購屋看分明！「價格」≠ 「價值」！

【窩雜誌】 文/「窩」雜誌編輯室

經歷過1995 年中共導彈試射危機、97 年與99 年的香港、澳門回歸，99 年的921 大地震，以及2003 年爆發的SARS 危機，以及每當選舉年度到來所引發的各種政經社會議題干擾，國內房地產市場在前些年裡，不論在推案與交易量體上，幾乎盪到了谷底，預估房市景氣「七年一循環」的說法遲遲未出現，各種國內外政經社會與危安公衛事件引致人心惶惶，氣氛越是低迷、買氣越是萎縮，一度讓人不知所措。

景氣復甦、買氣回籠

然而，近幾年來，國內各項重大交通與公共重建設如各地重劃區開發案、工商綜合區與科技園區開發案，以及高速鐵路、都會捷運、快速道路開發案，還有各項都市更新案的持續推動、陸續完工通車，也讓不動產業者漸漸恢復投資信心，紛紛在各項重大公共工程建設周邊覓地推案；加上自2000 年起，政府持續4波釋出低利率優惠房貸政策，2002 年起首次調降土地增值稅、2005 年土增稅永久減半政策拍板定案…等等，讓消費大眾信心逐漸恢復，買氣漸漸回籠。

而且，受到這些公共工程建設陸續完工啟用的鼓舞，不動產成交價格更是屢創新高，部分區域甚至持續看漲，國內房市景氣可說從2003 年起瞬間甦醒、景氣回復力道可說銳不可擋！報章雜誌上，大篇幅平面廣告周周強打、相關報導成篇累牘；電視、廣播廣告上，明星藝人們不斷介紹著各個發光發熱的建案；甚至連各種新聞談話性電視節目對房地產的議題關注度也是越來越高，地產達人、房市名嘴紛紛出籠，「專家」們分析角度推陳出新，有人大談利多、有人專門放空，甚至開始「提醒」消費大眾注意「房市泡沫化」的隱憂；而曾幾何時，國內房市景氣還一度低迷到無人聞問呢！

公共工程、房價推手

從「門可羅雀」到「門庭若市」，近10 年來，國內房地產市場經歷過相當激烈的震盪之後，漸趨穩定成長，且房市推案量體以及預售、成屋房價上揚的幅度、幾乎與區域內的公共工程建設進度形成正比。

而在整體市場表現上，例如在北台灣的北市內湖、南港、北縣板橋、新店等地；桃園中正藝文特區周邊、高鐵青埔站周邊，新竹竹科周邊、竹北六家高鐵站周邊；中部的台中市七期重劃區、中部科學園區周邊，台中縣高鐵烏日站周邊；嘉義故宮南院開發案周邊、高鐵站周邊，台南高鐵站周邊，5 期、虎尾寮與鄭子寮等三大重劃區，以及高雄市高雄農16 特區、25 期重劃區、美術館特區、高鐵左營站周邊、高雄捷運沿線各站區周邊…等等，都是全省近年房市推案量體最大、房價攀升幅度最高的區域。

而在另一方面，消費大眾經歷過房市的大起大落，對購屋理財的行為顯得更為謹慎，加上網路資訊的發達，各種不動產相關交易資訊、物件資料、建商背景、區域行情、法令法規、交易流程、稅務貸款…等等各種專業資訊與服務，都可以透過網際網路即時取得，一指搞定，消費者對資訊的主動需求、以及消費意識的抬頭，更直接間接地敦促了如建商、代銷、房仲、銀行…等等不動產相關業者，改善其產品與服務品質，使交易市場更趨健全、推案品質更趨完美，形成一個良性的循環。

社區環境、軟硬兼顧

在以往，大眾所熟知決定房價與地產增值潛力的三大條件，就是「LOCATION 、LOCATION 、LOCATION 」地段條件的優劣決定了地產的價格與增值潛力。而好地段的定義又無非與明星學區、公園綠地、市場商圈、交通便利等所謂的「生活機能」畫上等號，彷彿只要選了地段，消費者就算矇著眼睛瞎買瞎訂，都可以大發增值財富似的。

然而，隨著上述資訊發達與消費意識抬頭的影響，消費者對「購屋」的行為更趨理智，且除了注重地段與生活便利性之外，更注重起「建築規劃」、「建材等級」、「營建品質」、「空間設計」、「社區環境」、「公共設施」、「保全隱私」、「物業管理」等等屬於生活空間內各項軟硬體設施與服務的品質來。

購屋人除了看房子、選地段、比價錢、殺折扣之外，漸漸發現一個極其重要、卻又極其容易被忽略的部分，那就是房子的本身：包括室內空間配置、通風採光、動線規劃、安全逃生、保全管理；以及屋外的建材品質、施工品質、公設配置、管理服務…等等，才是買房子的時候最需要注重的部分！因為，不論地段條件、增值潛力如何如何地優越，一旦住進了品質不好的房子，若不是「屋漏偏逢連夜雨」----漏水、裂縫、壁癌、剝落不斷；就是「近鄰不如遠親」----社區休閒設備年久失修、庭院荒蕪、管線凌亂、垃圾處處、走廊梯間雜物亂堆、停車場陰暗恐怖…，每天生活在品質低劣、無人管理的建築物裡，過得彆彆扭扭、提心吊膽地，就算地段條件再好也讓人難以忍受！

建案品質、帶動房價

從成屋仲介交易市場上，業者們也漸漸發現了一些市場上的特殊現象：在同一個生活機能圈內，不論交通、商圈、學區、公園綠地…等條件大同小異，鄰近每幢社區大樓的成交房價與進駐狀況卻有天壤之別：甚至同一條街的對門建築，A建案是許多買客指定要選購的社區，成交房價屢創新高，卻偏偏無房可賣；B建案牆外掛了一堆待售看板、看板上的字跡經過多日風吹雨打已經斑剝不堪，房價一跌再跌，還是乏人問津…。

經過進一步的瞭解，才知道A建案除了是知名建商所投資興建之外，社區建材精緻、大廳氣派、管理良善、住戶進出動線流暢、車庫明亮整潔、庭院花木扶疏、梯間整齊無雜物、垃圾集中管理、室內隔間採光書是得宜…，更重要的是，住戶從預售交屋進駐之後，極力維護社區品質，且時常聯繫感情，大家相處融洽，沒有人捨得搬離此地，而房屋交易一如股市，有人賣屋才能有人承購，如今，社區無人遷出，既無空房可賣，社區品質又如此優越，當然成了購屋人眼中的「績優股」，房價始終能居高不墜了。

據此，反映出現今房市在「地段」之外的另一個課題，就是「社區品質」，好的社區品質，提供了住戶最舒適的生活保障，甚至遠勝過優越的地段環境；而且，內外兼美、品質優越、管理良善的建案與社區，凸顯了空間為人所服務的「價值」，住在這個優質社區裡，自己與家人的舒適、健康、自在、喜樂，是金錢也買不到的！購屋人寧可用更高的價格，來選購對家人或自己真正有「價值」的社區環境，也不會為了每坪可以殺個500 、1000 元房價的產品，犧牲自己長久居住的舒適度，這是現今房市在「地段」之外，所反映出來的另一個更重要的「購屋價值觀」。

另外，在雙卡風暴襲擊之下，銀行對無擔保式個人消費金融放款條件漸趨嚴格；相對地，對於像房屋貸款這種有產權擔保的放貸將更加重視。且根據實際案例指出，銀行的不動產鑑價人員會視不動產本身的屋況條件、社區環境等等、決定放款與否以及額度高低，因此，好的社區規劃所持續產生的「價值」，絕非銷售階段的「房價」所能決定的。

居室空間、生命所依

這樣的新購屋價值觀，正逐漸影響著台灣房市交易生態的轉型。一方面，消費者會透過口耳相傳、網際網路的力量，以及社區專屬網站的傳播，來推廣優質社區與建案，並且毫不留情地對規劃不佳的建案與社區提供批評與建議。

另一方面，為了吸引消費者的青睞，也為了創造利潤的現實考量，推案業者會更注重建案規劃前的各項考量：例如當地的人口結構、就業市場、家庭需求、居家習性、氣候環境；在規劃時充分考量消費者實際生活需要，如空間格局、通風採光、中庭設計、入口門面、車場車道、管線佈局、建材配備…等等，並且更嚴格地要求施工品質與售後服務，務使每一件個案都是在萬中選一的地段上、推出萬中選一的優質住宅精品。

此外，透過專家學者們公允、客觀、專業的評選標準，給予建案相對的榮耀與獎項，也是消費大眾選購優質住家社區相當重要的參考標準。

近代西方建築大師柯比意（Le Corbuiser ）曾說：「建築是人類生活之容器」。在中國，西晉時代，「竹林七賢」之一的劉伶，「把天地作為房子，把屋子作為衣褲」的行徑，雖稱荒誕，卻也點出了居室空間與「使用者」之間毫無距離的緊密關係。在生活日用商品中，精緻的紡織品，不論做為衣物或是寢具，強調的是其柔軟舒適的
質感，可以直接接觸最不設防、最敏感的肌膚；同樣的，好的建築規劃與居室空間，是個人乃至家庭每天長久使用、緊密接觸的所在，若有任何瑕疵，輕則造成個人不便，重則影響房價、貸款額度，甚至家庭的困擾…等等，其中輕重，不言可喻，購屋人當審慎思索。

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