| 豪宅大道 天母富邦777 |
| 發表者：芝司樂 發表數：2380 IP：220.132.58.* | 2007-05-15 01:16:53 |
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基地位置 台北市士林區中山北路7段77號 |
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| 回覆者：黃金甲 發表數：81 IP：61.221.67.* | 2007-08-22 12:05:38 |
| 喔...麥尬 |  |
| 回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* | 2007-08-22 11:41:40 |
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這案子 我知道開價最高135 中間樓層有99/p 成交的 |
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| 回覆者：黃金甲 發表數：81 IP：210.201.62.* | 2007-08-11 12:37:15 |
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天母一直是台北市北區的高級生活圈 房價自然是欲小不易 |
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| 回覆者：hkc147 發表數：78 IP：61.218.0.* | 2007-08-10 17:22:52 |
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1.忠誠公園,蘭雅公園,天母運動公園,sogo,高島屋, 新光三越,電影院,林蔭大道,忠誠路被這些要素環繞著 將來會是天母最精華地段 2.高島屋與新光三越把原來天母西路商圈(麥當勞圓環附近)移動到天母東路與忠誠路,天母西路原本即已落沒,近1年來天母東路與忠誠路商圈空屋率高主因是\\\"景氣差\\\",\\\"前幾年新光三越進駐帶動週邊店租大漲\\\"這有點像是股價炒過頭要修正,只是新房東成本過高,老地主根本不在乎那一點租金,現在大家僵在那還沒個結果,以我們家週末經常到高島屋12樓,阿吉師,義大利麵,甜橘,韓國烤肉,健康煮,新光三越勝博殿...等附近餐館吃飯經驗來看,經常都是一位難求要排隊等很久,並不是這麼悲觀啦! |
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| 回覆者：草莓加鮮奶油 發表數：758 IP：211.78.131.* | 2007-08-10 10:49:57 |
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豪宅族群->重隱私, 不喜住宅週遭太多商業機能 中產階級->重功能, 喜歡公園, 學校, 超市環繞 社會新鮮人->重娛樂, 喜歡近夜市, 鬧區, 商場 大安區因為早期發展為商業區, 故以上機能可兼容並蓄. 天母早期是外商聚集區, 加上在地人口, 還可容納前述兩類人, 對社會新鮮人的需求則比較不能顧及.現在因為豪宅價格帶動區域中古屋價格也上漲, 讓外來人口連中產階級都快搆不上門檻了,且天母人所堅持的排外原則, 不願太多連外交通, 太多人潮破壞當地環境, 更排擠了第二, 第三族群. 所以說, 天母的豪宅化是當地居民的選擇, 不讓當地太過商業化也是當地居民的選擇. 店面出租率下滑, 住宅價格上升, 都是天母居民自設的門檻. 可以說是他們刻意讓天母豪宅化吧. |
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| 回覆者：知足 發表數：107 IP：122.124.68.* | 2007-08-10 10:09:10 |
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天母國堡以北至靜觀除了有芝大提的那些之外 還有興建中的天母富邦(70萬／p 當時創高價) 皇翔天母(據說開價90萬／p) 所以這一代的豪宅群其實很明顯 但是話說回來 就我所認識的天母 比較屬於一個老豪宅聚落 住天母的人會以住天母為傲 但這是以上一代的人居多 而天母的價位與價值也是被他們所支撐 新一代的天母人 在現實考量的情況下(價位 交通) 留下來的其實有限 另外 天母對於外來的住民 更是有很大的抗拒 畢竟等同於信義區大安區的價位 很難找到理由說服他們進入這環境裡 所以我蠻懷疑天母的價位能撐到那裡耶 |
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| 回覆者：芝司樂 發表數：2380 IP：122.126.32.* | 2007-08-09 20:44:24 |
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回覆 siemenz 於 ：2007-08-09 10:58:37 的發言內容
草莓加鮮奶油的分析真是鞭辟入裡這情形應該不會發生,如slow大所言,雖然天母是優良住宅區,但不要對天母二字有太多幻想;除了一般印象中好野人的別墅,豪宅以外,其實還有很多三四十年的老舊公寓,當然其中不乏臥虎藏龍的田橋仔,但大部分也只是中產階級罷了,這些人不可能天天逛精品店,吃法樂棋等高檔餐\\\館;你仔細觀察一下,巷弄中還有很多路邊攤般的小吃店麵攤等,或是一些你想不到的傳統商店,而且都開了幾十年,它們的主要客層當然不是外來客,而是街坊的婆婆媽媽. 天母,當然不乏闊綽的貴婦,更多的是比你我更摳門的老天母人....想變成沒有小商店的高級社區,先解決巷弄裡塞到爆的私家車還比較實際. 天母的有錢人除了現在的豪宅之外 還有很多都是住在老舊公寓內的 不過這些老天母人多半出門開車 年輕的人負擔不起都跑到別的地方了 只能說 天母現在和東區一樣 多半是25~35歲的年輕族群 但未來會變成以45歲以上的有錢人為主力 這樣子推導 得出中山北路七段 專門賣那些年輕族群的成衣店餐飲店越倒越多 就不難得證了 屆時原本年輕族群和高級族群可以並存的天母 未來真的會只剩下高級族群 唉...真是悽慘 |
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| 回覆者：草莓加鮮奶油 發表數：758 IP：211.78.131.* | 2007-08-09 11:40:38 |
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回覆 siemenz 於 ：2007-08-09 10:58:37 的發言內容
你所看到的是現況, 我所預測的是未來. 這些老舊公寓裡住的老人家終究會凋零. 年輕人為了工作動線方便不一定會留在天母居住. 目前天母新建案的高價位會逼退新一代的天母人. 這情形應該不會發生,如slow大所言,雖然天母是優良住宅區,但不要對天母二字有太多幻想;除了一般印象中好野人的別墅,豪宅以外,其實還有很多三四十年的老舊公寓,當然其中不乏臥虎藏龍的田橋仔,但大部分也只是中產階級罷了,這些人不可能天天逛精品店,吃法樂棋等高檔餐\\\館;你仔細觀察一下,巷弄中還有很多路邊攤般的小吃店麵攤等,或是一些你想不到的傳統商店,而且都開了幾十年,它們的主要客層當然不是外來客,而是街坊的婆婆媽媽. 天母,當然不乏闊綽的貴婦,更多的是比你我更摳門的老天母人....想變成沒有小商店的高級社區,先解決巷弄裡塞到爆的私家車還比較實際. 至於老田橋他們當然不會搬, 也不會買新房, 就是繼續住到撒手那一天. 大多數中產階級也會因為貪圖方便而去逛大賣場, 雙薪家庭也不會天天去傳統市場買菜, 那些傳統市場通常是靠老人和家庭主婦在支持的, 當天母的價位越來愈不容易親近, 中產階級越來越少消費, 柑仔店和麵攤就不太容易撐的下去. 以前很多的舶來品店現在都快消失了, 因為人潮都被捷運帶走了, 光靠區域客的購買力, 是無法維持天母地區所有商家的運作的. 這個趨勢當然不是天母獨有, 而是所有都會區共同的趨勢. 房價比較平易近人的地區家庭主婦也比較活躍(因為不用靠雙薪才付的起房貸), 傳統市場和小商店也比較容易維持, 像是雙和, 新店地區的小型商店就很密集, 開了三四十年都沒關門, 還越開越多家. 至於巷弄裏面的停車問題, 那是大台北地區的共同問題, 通常只有加速都更才能解決的. |
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| 回覆者：siemenz 發表數：68 IP：220.135.223.* | 2007-08-09 10:58:37 |
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回覆 草莓加鮮奶油 於 ：2007-08-08 11:41:07 的發言內容
這情形應該不會發生,如slow大所言,雖然天母是優良住宅區,但不要對天母二字有太多幻想;除了一般印象中好野人的別墅,豪宅以外,其實還有很多三四十年的老舊公寓,當然其中不乏臥虎藏龍的田橋仔,但大部分也只是中產階級罷了,這些人不可能天天逛精品店,吃法樂棋等高檔餐\\\館;你仔細觀察一下,巷弄中還有很多路邊攤般的小吃店麵攤等,或是一些你想不到的傳統商店,而且都開了幾十年,它們的主要客層當然不是外來客,而是街坊的婆婆媽媽. 天母,當然不乏闊綽的貴婦,更多的是比你我更摳門的老天母人....想變成沒有小商店的高級社區,先解決巷弄裡塞到爆的私家車還比較實際.
我估計天母商圈會繼續萎縮, 只留下高級店面及百貨公司, 一般商行生意會被家樂福等大型通路逼退. 形成一個沒有小商店的高級社區. 類似信義計畫區那樣. |
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| 回覆者：slow 發表數：84 IP：140.119.232.* | 2007-08-08 15:54:33 |
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個人覺得應該不至於，畢竟天母商圈新舊雜陳，很多住戶都是老士林人而非新進住的『好野人』，這些老住戶的消費水平不會太誇張，小商店應該還是有生活空間。 中山北路七段、天母東西路到忠誠路所關閉的那些店家，有些是過去做外來客生意的服飾店、有些是餐飲店、有些是金融機構、有些是精品店，不全然都是小商店關門大吉。 |
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| 回覆者：草莓加鮮奶油 發表數：758 IP：211.78.131.* | 2007-08-08 11:41:07 |
| 我估計天母商圈會繼續萎縮, 只留下高級店面及百貨公司, 一般商行生意會被家樂福等大型通路逼退. 形成一個沒有小商店的高級社區. 類似信義計畫區那樣. | |
| 回覆者：草莓加鮮奶油 發表數：758 IP：211.78.131.* | 2007-08-08 11:17:24 |
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回覆 芝司樂 於 ：2007-08-06 23:30:57 的發言內容
芝大果真觀察入微. 我認為 我住文山區的一個新社區, 最近進駐的外籍人士越來越多, 主要是因為空氣好, 安靜, 房租合理, 住商分開, 老外比較喜歡有山有樹的大自然生活空間. |
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| 回覆者：slow 發表數：84 IP：61.229.178.* | 2007-08-07 11:46:06 |
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回覆 slow 於 ：2007-08-07 11:41:29 的發言內容
打太快了,應該是仲介多.動物醫院(寵物店)多.牙醫多...
芝司樂兄的觀察真的深入,難怪會有這種商店活不下去,預售屋與新成屋房價卻創新高的怪現象,不過天母除了當地有錢人的買氣之外,也有些是外來有錢人前仆後繼,共襄盛舉,但這讓整體天母的居住品質有些下降(街道上狗屎變多了),畢竟有錢人不代表有水準. |
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| 回覆者：slow 發表數：84 IP：61.229.178.* | 2007-08-07 11:41:29 |
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芝司樂兄的觀察真的深入,難怪會有這種商店活不下去,預售屋與新成屋房價卻創新高的怪現象,不過天母除了當地有錢人的買氣之外,也有些是外來有錢人前仆後繼,共襄盛舉,但這讓整體天母的居住品質有些下降(街道上狗屎變多了),畢竟有錢人不代表有水準. 忠誠路上有三多,仲介多.動物醫.院牙醫多.(寵物店)多... |
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| 回覆者：芝司樂 發表數：2380 IP：122.126.62.* | 2007-08-06 23:30:57 |
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回覆 slow 於 ：2007-08-06 14:03:38 的發言內容
我認為真是深刻的觀察，這幾年的關店風潮已經從天母東西路蔓延到忠誠路，甚至連房仲業都躲不過關門命運，但新成屋或預售屋的房價真的節節高昇，讓人望之興嘆... 天母之所以這樣 和老外有所關聯 現在的老外 在居住不一定要在天母的情況下 只要環境好 是郊區 通常就會住下來 像是文山區這幾年多了不少老外 有一部分就是從天母搬過來的... 天母未來走向會是 從外籍商圈轉型成一個 台北市郊的一個高級住宅區 所以說 老外搬走 商圈就會萎縮 但是"本地有錢人"搬不走 這也是為何房價繼續創新高的原因 尤其今年就有777 皇翔天母 雙雙破百萬 正是如此 都是靠天母本地有錢人 "強大的內需"供應的 只不過這真的不是好現象 商店搬走可是住宅價格卻一直創新高 |
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