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地產投資客動向悄悄轉變
發表者:無忌  發表數:3190 IP:211.76.97.* 2007-06-19 08:55:03

2007/06/08
《財訊月刊》地產投資客動向悄悄轉變
財訊月刊 303 期

一向是房市先行指標的投資客,在這波價量齊揚的多頭行情中扮演關鍵角色。不過在房市復甦四年後,投資客的態度卻首度出現明顯分歧,儘管尚未出現全面撤退動作,縮手觀望跡象卻相當明顯,這對房地產後市是一個警訊嗎?

早在○一、○二年房地產景氣最低迷的時候,一些專業投資客就已開始在市場尋找投資標的,當時法拍屋充斥,成為投資客撿便宜貨的最愛,更讓這些市場先行者海撈一票。○三年SARS結束後景氣邁向復甦,投資客持續活躍,獲利也相當豐碩。這樣的態勢一直持續到○六年,投資狂潮熱到最高點,但行情也悄悄出現變化!


關鍵因素在菜籃族投資客的大量現身。一位專業投資客形容這些業餘投資客帶給市場最大的衝擊是:他們的膽子大到連老手都嚇到。這些初生之犢不畏虎的生力軍,大多幾個人一起集資,像板橋有一組菜籃族投資客,據悉出手金額高達一億元。在這些什麼價都敢追的買盤推波助瀾下,讓大台北地區原本已高漲的房價,更加高不可攀;但同時也讓一些老手心生警覺,決定縮手觀望。


菜籃族投資客橫掃大台北 新手喊衝老手喊停


從去年底開始,許多房仲業者就提醒大家,要判斷今年的房地產景氣,除了基本的供需法則之外,兩大關鍵變數就是兩岸關係及投資客動向。進一步分析,前者屬於潛在利多;後者則偏向潛在利空。主要原因是近三年來投資客在房地產市場占有舉足輕重地位,在許多地區、產品上,比重更是高得嚇人,這些投資客未來是進是退,的確是房市相當重要的參考指標。


如果從股市投資的角度來看,投資客的重要性的確不容忽視,眾所周知,股市中量是價的先行指標,價會騙人、但量不會;同理,房市中真正關鍵的也是成交量,價格可以哄抬、炒作,只有成交量騙不了人。而投資客正是這波行情中,主要的量能創造者,一旦投資客選擇退場,不但交投立刻降溫,後續潛在的賣壓更令人憂慮。


眼前的態勢是,新進場的業餘投資客依然喊衝,不少這幾年嘗到甜頭的也持續看好;反倒是老手、專業投資客轉趨保守,開始採取減量經營、退出觀望、或轉向穩賺不賠的設計裝潢等策略。由於好物件愈來愈難找,加上競爭者眾,利潤空間愈來愈薄,近三年投資利潤從三成、二成、一成逐年遞減,也讓部分投資客覺得不如歸去。一位五、六年前就已進場,高峰時手上有三十個物件的中型投資客,就決定轉做室內設計,除了居高思危外,主要是目前的市場狀況,常常是投資客忙了半天,但賺的錢可能還不如裝潢包商,甚至房屋仲介都比投資客賺得多,而且是穩賺不賠,根本不必擔心套牢風險。

操作難度變高、獲利空間縮小、去化速度減緩、套牢風險升高,是目前房市投資的現況與壓力。不過多數投資客也表示,截至目前聽到賠錢的例子不多,加上不少人先前都賺了不少,而且房市也看不出立即危機,因此現在要說投資客已退場,或是房市即將反轉都言之過早。而且各個區域差別很大,不能一概而論。


北部要更專業、中部審慎樂觀、南部最樂觀


投資老手指出,觀察大台北地區這幾年的走勢,有一點可以確定的是,哪些地方不能碰,就是到現在房價還沒有超越民國八十年高峰的地區,比如三峽就是一個例子,這些地方不論是因為地段或供需問題,不但現在漲幅有限,未來一旦行情反轉,跌幅還會比其他地區更大,是謝絕投資的地方。此外,在房價高漲、投資客又暴增下,現在那種大家都看得懂的物件,根本沒有賺頭,因此從○七年開始,已經無法像前幾年憨憨買、憨憨賺;必須要有足夠的專業才能賺錢。某房仲公司高階主管就指出,他很擔心那些不夠專業的業餘投資客,最終不是在玩市場而是被市場玩,操作上不得不謹慎。


至於中南部房市則是另一番風貌。在台中市執業的洪醫師就表示,他從今年起操作的確愈來愈謹慎,因為也怕這三年多累積的戰果毀於一旦;不過他對後市依然審慎樂觀。有別於大台北地區投資客在中古屋、預售屋兵分兩路,甚至更偏重在中古屋的結構;台中市場的投資客主要以預售屋為主,成屋的比重並不高,而且投資獲利水準也遠不如預售市場。近三年半來,洪醫師總共操作了九間房屋,目前還留在手上的有三間,當初投入的本金至今已增長為四倍多,投資報酬相當可觀,其中獲利最好的一件,投入的三百萬元已增值至一千三百萬元,足足獲利一千萬。


洪醫師表示,這幾年他得到的最大啟發,第一是要投資核心地段,其餘都不要考慮,因此他完全鎖定七期、尤其是新市政中心區。第二是M型社會已經存在,而房地產正是主導這波財富重分配的關鍵所在。像他身旁的一些朋友,因為沒有細心去觀察七期的房地產行情,錯失獲利的機會,雖然還是擁有原本的財富,但實質購買力已下降,其實已成為被分配的一群。此外,投資房地產的財務槓桿是五倍;股票融資只有二•五倍,因此他仍會持續投資房地產,也認為未來仍充滿機會。


不過要談到整體看法最樂觀的市場,無疑是高雄地區,尤其是在高鐵通車之後。本身就是高雄人,目前在台北一家金控公司任職的楊副總就比喻,高鐵通車對高雄房市的影響,好比是新股掛牌半年後取得信用交易資格,讓資金大量湧入一樣。目前「高鐵炒樓團」幾乎周周出發,而因為地利之便,許多對高雄不熟悉的投資客,幾乎都先選擇高鐵左營站周邊。

不過楊副總指出,離高鐵最近的熱門地段美術館、農十六,應該還是受惠最大的地區。真正專業的投資客,會鎖定這兩區正第一排的景觀豪宅;在第一排被買光後,配合捷運通車時程,第二波應該買捷運沿線、尤其是捷運交會口。去年開始進場操作的楊副總,出手的兩個個案,第一個就位在美術館第一排,第二個選在雙捷運交會口美麗島站旁邊。由於未來還有捷運通車、巨蛋啟用、高雄世運、港區改建、政策加持等利多,他非常看好高雄房市的後勢,對於美麗島站旁的投資案,他預估未來一年應該有三成的獲利機會。


第三波投資客狂潮能否笑到最後?


這幾年市場上幾組大「咖」的投資客,手上物件之多,簡直就像一家「資產管理公司」,可以說是喊水會結凍。一位投資客就笑稱,前二年銀行的經理要找他們喝酒,可是要排隊的!由於錢來得容易,不少投資客也很敢揮霍,夜夜上酒店喝酒、小姐一次叫三個。不過現在市場已嗅出降溫的味道,如果沒有精選物件,不小心套到一、兩個案子無法脫手,可能就會出現骨牌效應,操作上的確要相當小心。


有趣的是,在獲利空間明顯壓縮下,前幾年許多從仲介業跳出來轉作投資客的人,陸續又回到房仲公司上班;另外一些裝潢包商先前看到好賺轉型投資客的,現在也回頭做老本行,相當程度凸顯投資客的生態已在改變。


信義房屋協理信泓浚表示,他不認為房市現在就有危機,不過的確需要密切觀察,利率則是未來最關鍵的變數。這波房價高漲,已遠超出中產階級的負擔能力,之所以能持續挺進,主要原因是民眾雖然買不起房價、但付得起房貸,而低利率則是最主要的推手。未來一旦利率有一定的升幅,不論是投資客或自住型購屋者,勢必有不少人無力負擔。從最近銀行針對套房而來的緊縮動作,對套房市場造成的殺傷力,就可以明顯看出利率的威力。


信泓浚因此建議,現在如果要投資,最好不要選擇預售型產品,第一是可能面臨將來利率調高的風險;其次則是○九、一○年將有大量個案完工交屋,屆時大批換屋族可能都急著賣舊房子,新成屋加上待售中古屋形成的龐大賣壓,將導致供需急速逆轉,現在投資預售屋的風險已大為提高。


近二十年來,國內房地產市場共出現三次投資客蜂擁入市的熱潮。第一次是在一九九○年,第二次落在九六、九七年,第三次則是○六年開始至今。不過前二波的投資狂潮,在景氣反轉後,投資客也損失慘重,尤其是槓桿愈大的愈早陣亡。因此第三波的投資客大軍,能不能打破歷史宿命,大賺一筆後還能全身而退,從此躋身M型社會的右端,未來二、三年內市場將會給我們答案。

回覆者:無忌 發表數:3190 IP:211.76.97.* 2007-06-19 10:52:36
消費者對國內房價的信心趨向保守;
甚至投資客已經開始退場。

出超續攀升 吳中書預期:豪宅熱將持續延燒
更新日期:2007/06/19 06:50
投資客退場、消費者信心鬆動,國內房地產景氣是不是已經開始走下坡了呢?經濟學家從實際經濟表現,提出另一種觀點。中研院經濟所研究員吳中書認為:台灣出超額非常的高,表示很多商人真的賺了不少錢。他預期:豪宅熱將持續延燒,而價格不斷推升,也是無庸置疑的。(何宏儒報導)

國內房地產景氣過去都是3年一個波段,而這一波景氣從民國92年SARS過後至今,已經走了快4年。部分房地產專家認為:景氣已經開始走下坡。經建會日前公布的「第一季住宅需求動向」也顯示:消費者對國內房價的信心趨向保守;甚至投資客已經開始退場。

這麼說來,國內房市似乎已經出現警訊。不過中研院經濟所研究員吳中書從實際經濟表現來看台灣房市發展,認為目前還不必太悲觀。他指出:儘管台灣經濟只有4點幾的成長率,還是能夠造就出這幾年的房地產榮景。尤其台灣出超非常大,去年有212億美金,今年預期更將達到226億美金,表示真的有很多商人賺到不少錢。而這些人正是豪宅熱潮最有力的支撐。

吳中書認為:豪宅價格繼續攀升無庸置疑。不過,部分地區因為建商搶建而供過於求,房價也勢必會有所修正。
回覆者:無忌 發表數:3190 IP:211.76.97.* 2007-06-19 10:40:25
經建會住宅需求調查:房價信心趨保守 投資客進場意願降
更新日期:2007/06/13 20:01 記者:記者曹逸雯/台北報導
經建會13日發布今年第1季的住宅需求調查結果顯示,整體購屋者房價信心轉趨保守,且投資客進場意願逐漸降低,台中縣市是信心分數最高的區域,而台北市及桃竹縣市的信心分數則處於盤整階段,購屋者是否有足夠的房貸負擔能力,是影響後續住宅市場能否穩定發展的主要因素。

根據96年第1季住宅需求動向調查結果,整體購屋者房價信心分數綜合分數為106.83分,仍屬樂觀,但分數較上一季下降,對近期房價信心分數為112.45分,對未來房價信心分數為101.20。

房地產市場原本「北熱、中南部冷」的情況也出現變化,調查結果顯示,綜合信心分數以台中縣市最高,為117.24分,比台北市的108.25與高雄縣市的112.47都來得高,桃竹縣市最低,為91.14分,且桃竹縣市的各項房價信心分數都低於100,顯示對長期房價支撐力可能不足。

在房價年所得比方面,根據調查結果,全台平均房價所得比為6.6倍,與上一季持平;台北市則呈現小幅下滑,從上一季的8.8倍,縮小為8.1倍,也就是說,小老百姓平均要不吃不喝8.1年,才能在台北市買得起房子。至於房貸支出占每月薪資的比重,全台平均所占比例仍為3成,台北市更高達37.1%。

另外,從購屋搜尋者的調查結果顯示,投資客打算進場的比重已大幅下滑,從上一季的24%下降為19.6%,顯示投資客進場意願逐漸降低,政大地政系教授張金鶚指出,市場原本不斷上升的投資比重,已經出現退燒的跡象。
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