2007/06/08
《財訊月刊》地產投資客動向悄悄轉變
財訊月刊 303 期

一向是房市先行指標的投資客，在這波價量齊揚的多頭行情中扮演關鍵角色。不過在房市復甦四年後，投資客的態度卻首度出現明顯分歧，儘管尚未出現全面撤退動作，縮手觀望跡象卻相當明顯，這對房地產後市是一個警訊嗎？

早在○一、○二年房地產景氣最低迷的時候，一些專業投資客就已開始在市場尋找投資標的，當時法拍屋充斥，成為投資客撿便宜貨的最愛，更讓這些市場先行者海撈一票。○三年ＳＡＲＳ結束後景氣邁向復甦，投資客持續活躍，獲利也相當豐碩。這樣的態勢一直持續到○六年，投資狂潮熱到最高點，但行情也悄悄出現變化！


關鍵因素在菜籃族投資客的大量現身。一位專業投資客形容這些業餘投資客帶給市場最大的衝擊是：他們的膽子大到連老手都嚇到。這些初生之犢不畏虎的生力軍，大多幾個人一起集資，像板橋有一組菜籃族投資客，據悉出手金額高達一億元。在這些什麼價都敢追的買盤推波助瀾下，讓大台北地區原本已高漲的房價，更加高不可攀；但同時也讓一些老手心生警覺，決定縮手觀望。


菜籃族投資客橫掃大台北 新手喊衝老手喊停


從去年底開始，許多房仲業者就提醒大家，要判斷今年的房地產景氣，除了基本的供需法則之外，兩大關鍵變數就是兩岸關係及投資客動向。進一步分析，前者屬於潛在利多；後者則偏向潛在利空。主要原因是近三年來投資客在房地產市場占有舉足輕重地位，在許多地區、產品上，比重更是高得嚇人，這些投資客未來是進是退，的確是房市相當重要的參考指標。


如果從股市投資的角度來看，投資客的重要性的確不容忽視，眾所周知，股市中量是價的先行指標，價會騙人、但量不會；同理，房市中真正關鍵的也是成交量，價格可以哄抬、炒作，只有成交量騙不了人。而投資客正是這波行情中，主要的量能創造者，一旦投資客選擇退場，不但交投立刻降溫，後續潛在的賣壓更令人憂慮。


眼前的態勢是，新進場的業餘投資客依然喊衝，不少這幾年嘗到甜頭的也持續看好；反倒是老手、專業投資客轉趨保守，開始採取減量經營、退出觀望、或轉向穩賺不賠的設計裝潢等策略。由於好物件愈來愈難找，加上競爭者眾，利潤空間愈來愈薄，近三年投資利潤從三成、二成、一成逐年遞減，也讓部分投資客覺得不如歸去。一位五、六年前就已進場，高峰時手上有三十個物件的中型投資客，就決定轉做室內設計，除了居高思危外，主要是目前的市場狀況，常常是投資客忙了半天，但賺的錢可能還不如裝潢包商，甚至房屋仲介都比投資客賺得多，而且是穩賺不賠，根本不必擔心套牢風險。

操作難度變高、獲利空間縮小、去化速度減緩、套牢風險升高，是目前房市投資的現況與壓力。不過多數投資客也表示，截至目前聽到賠錢的例子不多，加上不少人先前都賺了不少，而且房市也看不出立即危機，因此現在要說投資客已退場，或是房市即將反轉都言之過早。而且各個區域差別很大，不能一概而論。


北部要更專業、中部審慎樂觀、南部最樂觀


投資老手指出，觀察大台北地區這幾年的走勢，有一點可以確定的是，哪些地方不能碰，就是到現在房價還沒有超越民國八十年高峰的地區，比如三峽就是一個例子，這些地方不論是因為地段或供需問題，不但現在漲幅有限，未來一旦行情反轉，跌幅還會比其他地區更大，是謝絕投資的地方。此外，在房價高漲、投資客又暴增下，現在那種大家都看得懂的物件，根本沒有賺頭，因此從○七年開始，已經無法像前幾年憨憨買、憨憨賺；必須要有足夠的專業才能賺錢。某房仲公司高階主管就指出，他很擔心那些不夠專業的業餘投資客，最終不是在玩市場而是被市場玩，操作上不得不謹慎。


至於中南部房市則是另一番風貌。在台中市執業的洪醫師就表示，他從今年起操作的確愈來愈謹慎，因為也怕這三年多累積的戰果毀於一旦；不過他對後市依然審慎樂觀。有別於大台北地區投資客在中古屋、預售屋兵分兩路，甚至更偏重在中古屋的結構；台中市場的投資客主要以預售屋為主，成屋的比重並不高，而且投資獲利水準也遠不如預售市場。近三年半來，洪醫師總共操作了九間房屋，目前還留在手上的有三間，當初投入的本金至今已增長為四倍多，投資報酬相當可觀，其中獲利最好的一件，投入的三百萬元已增值至一千三百萬元，足足獲利一千萬。


洪醫師表示，這幾年他得到的最大啟發，第一是要投資核心地段，其餘都不要考慮，因此他完全鎖定七期、尤其是新市政中心區。第二是Ｍ型社會已經存在，而房地產正是主導這波財富重分配的關鍵所在。像他身旁的一些朋友，因為沒有細心去觀察七期的房地產行情，錯失獲利的機會，雖然還是擁有原本的財富，但實質購買力已下降，其實已成為被分配的一群。此外，投資房地產的財務槓桿是五倍；股票融資只有二•五倍，因此他仍會持續投資房地產，也認為未來仍充滿機會。


不過要談到整體看法最樂觀的市場，無疑是高雄地區，尤其是在高鐵通車之後。本身就是高雄人，目前在台北一家金控公司任職的楊副總就比喻，高鐵通車對高雄房市的影響，好比是新股掛牌半年後取得信用交易資格，讓資金大量湧入一樣。目前「高鐵炒樓團」幾乎周周出發，而因為地利之便，許多對高雄不熟悉的投資客，幾乎都先選擇高鐵左營站周邊。

不過楊副總指出，離高鐵最近的熱門地段美術館、農十六，應該還是受惠最大的地區。真正專業的投資客，會鎖定這兩區正第一排的景觀豪宅；在第一排被買光後，配合捷運通車時程，第二波應該買捷運沿線、尤其是捷運交會口。去年開始進場操作的楊副總，出手的兩個個案，第一個就位在美術館第一排，第二個選在雙捷運交會口美麗島站旁邊。由於未來還有捷運通車、巨蛋啟用、高雄世運、港區改建、政策加持等利多，他非常看好高雄房市的後勢，對於美麗島站旁的投資案，他預估未來一年應該有三成的獲利機會。


第三波投資客狂潮能否笑到最後？


這幾年市場上幾組大「咖」的投資客，手上物件之多，簡直就像一家「資產管理公司」，可以說是喊水會結凍。一位投資客就笑稱，前二年銀行的經理要找他們喝酒，可是要排隊的！由於錢來得容易，不少投資客也很敢揮霍，夜夜上酒店喝酒、小姐一次叫三個。不過現在市場已嗅出降溫的味道，如果沒有精選物件，不小心套到一、兩個案子無法脫手，可能就會出現骨牌效應，操作上的確要相當小心。


有趣的是，在獲利空間明顯壓縮下，前幾年許多從仲介業跳出來轉作投資客的人，陸續又回到房仲公司上班；另外一些裝潢包商先前看到好賺轉型投資客的，現在也回頭做老本行，相當程度凸顯投資客的生態已在改變。


信義房屋協理信泓浚表示，他不認為房市現在就有危機，不過的確需要密切觀察，利率則是未來最關鍵的變數。這波房價高漲，已遠超出中產階級的負擔能力，之所以能持續挺進，主要原因是民眾雖然買不起房價、但付得起房貸，而低利率則是最主要的推手。未來一旦利率有一定的升幅，不論是投資客或自住型購屋者，勢必有不少人無力負擔。從最近銀行針對套房而來的緊縮動作，對套房市場造成的殺傷力，就可以明顯看出利率的威力。


信泓浚因此建議，現在如果要投資，最好不要選擇預售型產品，第一是可能面臨將來利率調高的風險；其次則是○九、一○年將有大量個案完工交屋，屆時大批換屋族可能都急著賣舊房子，新成屋加上待售中古屋形成的龐大賣壓，將導致供需急速逆轉，現在投資預售屋的風險已大為提高。


近二十年來，國內房地產市場共出現三次投資客蜂擁入市的熱潮。第一次是在一九九○年，第二次落在九六、九七年，第三次則是○六年開始至今。不過前二波的投資狂潮，在景氣反轉後，投資客也損失慘重，尤其是槓桿愈大的愈早陣亡。因此第三波的投資客大軍，能不能打破歷史宿命，大賺一筆後還能全身而退，從此躋身Ｍ型社會的右端，未來二、三年內市場將會給我們答案。