| 關於集購議價…有大大願意買萬華-禮記嗎？ |
| 發表者：0726ying 發表數：9 IP：219.70.212.* | 2007-07-22 03:05:39 |
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因為喜歡德林建設的禮記 |
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| 回覆者：Leo 發表數：11 IP：220.229.71.* | 2007-09-30 23:38:02 |
| 廣告說已經賣了六成，真不可思議。 |  |
| 回覆者：豬妞 發表數：25 IP：61.228.57.* | 2007-08-31 21:53:48 |
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建議再觀望半年，不要急著買。萬華地區一坪買35萬實在太高了。 更何況台北巿代銷公會聯合會預測，北巿平均銷售率將由去年80％下滑自今年的55％，降幅達31％，北縣也將由50％降至45％。 房地產漲不上去，跟著就是向下修正了。所以切忌不要買在高點。 |
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| 回覆者：豬妞 發表數：25 IP：61.228.57.* | 2007-08-31 21:53:05 |
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建議再觀望半年，不要急著買。萬華地區一坪買35萬實在太高了。 更何況台北巿代銷公會聯合會預測，北巿平均銷售率將由去年80％下滑自今年的55％，降幅達31％，北縣也將由50％降至45％。 房地產漲不上去，跟著就是向下修正了。所以切忌不要買在高點。 |
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| 回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* | 2007-08-30 16:57:06 |
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回覆 開始找房子 於 ：2007-07-30 10:12:28 的發言內容
哇~~那天我有去再看看!她們還是不降價別說35要39都很難 同樣花千萬為何要住在老舊公寓及遊民公園附近！ 說的真猛,不過也很真 |
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| 回覆者：豬妞 發表數：25 IP：61.228.65.* | 2007-08-23 21:21:19 |
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我曾到大理街那個建案看房子，至於銷售量實情我不是很清楚，因為每個銷售小姐都說再不買就賣完了！但是，我們跟她談到還有哪幾間可以買的時候，各種坪數的都還有好幾間可選擇，所以銷售小姐說的銷售量值得商榷。 我有朋友在臺北市政府建管處工作，他跟我提醒大理街這邊在91年之前都是工業區，後來才變更為特專區，大理街特專區不僅容許一般住宅區可以做的使用之外，還可以做一些令人感到反感的特種零售業。簡單來說，大理街一樓店面，以後要是租或賣給別人開瓦斯行、鳥店、餐廳、神壇、工業、批發業都是合法的，其他住戶只能忍耐受氣！ 而且銷售小姐提供平面圖，可以發現部分房間有機房改建、陽台外推的違規使用，這些都是違法的，以後可能會被檢舉拆除，就算不拆除建管處也會要買主把陽台的隔間給恢復，降子兩房就變套房、四房就變三房了。所以我後來想了一下，實在不願花1000萬買個房間隨時會被拆掉的家，畢竟買房子要花2、30年的積蓄也希望換得是一個安心、舒適的家，不是嗎？而且萬華龍山寺周邊是個日薄西山的商圈，龍山寺地下街空如鬼城、週邊的公園廣場到處都是流浪漢，更別說充斥摸摸茶的華西街就在旁邊，這些大環境問題未改善，這種前途黯淡地方竟然一坪要賣40幾萬，建商還說買了會補漲。我回家後冷靜想了一下，一坪40幾萬的條件，我甘願去買中正區10幾年舊公寓或新板特區的新大廈。(以上意見供參，請勿轉貼) |
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| 回覆者：豬妞 發表數：25 IP：61.228.65.* | 2007-08-23 21:19:59 |
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我曾到大理街那個建案看房子，至於銷售量實情我不是很清楚，因為每個銷售小姐都說再不買就賣完了！但是，我們跟她談到還有哪幾間可以買的時候，各種坪數的都還有好幾間可選擇，所以銷售小姐說的銷售量值得商榷。 我有朋友在臺北市政府建管處工作，他跟我提醒大理街這邊在91年之前都是工業區，後來才變更為特專區，大理街特專區不僅容許一般住宅區可以做的使用之外，還可以做一些令人感到反感的特種零售業。簡單來說，大理街一樓店面，以後要是租或賣給別人開瓦斯行、鳥店、餐廳、神壇、工業、批發業都是合法的，其他住戶只能忍耐受氣！ 而且銷售小姐提供平面圖，可以發現部分房間有機房改建、陽台外推的違規使用，這些都是違法的，以後可能會被檢舉拆除，就算不拆除建管處也會要買主把陽台的隔間給恢復，降子兩房就變套房、四房就變三房了。所以我後來想了一下，實在不願花1000萬買個房間隨時會被拆掉的家，畢竟買房子要花2、30年的積蓄也希望換得是一個安心、舒適的家，不是嗎？而且萬華龍山寺周邊是個日薄西山的商圈，龍山寺地下街空如鬼城、週邊的公園廣場到處都是流浪漢，更別說充斥摸摸茶的華西街就在旁邊，這些大環境問題未改善，這種前途黯淡地方竟然一坪要賣40幾萬，建商還說買了會補漲。我回家後冷靜想了一下，一坪40幾萬的條件，我甘願去買中正區10幾年舊公寓或新板特區的新大廈。(以上意見供參，請勿轉貼) |
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| 回覆者：開始找房子 發表數：77 IP：211.21.125.* | 2007-07-30 10:12:28 |
那天我有去再看看!她們還是不降價別說35要39都很難 !想說萬華的房價低...(這是吸引我的因素之一) 結果被一些"建"商炒高房價!(只要是中古屋就很便宜附近大約20左右)!所以我放棄了!當朋友問起你住哪裡時！終於可以擺脫\"萬華"! 設備也沒多高級衛浴小到不行！油漆竟然還龜裂.施工品質也不怎樣！看了真是替他們臉紅.. 同樣花千萬為何要住在老舊公寓及遊民公園附近！ 外縣市機能優人文也比萬華強（今天凌晨00：30萬華竟然還在放鞭炮！我猜廟會吧持續大約10分鐘吧真是有夠吵  ）改看文山區或外縣市吧?記住『有錢不怕買不到好房子』 多看看你會發現『空屋』很多的！ |
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| 回覆者：w6028 發表數：36 IP：61.217.211.* | 2007-07-30 09:17:08 |
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禮拜六大家去禮記替版大加油, 不曉得結果如何?? 有殺到價嗎?有買到嗎? |
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| 回覆者：小東東 發表數：1950 IP：61.230.48.* | 2007-07-30 09:08:40 |
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回覆 法拍屋答人 於 ：2007-07-28 03:25:12 的發言內容
不是你提議的嗎 我剛好臨時有事~~不克前往~~ 怎嚜沒去 怪哉~~~ |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：218.167.138.* | 2007-07-29 07:42:55 |
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不知道大家去禮記團購 結果如何呢? 
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-07-28 03:25:12 |
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回覆 法拍屋答人 於 ：2007-07-27 04:36:10 的發言內容
我剛好臨時有事~~不克前往~~
那要幫版主殺價的或集購的就改訂七月二十八號 下午四點五十分到五點整左右 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-07-27 22:18:45 |
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http://news.cnyes.com/stock/dspnewsS.asp?fi=%5CNEWSBASE%5C20070710%5CWEB1952&vi=33833&date=20070710&time=18:39:35&pagetype=index2&subtype=home&cls=index2_totalnews 〈惟馨〉萬華區─昔日繁華不夜城 仍待都更創新局 惟馨周報提供 2007 / 07 / 10 星期二 18:39 台北市的發跡，眾所皆知，是從西部的艋舺及大稻埕開始。而隨著交通的演進和都市發展的需要，舊稱艋舺舺的萬華區，快速從絢爛歸于平淡﹔昔日的不夜城，如今似已日薄西山。舊有發展形成的包袱，至今仍是本區房市暨區域發展進化的障礙。而當全北市大鬧建地荒時，萬華所需的，其實不只是話題炒作…… 對所謂七年級的這一個年輕世代來說，聚集休閑逛街的最佳所在，大概不脫忠孝東路四段SOGO商圈，或信義計划區這些地方。不過拿相同的問題，問現在大多成家立業，年過四十的五年級生，在他們年少回憶中，西門町恐怕才有如此的分量。 當然，我們現在再踏入所謂的西門町，其實商業氣息還是十分濃厚，也還是可以看見不少年輕人駐足﹔比起八十年代后陸續崛起的几個娛樂商圈，西門町顯露著一種『風韻猶存』。事實上，無論西門町或是其它區塊，所隸屬的萬華區，就是這樣一個充滿著歷史足跡的所在。 ◆河港水運發跡 北市發展源頭 位于台北市西南側的萬華區，東以中華路與中正區接壤，北以忠孝西路與大同區為鄰，西環繞有淡水河與台北縣板橋市、三重市為界，南至新店溪與台北縣中和市交界，并與永和市遙望。根據萬華區公所的描述，本區是呈『胃囊』狀。 不需贅述，眾所皆知，舊稱『艋舺 』的萬華區，和北側的大同區，也就是舊時大稻埕，相同是台北市發跡的源頭。而這個『艋舺 』，真正指的其實是大漢溪和新店溪交會之區域一帶。過去艋舺曾有三大碼頭，指的是現今二號水門外的王公宮口，一號水門外的大溪口及三號水門附近的滬尾渡口。 清代，也就是台灣發展初期，由于完全倚賴水路運輸，因此淡水河系沿岸的几個城鎮，包括新店、新庄、板橋，到出海口附近的淡水，都因此而成為當時的繁華市鎮。而艋舺，也曾是當時台北州最重要的港口。道光初年，始有『一府二鹿三艋舺 』之稱﹔一八七五年創立台北府時，曾提議把府治設立在艋舺 ，其繁榮的程度及重要性可見一斑。當時的艋舺，就是北部的政經文中心。 之后因洪水沖刷，港勢變遷，河運合流點轉到了大稻埕。而且日據初期，鐵路運輸逐漸發達，艋舺 以往的交通樞紐位置，因此日漸式微。隨著河岸逐漸淤積，商業貿易被后來興起的大稻埕取代，艋舺日漸沉寂。至于萬華之名，也是在日據時代更改的。 盡管萬華的通商地位逐漸被取代，但本區畢竟曾是台北地區發展的根據地，區域發展仍有一定規模。就如同一府二鹿三艋舺 的其它兩區─台南跟鹿港類似，萬華從日據時代，甚至到民國初期，區域商業活動依然相當頻繁。從萬華目前部份街廓，仍保留舊時代風格，以及可見不少百年廟宇，歷史悠久店鋪等，就能証明舊時繁華的程度。 不過之后，台北市的發展重心逐漸東移﹔無論確切的時間點，是七十年代之后信義計划區發展成熟，或是八十年代忠孝東路四段商圈迅速崛起，曾是全北市最重要娛樂商圈的西門町，從著名的中華商場拆遷后，便慢慢步入發展黃昏期，萬華區地位因此一落千丈。 近年，在馬英九擔任台北市長任內，積極進行都市更新。萬華區就成為馬團隊『軸線翻轉』計划的要角﹔包括西門町人行徒步區、台北煤氣電影主題公園、理教公所都市更新計划、龍山寺地下街、大理街服飾形象商圈，甚至南機場國宅整建更新，都是馬英九任內強力推展的都市更新政策方向。一時之間，萬華似顯風華再現的契機。區域房市發展概述 雖然是在台北市十二個行政區之列，但由于早期發展形成的包袱，萬華區房市發展始終相對貧瘠。以最近5年來看，平均每年的新屋推案供給，大約都只有500戶左右﹔尤其近兩年，台北市房市話題火熱，推案大爆炸，本區卻在開發條件有限，地段價值遠較其它區域差的現實之下，區域房市至今仍呈疲軟狀態。 實際的產品面方面，盡管供給量少，但是產品格局還算相當多元。以10年內萬華區實際的推案資料來分析，小套房和三房產品可算是兩大主流，另外由于商業區范圍不小，因此因容積率較高而容易出現的挑高空間產品，在萬華區也算常見。至于推案區域，就近年之分布來看，算是相對零星。 艋舺 大道以南，也就是79年前仍存在的雙園區，盡管面積比例占萬華區超過一半，又以住宅區為主，但推案量卻相當較少﹔這個部分，我們會在以下分區分析中進一步討論。如以個案數來比較，是以西門町周邊最多，但如是比較個案規模，則雙園地區推案似乎較大些。 以下，我們就將萬華區大致分為西門町周邊、舊艋舺 地區以及就雙園區三大部分，進行分區的房市暨區域發展討論分析。 一、西門町周邊 鼎鼎大名的西門町，見証了北市現代化從西慢慢朝東的發展過程。到現在，本區其實仍是相當知名的娛樂商圈﹔然而您可能不知道，這個北接大稻埕（大同區），南約至廣州街，東臨中華路，西約到康定路的長方形區塊，日據時代之前，其實是雨季一到就容易積水，人口只有五千人的低窪區﹔跟現在我們看到的人聲鼎沸，有著天壤之別。 1913至1915年間，淡水河左岸堤防先后完工，本區水患問題始獲得解決﹔而本區也將過去大稻埕、艋舺 和台北城連成一氣，正式形成所謂的『台北三市街』。之后本區成為日本人聚集的大本營之一，西門町的規模，就是在那時確立的﹔而早期我們對于西門町燈紅酒綠，甚至暗藏春色的刻板印象，也是從那時慢慢形塑出來。 國民政府來台后，本區變成隨政府來台之軍眷居住的區域之一。然早期的發展『規模』還在，加上新住民進入后，興建許多違章建筑﹔違建林立、色情充斥，成了西門町當時的寫照。政府為了整頓，便于1970年在中華路興建長度超過1,700公尺，三層樓高的中華商場，且還以『忠孝仁愛信義和平』命名各棟樓這就構成了后來西門町，乃至于當時城中區的景象。后來，西門町當然成為當時北市的娛樂中心不夜城。70年代后北市發展重心東移，西門町自然逐漸沒落。雖北市都發局在74年規划了西門町人行徒步區，但實際效果不彰，人潮仍無法回籠。而讓本區重拾人氣的，應該要算是捷運板南線。 由于捷運帶來新人潮，加上市府陸續完成包括西區公有土地再利用、停車與交通系統規划、中華路林蔭大道工程、電影主題公園、西門市場更新及再利用案等。今日的西門徒步區，我們再度看到年青人駐足停留的蹤跡。至于房市發展方面，本區的都市計划用途全部是商業區﹔在容積率相當較高的情況下，本區套房或一房小坪數產品的比例一直不低。「西門TOKYO」、「台北match」及「春之物語」，是近期此類產品之代表案，且不少還是室內挑高規划。「新東京」則是本區最新小坪數案，為屋齡20年之舊屋內部拉皮，且僅銷售地上權。 雖全是商業用地，但不代表本區不會出現一般型產品。 94年正臨中華路的「潤泰翡翠」，就是規划三房產品。 94年下半年推出，位于西門町北側的「第一名宅」，則是二、三房產品。今年推出，位于貴陽街的「貴陽富邑」，也是規划二、三房﹔最新「榮耀富麗」，則還規划有少部分四房換屋產品。 價格方面，如是套房或小坪數產品，大致上愈近西門町商圈核心。價格愈高﹔93年的「西門TOKYO」，開價就來到37萬/坪，但同年推出的「台北match」，位置已來到中興橋下，價格當然較低，為27.8萬/坪。至于「春之物語」，其實已在本區北端，實際訴求則是台北車站商圈，因此開價也來到37萬/坪。 一般產品方面，因為是商業用地之故，價格也不低。「潤泰翡翠」和「第一名宅」開價都來到38萬/坪以上。今年的「貴陽富邑」，可能小環境稍雜亂，開價僅35萬/坪，然同區最新案「榮耀富麗」則開到43萬/坪。目前北市土地議題持續火熱，然本區畢竟環境相對較混雜，不易真正出現40萬/坪以上的成交行情。 二、舊艋舺 一帶（龍山寺周邊） 本區緊鄰西門町地區，可說是台北地區發展的真正源頭。龍山寺和華西街觀光夜市，當然是本區最著稱的名勝景點。另外，捷運龍山寺站南側的大理街服飾形象商圈，更是被寄予厚望。 雖說本區最早是重要的河港通商口岸，不過在西門町崛起之后，本區地位就逐漸被取代﹔所剩的，大概就是古色古香的廟宇和傳統小吃。當然說到華西街，現在我們看到的是觀光夜市，但只要在台北居住時間稍久的人都知道，早期華西街，可几乎是當地特種營業的代名詞。該區的特種行業，在陳水扁擔任市長時代進行大力掃蕩下，曾經銷聲匿跡。不過實際上，只是逼迫他們從地上轉到地下﹔某種程度上，其實更加深了管理上的困難，因此也不能責怪外人繼續用有色眼光來看這一帶區域。至于西園路以西一直到環南市場之部分，則主要是住宅區塊，商業氣息沒有西門町或龍山寺華西街一帶那樣濃。區域產品大致上則因基地大小有限，多還是偏小坪數產品居多。 94年「西園逸品」和「京宴」，都是二或二加一房一般型產品，稍晚近銷售的「玫瑰園」、「新宿」則是屬套房小坪數產品。價格部份，除「新」案開價33萬/坪較高之外，其它個案開價都在30萬/坪以下﹔大致27~29萬/坪，為本區合理開價行情。至于舊案「青山郡」，則是本區少見的三房以上產品規划。 三、雙園地區 本區范圍大致是艋舺 大道以南之區塊，也大概就是79年前還存在的雙園區大部分區域。基本上，由于本區是之后才并入，成為萬華區一部分，因此整個街廓景觀，和西門町或是舊艋舺一帶差距相當大，都計分區划分几乎都是住宅區。 本區實際上真正有所謂的發展可言，是在日據時代之后。在日據時代，本區其實是日軍練兵所在﹔現在的馬場町紀念公園周邊，當時還是可供軍機起降的機場﹔本區南側別稱『南機場』，就是這樣而來。而南機場的南，則是相對于北市北側松山機場。 國民政府來台后，大批軍眷跟著移居﹔除了前述的西門町一帶，是他們落腳的地區外，政府也在青年公園周邊興建許多眷村國宅。現在，我們仍能看到當地的大批國宅，年代就真的如此久遠。而當中最著名的，則是最早興建的南機場國宅。由于距離當時繁華地區之西門町不遠，房價或租金也相對便宜，因此本區成為當時北市外來移民聚集的大本營。 由于有著這樣的發展歷史，自然使得區域房市不容易出現具體發展的良機。之后，這些國宅眷村改建不易，中低收入戶搬遷困難，都成為本區市容進化的一大障礙。近几年來，區域房市推案都屬零星。 遠雄企業團曾于80年代末期，以當時大都市建設知名于本區推案。不過由于開價不低，一路都堅持30萬/坪以上開價，加上走SRC結構高檔換屋路線，既不符區域需求，區外客源也難以認同，因此歷經多次銷售換手及更換案名，直到93年下半年，最后一手「大都市花園」才逐漸消化殆盡。此案冗長的銷售歷程，一方面當然是產品定位有問題，然某種程度上，其實反映了本區房市的困境。 除「大」案外，另一北市知名建商力麒建設，也曾在此推案，地點是在國宅環繞的青年公園旁，且基地還超過千坪，案名為「力麒青年皇家」，產品則以三、四房為主，開價跳脫行情不少，為31萬/坪。94年底本在雙園國小旁有「捷運哈佛」推出，產品從套房到三房都有，不過距離捷運龍山寺站有段距離，開價29.5萬/坪。附近的「麗植園」則于95年初進場，規划純三房，價格已來到 34萬/坪。 同樣95年，在萬華車站附近也出現個案，分別是舊屋拉皮的「台北Jazz」及全新預售案「富邑」，產品則為二、三房規划。由于距離萬華車站及西門商圈較近，加上北市行情整體提升，兩案開價分別來到34及33萬/坪。 就本區近期推案來看，產品上大約以二、三房為主流，可看出由于區域環境問題較難吸引換屋客進場，產品規划還是以區域內首購型為主。至于價格，其實95年前開出30萬/坪以上價格，都算偏高。近一年來北市建地荒引發的房價飆漲效應，也算延燒到萬華﹔本區價格自然也稍稍有所提升，但30萬/坪左右，仍應是較合理的區域行情。都市更新重鎮地位提升仍路遙前段提到，馬英九在擔任台北市長任內，積極推動萬華地區的都市更新，也就是所謂的『軸線翻轉』，意圖以大區塊都市更新為手段，讓原本發展地位一落千丈的萬華地區，重返舊時榮華。而馬團隊的想法及方向，是要將萬華區以『北商業、中傳統、南住宅』的方向重塑。 因此，從交通干道，也就是康定、萬大路形成的縱軸，與中華路、艋舺 大道構成的橫軸拓寬，還有前置的鐵路地下化，先構成交通軸線。根據規划，鐵路地下化后，原來舊龍山商場，將成為萬華台鐵新站預定地，2009年將會興建完成20層樓高的雙子星大樓。 在交通動線構成之后，接著就是區域建設的更新。從西門町徒步區設立，相關公共建設施做，龍山寺地下街，大理形象商圈，理教公所都市更新，乃至台糖文化史跡公園、南機場國宅整建等等，我們認為，這樣的方向和做法確實是正確的。 只是如今馬英九卸任，郝龍斌接手，我們看到，除了東北側西門町部份的重塑還算有些成績之外，其它部分似乎都流于話題居多﹔這中間，當然以龍山寺地下街最為人詬病。和大同區建成圓環情況類似，在立意雖佳但陳意過高，無法貼近區域真正需求下，龍山寺地下街形同荒廢。另外，就算是西門町，似乎也只流于景觀重塑，而非實質的區域更新建設。 至于台糖文化公園及南機場國宅整建就更不用說，連實際執行上，都出現難以推動，以及與民眾溝通產生間隙的情況。當然我們知道，就國外的案例來看，大面積老舊小區的都市更新，由于牽涉到大批中低收入戶的搬遷安頓，需時甚久，短期內看不出成效。而事實上就萬華區本身而言，無論是采取各點突破或是整批檢討，都市更新，都是區域房市乃至于整體再造、重現發展契機的唯一途徑。 更多專業精辟分析，請訂閱惟馨周報，訂閱專線：02-8 797-3579 |
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| 回覆者：w6028 發表數：36 IP：163.29.171.* | 2007-07-27 14:39:36 |
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我也很想去,可是那天有事!! 希望各位大大能殺價成功!!! 如果能在30/p我就加入!!! |
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| 回覆者：KK王 發表數：263 IP：211.76.97.* | 2007-07-27 10:54:32 |
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你ok我ok 最重要nan要來 |
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| 回覆者：開始找房子 發表數：77 IP：211.21.125.* | 2007-07-27 09:10:37 |
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回覆 法拍屋答人 於 ：2007-07-27 04:36:10 的發言內容
這個時間我們OK!會準時到場!那要幫版主殺價的或集購的就改訂七月二十八號 下午四點五十分到五點整左右  不過我們就這樣直接一起進去殺價嗎?不用先找個地方認識一下!找一位"會說話殺價"的當發言人? 不過想一想就不免強!網路上你也不知對方『身份』 反正隨緣!沒有非買不可..價格優就訂囉..反整有錢不怕買不到好房子!千萬別勉強後悔一輩子（尤其買在萬華）。 |
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