包租婆楊雅雯用心 裝潢不怕空置率

【林大正╱台北報導】「店面的價錢是由看得出價值的人來決定！」理著一頭簡潔有型的短髮，不到35歲的楊雅雯，自信爽快地說。談到泰山鄉，一般人印象除了工業區跟舊公寓，恐怕沒多少人知道它地屬台北縣，不過對於在地經營房仲事業超過11年的楊雅雯而言，這區看似缺乏競爭力的房市，卻讓她成為不動產投資的常勝軍。




出手俐落
和許多投資人一樣，楊雅雯也喜歡店面產品。不一樣的是，她的選擇對象卻是一般社區裡的店面，甚至是外觀老舊的公寓，只要屋主願意脫手，她看好了就整棟買下，1樓當店面，2樓以上重裝潢改成套房出租。不同於一般人只找大馬路、捷運旁的「金店面」，楊雅雯透露，操作「族群」議題，是她投資的秘訣之一。







看準族群分層出租
楊雅雯指出，泰山鄉一帶因工業區林立，勞工與中產階級的住屋需求大，加上離新莊輔仁大學很近，她在明志路不厭其煩的走了一遍又一遍，買下有潛力的公寓後，隔間改裝出租給上班族和學生。楊雅雯說，找對市場上的需求「族群」，加上用心裝潢，根本不用擔心空置率過久的問題。
「投資公寓的時代來了！」楊雅雯進一步分析，公寓的好處，除了既有的1~2樓可作為店面出租外，最大的優勢就是低公設。她提醒，店面的租金收益是用來支付房貸，真正的附加價值，是來自於樓上的出租套房；店面不要只想租給連鎖商店，要文武通吃，否則沒有人能承受高租金時，店面就成了財務拖油瓶。
一般大樓要2房產品，連公設算進去大約要買到30坪才符合需要；以泰山的大樓1坪16萬元計，購入成本大約是450~480萬元；但公寓1坪僅約11萬元，同樣30坪零公設，成本只有330萬元，不僅頭款負擔輕，更不用顧慮管理費等額外支出，加上區位客源具「族群」優勢，花點錢裝潢就很好租。




921地震買屋賺大錢
921大地震那年後，台灣房市哀鴻遍野，楊雅雯卻不顧父親的警告與反對，在市場一片看壞之際，偷偷在明志路上買下人生第1間店面。楊雅雯回憶，那時一口氣貸了9成，「時機壞壞，沒想到好貸的很」。她用標會的錢付了頭款後，總價800萬元27坪的店面，隔年竟然有買主願用1250萬元接手。
楊雅雯不諱言的表示，那一次，真的是檢驗自己市場判斷力的一大考驗，所幸，她的眼光與自信戰勝了市場的詭譎多變！按目前行情，該店面市價已經超過 她當年入手價格的2倍之多。
楊雅雯分析，不論買的是公寓或純店面，她首先會考慮該產品的獨特性；假設周邊都推3房的案子，只有少數的套房，則該套房產品幾乎必買。她也提醒，投資是為了獲利，因此負債比例不要太高，以免風險失控。
儘管年輕就晉身「包租婆」之列，楊雅雯卻沒有時下年輕人浮誇的想法。楊雅雯私下透露，從事房仲業近12年，看到很多無辜的民眾被騙，卻求助無門，她想在40歲達到財務自由時，做一個像「不動產醫師」的角色，專門替真正有需要的人服務，解決房屋買賣與租賃的難題。


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