梅雨季節鋒面到　
貸款受限投資熱減


俗話說：「春天後母面」，指的是春天季節不定，忽冷忽熱，時晴時雨，令人捉摸不定；而目前則正值梅雨季節，不但自上週起即開始變天，到了週六、週日各地更接連出現大小不一的雨勢，根據氣象局的預報資料顯示，未來的這一週還將會延續這樣陰雨的天氣型態。

說起來，房地產市場還真是個頗為特殊的產業，不但對於政治、經濟情勢相當敏感，政經一有波動，買氣高低與房價變化立見影響；不過最難以控制與預測的，還是天氣變化。舉凡下雨天、颱風天，案場人氣幾乎都會受到負面影響；有時就連炎夏過高的氣溫，也會因為消費者熱得不想離開冷氣房，而影響銷售表現。


■梅雨季於上週報到，未來一週還將持續陰雨天氣。
以上週來說，在梅雨天氣的影響下，消費者前往工地賞屋的意願大減，不少個案來人降幅少則一至二成，多則甚至有到三、四成，買氣也顯得較不穩定。根據本刊實際市調結果，上週北台灣假日工地銷售相較於前一週，表現約略為『持平到差』；主因自然與梅雨降雨集中六、日兩天，澆熄假日銷售戰火有關。

人氣與買氣下滑，那麼媒體廣告的釋出情況又是如何呢？統計上週(5/14∼5/20)共釋出7,870批報紙稿，與前一週 (5/7∼5/13)的7,638批相比，略為增加232批；個案數部分，同樣呈現微幅增加的趨勢，共有108個(其中包含9個首度釋出報紙稿個案)，較前一週個案數105個，略增3個。

然而由於陰雨天氣，報紙廣告效益普遍不彰。以三重「西班牙水花園」為例，上週擴大媒體量，打出三大頁全頁報紙稿(即相當於60批廣告稿)積極強銷；惟受到陰雨天氣影響之故，來人並未見隨之提升，買氣也未有強勁表現。

不受天雨影響或影響較小者，大概只有特殊地段個案能例外。像是位處金華街的「揚朵」，因地段位置頗佳，去化依然十分穩定；另仰賴區外客購買、一向受天氣影響頗大的三峽北大特定區，「大英博物館」卻意外能在天雨依然創造相當的參觀來客，可見市況確熱。還有少數採預約制參觀的豪宅案，如蘆竹南崁「中悅帝寶」，也較不受天氣影響，可保持人氣於一定的水準。

觀察近日各建案報紙設計稿，則可發現『北縣升格直轄市』議題，已在房地產界逐漸發酵中；有越來越多的個案，開始以此作為媒體訴求，大打北縣升格直轄市後，房價能夠獲得進一步成長空間、甚至與北市看齊等等。此類以區域未來利多大作文章的個案，包括板橋「格林珍寶」、「皇翔帝國」，新店「園上園」、三重「西班牙水花園」等案。


■梅雨季於上週報到，未來一週還將持續陰雨天氣。
事實上近幾週以來，市場表現幾乎週週均較前一週微幅下滑，探究箇中主因，除與當週特殊原因，如天雨或母親節過節氣氛、勞動節彈性休假等因素有關外，整體大環境的變化，影響層面其實來得更大。

首先是價格抗性。房市景氣自九二年底逐漸步入復甦期以來，房價也隨景氣春燕到來而穩定成長，而九四年則可算是房價跳升幅度最明顯的時期；尤其精華區塊土地原料奇貨可居，吸引土地開發業者競相高價搶標，而快速飆升的土地成本反映在房價上，房價不但沒有向下修正的空間，反而不斷開出創區段新高的行情。這樣的趨勢，在今年上半年更是越演越烈。

房價快速飆升，除吸引不少投資客搶進房地產市場，也吸引海歸派台商回流，上週甚至傳出台中七期重劃區，出現台商大手筆一口氣購入二十戶透天別墅的消息。此外，台灣相對於亞洲其他國家仍處於低檔的房價水平，對外資也頗具吸引力，尤其商用不動產市場更是為外資所看好，近期積極佈局台灣房市、加碼動作不斷。

然而銀行業者有鑑於目前房價已處於高水位，為免日後房市景氣反轉向下，加上利率政策向上調整，可能帶來的房貸逾放風險，而紛紛祭出緊縮房貸放款、從嚴審核的策略。影響所及，除資金調度需求較大、過去一年在房市投資市場中相當活躍的投資客外，就連一般購屋目的為自住的消費者，也大受衝擊。

尤其在平均房價水準相對較低的林口、桃園等區，不少前往購屋的消費者，看上的都是當地低廉的房價，手邊現金多半不多；甚至自備款只有個十來萬的購屋人，更佔有不少的比例。然而在銀貸緊縮後，即便業者提供給銀行的表價不變，自備款再怎麼少也需要準備個二至三成，沒有個數十萬以上的資金，購屋談何容易？

於是近期也出現不少購屋民眾，因自備款不足、銀行申貸手續無法順利過關的情況；以一向有北縣市民移居天堂之名的桃園市為例，此類退戶率高達二成，平均每五戶成交的客戶中，就會有一戶因申貸未過關而無法順利成交，個案銷售率也常因此進進退退。

在這樣詭譎的房市氛圍中，先前頻頻出招的投資客，投資熱情已然被減低不少。分析近來整體房市銷售表現的不如預期，與其說是受天雨影響，其實不斷上揚的價格抗性，以及銀行抵制高成數房貸，也都是挫殺買氣不爭的事實。