| 你是如何評估房價的? |
| 發表者：好爸爸 發表數：590 IP：211.74.169.* | 2007-05-24 13:22:37 |
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常常看到大家在網上討論 |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：2994 IP：220.137.72.* | 2007-06-07 23:13:50 |
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回覆 好爸爸 於 ：2007-06-07 23:01:00 的發言內容
急甚? 遲早的事..不是8萬, 就是1000萬..哈哈..目前我住大安區, 45坪左右, 房租將近四萬, 與此平均值相差不遠..但房價..1750~2250萬.. 
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：59.117.20.* | 2007-06-07 23:01:00 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-05-27 19:33:18 的發言內容
目前我住大安區, 45坪左右, 房租將近四萬, 與此平均值相差不遠..但房價..1750~2250萬.."一坪四十幾萬，四十坪，竟然二萬多就可以租到" ?? 整年此屋投報率約 4*12 / 2000萬 = 2.4% ============================================================================================ 昨天在節目上看到顏總 突然想到 他一直在提倡的估價方法 由房租去推估房價 (類似大大所推導的) 這個公式 聽起來是非常合理 只是和實際情形似乎兜不起來 以大大所提的例子 如果要能達到顏總所要求的投報率5% 不是房價應該跌到1000萬元 就是租金應該漲到8萬 好像都和現實脫節 
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| 回覆者：Cyber 發表數：386 IP：122.126.39.* | 2007-06-04 01:44:31 |
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回覆 醉 於 ：2007-05-26 10:57:27 的發言內容
2007-05-27 12:38:50 ”房價何時會從漲升變下跌? " ............ 一坪四十幾萬，四十坪，竟然二萬多就可以租到 ............ >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 2007-05-26 10:57:27 ............ 以台北市而言 03年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是18萬，40坪是720萬，60坪是1080萬 平均每戶每年可支配金，約莫是112萬，數字是6.43~9.64，稍為偏高，如果你甘心住40坪的小屋，那麼可以買進 07年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是40萬，40坪是1600萬，60坪是2400萬 平均每戶每年可支配金，約莫是107萬，數字是14.94~22.43，已經嚴重偏離本質，找適當的機會和賣點，賣掉吧... ............................. >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 基本上我對你的觀念有部分是認同, 但是有部分是認為有待商榷, 可是對你所引用的房價及租金水準實在不敢茍同!!! ........  03 台北市中心電梯公寓新建案一坪約莫是18萬 .....  怎麼我都不知道, ......  還是你這個數字是20年前, 1983年的數字, 而且07 年的台北市中心電梯公寓新建案一坪也不只是40萬吧!!! 就算不論建商的開價, 算成交價好了, 我看你的數字應該都是非台北市的數字, 如果是台北市的話, 那大概應該都要加價200K/PIN 才會貼近事實!! 不只是你的新建案的價錢有問題, 連你的北市租金水準都偏低粉多, 我實在懷疑你對台北市的房市的了解!!! ......... 
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| 回覆者：vic 發表數：11 IP：123.192.154.* | 2007-06-03 23:24:02 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-05-24 13:53:22 的發言內容
讚同!2003年來看2005年, 自然是高點... 為何中南部的房價沒有回到十幾年前的高點? 因為人民的實質所得沒有當初來的高! 為何只有北部房價創新高? 北部人的實質所得並沒有提升吧? 那北部房價不是炒作是什麼? 一切終將回歸基本面吧~ |
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..只是去年中後賣了..所以也曾經是多方一員..哈哈..| 回覆者：無忌 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2007-05-27 20:17:04 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-05-27 19:33:18 的發言內容
目前我住大安區, 45坪左右, 房租將近四萬, 與此平均值相差不遠..但房價..1750~2250萬.."一坪四十幾萬，四十坪，竟然二萬多就可以租到" ?? ---------------------------------------------- 既為"無殼蝸牛", 卻花的起房租將近四萬, 看來不是買不起殼的"無殼蝸牛", 而是不買殼的"租殼蝸牛", 很好奇為何"無殼蝸牛", 要"擠"在台北市大安區??? |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.68.* | 2007-05-27 19:33:18 |
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回覆 醉 於 ：2007-05-27 12:38:50 的發言內容
"一坪四十幾萬，四十坪，竟然二萬多就可以租到" ??你的問題其實很簡單 這也有點太過...以去年房租整層住宅每坪租金區間為.. 年度 區 域 屋別 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 --------------------------------------------------------- 2006 台北市中正區 住家 21888.24 26.98 835.69 255 2006 台北市大同區 住家 17125.00 26.19 667.42 124 2006 台北市中山區 住家 22449.62 27.60 836.23 262 2006 台北市松山區 住家 23815.49 29.89 811.64 226 2006 台北市大安區 住家 25499.11 29.09 893.57 450 2006 台北市萬華區 住家 15325.71 24.78 647.97 140 2006 台北市信義區 住家 21146.83 27.63 778.34 252 2006 台北市士林區 住家 20548.74 29.84 694.17 199 2006 台北市北投區 住家 19768.29 30.38 659.34 123 2006 台北市內湖區 住家 19528.57 28.60 695.19 245 2006 台北市南港區 住家 17978.19 28.88 631.59 94 2006 台北市文山區 住家 18619.48 28.86 659.08 385 --------------------------------------------------------- 另外, 大多房東是不登記, 不納所得稅... 目前我住大安區, 45坪左右, 房租將近四萬, 與此平均值相差不遠..但房價..1750~2250萬.. 整年此屋投報率約 4*12 / 2000萬 = 2.4% 如果加計稅金, 折舊, 租不出去風險成本..跟定存利率差不多..可能更低..外加現在租屋需求越來越少, 租金要想反應目前房價調漲, 機會少之又少.. 很多人說..有很多買氣, 但實際居住需求卻在租屋市場看不到, 正常來說, 房價越來越貴, 買不起的人應該越來越多, 租屋市場需求應該要增加, 怎反向減少呢? 誰買? 誰住? 還是所謂供不應求, 根本就是天大謊言, 需求住的人口年年有, 怎都集中在這短短四年內呢? 但看台北市各區人口淨移出入增減量, 卻沒甚變化, 是大家所得增加很多, 所以有人一次擁有好幾戶, 還是房價暴跌到目前所得足以讓大家搶房子搶到爆呢? 銀行總房貸放出4兆4千多億, 這數字還在成長中, 且都是這4年內爆增出來, 短期爆增之資金拱上去的房價, 沒有整體經濟來支撐後續的資金來源, 怎撐呢? 台北房市, 土地閉鎖, 是土地數量供不應求, 並非是房子數量供不應求, 少子化, 人口長期來看是越來越少, 土地閉鎖, 人口閉鎖就不看? 供應量少, 需求量不是也相對減少? 台北房子供不應求, 會不會是場聯合大騙局呢? 騙盡銀行, 也騙盡一堆長期投資的買方呢? 會不會等到房市反轉時候, 才開始有新聞說..供過於求...哇勒...才1年..說法又180度大反轉, 騙肖耶..者炒作手法跟股市有同共異曲之妙..多喊多, 空喊空..哈哈.. 
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.107.* | 2007-05-27 12:38:50 |
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你的問題其實很簡單 問問看你自己，花14年的不吃不喝，買40坪的小公寓 你甘心嗎?? 如果不甘心，那麼你就得忍得，等得.. 不合理的情況，時常會發生 但都不能長長久久... 除了忍得等得，你還有其它的選擇 遷移或租屋 一坪四十幾萬，四十坪，竟然二萬多就可以租到 而且不用付房屋稅，地價稅，修繕費，更可以拿來扺減綜合所得稅 真划算... |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：59.121.113.* | 2007-05-27 07:42:37 |
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回覆 好爸爸 於 ：2007-05-27 07:20:20 的發言內容
等下跌?去殺價?你都不看醉大的文???當然是去買台南園區的透天才對
大大的表格 |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：218.167.139.* | 2007-05-27 07:20:20 |
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回覆 醉 於 ：2007-05-27 06:34:10 的發言內容
大大的表格底下這張表是我個人認為的合理房價，可支配金額來自主計處(94年，95年尚未但即將公佈) 很有參考性 可是參考"住展雜誌95年十二月號"的報導 可以發現 即使最便宜的內湖新屋 相較於大大所提的台北市平均值 都有一倍的價差 更別提其他房價更高的區域 要如何解釋兩者的價差呢? 以內湖42.8萬和台北市平均21.6萬相比 如果現在想買內湖新屋的人 他該如何選擇呢? 是等到回到21.6萬再買呢? 還是針對現有42.8萬去殺價呢? 還是回到7成5成3成再買呢? 又如何知道房價會不會再繼續漲呢?  |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.107.* | 2007-05-27 06:34:10 |
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底下這張表是我個人認為的合理房價，可支配金額來自主計處(94年，95年尚未但即將公佈) 以新建案為準，交通方便，生活機能良好為標的 當然台南的5~7倍，台中的5.5~7.5倍，高雄的6~7倍，台北的7~8倍多少有個人的主觀看法..你也可以有你個人的主觀看法，譬如你認為離開台北，你就無以為生，那麼台北你就應該設高一點..但重要的是要說服你自己...  |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.107.* | 2007-05-27 03:14:49 |
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”營建股的下跌 ”其實反應的是 ”經過3年的多頭 ”大部分建商成本較低的土地 ”都已經消耗完了 這種說辭，看似合情合理，但其實已過時了.. 營建指數曾經從220回檔了近百點，到12x 就流行這種說法了.. 房市這麼熱絡，一年還差不多，建商那裡會把土地放三年，來積壓成本?? |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：218.167.138.* | 2007-05-27 01:39:43 |
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回覆 醉 於 ：2007-05-26 10:57:27 的發言內容
”房價何時會從漲升變下跌? "”房價何時會從漲升變下跌? " 這個問題其實很簡單，你可以以營建指數的走勢為先行指標 ============================================================================================ 也有一種說法 營建股的下跌 其實反應的是 經過3年的多頭 大部分建商成本較低的土地 都已經消耗完了 取而代之 土地都是這幾年高價買得的 所以即使房價維持在高檔 甚至能創新高 建商的獲利還是縮水的 所以法人才不看好 |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.100.* | 2007-05-26 10:57:27 |
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”房價何時會從漲升變下跌? " 這個問題其實很簡單，你可以以營建指數的走勢為先行指標 所謂股市是景氣的櫥窗，各類股走勢是產業景氣的先行指標 一般來說領先3~6個月.. "如何評估房價?” 言個問題其實也很簡單，你可以用各區段＿房價/平均每戶每年可支配金額 一般來說落在4~6可以購屋(都會可以高一點5~7，直轄市可以再高一點6~8) 以台南市而言 03年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是8萬，40坪是320萬，60坪是480萬 平均每戶每年可支配金，約莫是85萬，數字是3.75~5.65，有點偏低，值得自住者買進 07年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是11.6萬，40坪是464萬，60坪是696萬 平均每戶每年可支配金，約莫是88萬，數字是5.27~7.91，有點偏高，除非有急迫需要，暫緩為宜 以上的算法，最好考慮未來5~10年，平均每戶每年可支配金額的變動及以利率的走勢... 以台北市而言 03年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是18萬，40坪是720萬，60坪是1080萬 平均每戶每年可支配金，約莫是112萬，數字是6.43~9.64，稍為偏高，如果你甘心住40坪的小屋，那麼可以買進 07年，市中心電梯公寓新建案一坪約莫是40萬，40坪是1600萬，60坪是2400萬 平均每戶每年可支配金，約莫是107萬，數字是14.94~22.43，已經嚴重偏離本質，找適當的機會和賣點，賣掉吧... 高雄市的房價，非常的奇怪，可以從楠梓區的8萬到鼓山區的25萬..甚至開始出現30萬的景觀豪宅... 看來己沾染北縣市的炒作風氣了... 那什麼是合理價呢?? 對購屋的消費者來說，用最少的銀子買到可以買到的最好房子，就是合理價.. 怎麼買到”合理價呢??” 其實也很簡單，人棄我取，在房市最低迷的時候，不要貸款，用現金買入.. |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：59.121.113.* | 2007-05-26 10:00:04 |
| 房價要漲多久跟跌多久都無法預測,只能確定現在是在上漲或下跌,至於連當地人都認為價格太高時,應該說高點尚未結束,信義區跟大安區的舊居民不覺得新屋開價太高?一樣覺得,誰來買?還不是別區人過來,所以貴不貴在要買的人決定,不是左鄰右舍決定,哈哈哈!兩年多來有板橋網友來買內湖,連現在都有內湖網友來買內湖,買時都是當時最高價,舊居民誰不喊太高?現在只是時換物移多了幾張嘴認為太高(因為帳面已經賺了好幾佰萬)......哈哈哈! | |
| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.129.* | 2007-05-26 01:04:56 |
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回覆 好爸爸 於 ：2007-05-26 00:36:20 的發言內容
這樣看好了...如果無大和奇大分析的都對 如果是剛起漲..那問會漲到何時, 漲到哪裡..沒人知..問何時跌, 一堆人會說..頂多1,2年..因為才剛由空轉多.. 但當在漲了4年多後, 你問還會漲到何時, 漲到哪裡..依然沒人知, 問何時跌, 大部人會說.."你頭殼壞了".. 所以財富都集中在少數人手裡..今年有些個案開出天價, 卻不像幾年前, 獲得認同而交易熱絡, 反而有開高走低現象, 正是套利出貨賣壓湧現, 在此情況, 房價要繼續攀高, 機會不高, 即便攀高, 也所高不多..等個一年, 躲開這下檔風險, 就算真攀高, 又如何, 差很多嗎? 買保險都有風險成本要負擔, 如果負擔一點保費, 卻可得到倍數保障, 不便宜嗎? 這裡很多多方看多, 但聽到內湖AIT那建案開80萬, 都直呼太誇張..這心態已經說明..高點有限..議價空間大..可以是..75, 70, 65, 60, 55, 50, 45..約7成議價空間..80萬正是多方的極限, 當然有人錢多, 想以100萬來買, 它們也是不反對, 應該會盛大招待, 並延街放鞭炮, 長達1公里..因為這又造就一則新聞..內湖區已突破100萬大關..區域間房價比價..豬羊變色, 市中心房價, 從此要看內湖區眼色, 有些人聽我這樣說, 應該很暗爽吧..哈哈..
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