蔡念珍二十年不敗　縱橫店面出租界　打動店老闆的心
更新日期:2007/08/13 14:52 記者:文／今周刊李建興
從事美容業的蔡念珍，雖然操盤房地產只是副業，但卻自有一套挑店哲學。她看報研判市況，又看風水了解「店格」。四十多歲，卻在台北各精華地段擁有大批店面，是名副其實的店面包租天后。

對於從事美容業的蔡念珍來說，每天最大的休閒活動莫過於「研究房地產」了，這也是她成為多金熟女的主因。表面上她只是家美容SPA店的店東，很少人知道她其實是坐擁多家黃金店面的包租婆。雖然一如其他包租達人般低調，蔡念珍並不願意透露自己手上到底有多少房地產。

但是，經由側面發現，蔡念珍和先生名下的店面，遍布信義路、饒河街和忠孝東路一帶，且統統在天價地段∣∣大安、松山一帶。在台北的店面包租界，許多人戲稱她為「大安包租天后」。

今年四十多歲的蔡念珍，早在二十二歲起就開始操盤房地產。一九八○年代初期，她以每坪七萬元買下汐止大樓預售屋，沒想到都還沒交屋，一轉手就以十五萬元售出，自從這樁處女作後，二十多年來，蔡念珍說自己在房地產從沒敗過。

鑽研租屋廣告 了解供需

蔡念珍能縱橫房市多年，維持不敗紀錄，全憑她十足的基本功。蔡念珍表示，每天除了正常的工作、遛遛狗、與鄰居閒嗑牙外，必定會抽出四至五個小時研究房地產，「功課沒做夠，就沒有資格玩房地產！」蔡念珍語氣堅定地說。她並如數家珍地翻著書櫃裡的雜誌、地產報導和每位房地產名家的著作，她說，自己每天一定翻閱，而且自己會做筆記分析。

拿房地產租屋分類廣告來說，每次一鎖定某個投資區，蔡念珍便清楚地掌握該區域每個物件的招租狀況。當一發現同樣的廣告持續曝光太多，或同一區域有太多物件登廣告招租，意味著市場供需失衡，她就不碰。

在充分吸收資訊下，蔡念珍不但說得一口好「房地產經」，更能洞悉局勢在最關鍵的時刻出手。在最低檔，買下具出租相的黃金店面，這也是造就她包租致富的潛在因素。

挑房客 租金高不如租得長

除了基本功做足，蔡念珍挑選店面哲學也堪稱一絕。她認為店面出租和住宅出租的生態不同，學區、住宅房客強調的是價格便宜、設備齊全，然而店面租金報酬，則端看房客能不能在店內賺到錢，否則一旦房客沒錢，也必定付不出房租。

對於購置成本高的店面來說，一旦房客無力承租，空置了，投報率將大幅降低，還可能拖累房東的還款力。因此，租店面，高不如長，也就是租得高不如租得長，於是蔡念珍挑店面總是假設自己就是店東，從房客的角度選擇絕世好店。

風水師加持 租金連翻數倍

每當蔡念珍有了評估標的，她必定會花時間觀察當地的人潮和人流。馬路過寬的主幹道，不易聚集人潮，不選；人流動線不強的店面，不選；甚至，氣場不佳、風水不順的店面，也不選。

篤信風水的她，認為常常更換店東的店、凶宅、路沖的店更是她買房的大忌，「風水氣場不好的店，房客都賺不到錢了，房東更賺不到！」於是蔡念珍選店時，必會帶著風水老師，大師點頭了，她才會安心購買。

「風水看屋法」看似不近科學，但由於開店的人多半相信命理，也因此蔡念珍打著大師看過的店為號召，總能吸引客戶。

以她幾年前在永吉路附近買下的店為例，由於當時該店剛被大水侵襲，是人人眼中的「歹店底」，但蔡念珍一眼就喜歡。後來她帶著命理大師前往鑑定，老師也認為該店值得投資，於是蔡念珍就以九二○萬元，買下五十多坪的店面，沒想到不但出租順利，租金還高達四萬多元，投報率足足達到了五％以上。

不敗天后的不敗祕訣，值得有心靠出租致富者參考。

█操作心法1.記錄區域店面出租動向、數量，研判市場供需2.打聽店面店東更換頻率，判斷生意是否好做3.著重店面風水磁場，此往往為開店者最在乎的

█包租專家致勝心法店面包租成功3項指標中信房屋店東，在高雄也坐擁多家黃金店面的鄭榮發認為，店面出租市場和一般住宅租賃最大的不同，即在於其行情波動劇烈，價差天南地北。往往隔一條街、一條巷即可落差數倍，加上店面售價通常為同棟住宅的兩倍以上，風險較高，因此操作時，最好先找到租期長且收入穩定的房客，才能保本。

以下幾項指標可供參考：1.人潮原則：最好的店面得位於人潮流動的下游，如上班族、學生的必經之路。而路寬20米以下、無分隔島、車速在40公里以下的店面最易聚集人潮。另外，緊鄰學校圍牆外的店面俗稱「孤面市」，一旦學校停課，也沒生意可做，得慎選。2.店觀原則：店面最怕店門口有遮蔽物擋住店面，因此金店面通常面寬愈寬愈好。3.出租原則：店面售價偏高，房東得想盡辦法創造價值，因此最好作空間切割，如騎樓分租或分時出租。亦可先找到財力穩的連鎖店為房客陪看屋，買後立即出租，或可選擇帶租約出售的店面。