08-20 16:58:26
前幾年超貸全貸的很多喔 台灣其實也有類似問題 就是超貸 (房貸配合信貸) 之前房貸差不多2%左右 信貸8% 現在都多個2%上下 其實負擔是多很多的 在房價上升 利率不高的情形下 這類問題不會浮現 可是' 利率攀升到一定程度 被房貸壓力壓到受不了的就會一一出現了 台灣如果央行利率到4-5%我想壓力就出現了 雖說現在美國降息 可是他是逼不得以降息
降息接踵而來影響 他要面對物價攀高的情形 這就是最近大家會怕美國消費能力下降的原因 也是為什麼大家會怕外資持股多的標的成為地雷的原因
回覆者：想買房 發表數：108 IP：199.40.206.* 2007-08-20 16:22:37
回覆 mm1 於 ：2007-08-20 16:07:32 的發言內容

美國、台灣，不一樣的國家，有一樣的問題。

1. 你的房子只值500萬，但你希望能貸到超過500萬的房貸嗎？

2. 如果理財專員告訴你：可以給你100％的全額貸款，但是你得繳付多一點利息，你願意接受嗎？

3.你認為房地產價格會繼續上揚嗎？

4. 你曾經有不良的繳款紀錄嗎？

如果，以上的問題答案都是"Yes"，那要說聲恭喜了，你就是次級房貸的標準客戶！而成千上萬像你一樣的美國人，就是導致今年次級房貸風暴的元凶。

然後勒?

你幫我還貸款ㄇ?

次級房貸?.有辦法的人跟本不借.

直接掏空不是更棒!!!
回覆者：mm1 發表數：2681 IP：220.128.65.* 2007-08-20 16:07:32
美國、台灣，不一樣的國家，有一樣的問題。

1. 你的房子只值500萬，但你希望能貸到超過500萬的房貸嗎？

2. 如果理財專員告訴你：可以給你100％的全額貸款，但是你得繳付多一點利息，你願意接受嗎？

3.你認為房地產價格會繼續上揚嗎？

4. 你曾經有不良的繳款紀錄嗎？

如果，以上的問題答案都是"Yes"，那要說聲恭喜了，你就是次級房貸的標準客戶！而成千上萬像你一樣的美國人，就是導致今年次級房貸風暴的元凶。
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