| 大家都在說南港重劃區未來很好, 那昆陽捷運站的30年4樓公寓如何呢 |
| 發表者：望春風 發表數：13 IP：125.225.175.* | 2007-05-01 00:54:27 |
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請教版上各位先進；每次談論到南港,大家都指向南港重劃區一帶, 我也相信那裡是不錯的。 |
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| 回覆者：MM巧克力 發表數：46 IP：59.120.47.* | 2007-05-01 11:51:11 |
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如果『住三』沒有改建的誘因 那哪一種地目 改建的可能性比較高 容積率又是如何? 請問『改建』和『都市更新』是一樣的嗎? 是由誰發起的呢? 是建商、住戶或政府呢? ---------------------------------------------- 其實不能說『住三』沒有改建的誘因， 正確的說法是： 改建後(新)容積率 < = 現況(舊)容積率 就沒有改建誘因了！ 為什麼？因為土地的再利用價值已經沒有了！只有當土地的使用效率未完全發揮時(容積率沒有蓋滿，本來可蓋3坪的房子卻只蓋了2坪)，因為改建可以讓它重新獲得最高強度利用(將容積率徹底用完)，此時才有改建的機會、改建才有利可圖！ 所以您必須仔細去計算老房子的原容積率，再和目前的法定容積率做比較，才能判斷該戶老屋是否有機會改建。 即使是住三用地，如果它是2層樓老屋，那情況可能就不一樣了，因為兩層樓老屋的容積率可能只有120%，如果改建卻可以得到225%的容積率，兩者相差高達225%-120% = 105%的容積增加空間，此時當然就有潛在的開發價值！ 至於『改建』和『都市更新』當然不一樣， 簡單地說， 『都市更新』必須跟政府提出都更申請並通過， 它的優點是可以獲得額外的獎勵容積率(住三可以提高至最高300%)， 但相對的它是有條件限制的！ 比如基地必須位在都市計畫區內並符合相關規定、 基地面積必須大於1000平方公尺(302.5坪)、 建物已屆其使用年限(屋齡至少40年以上)等等， 而且都更房屋設計及造型都必須經政府審查等， 您可參閱相關法規的規定。 總而言之， 我相信此版的購屋者仍以自用為主， 那麼在您購屋決策過程中、就不要對改建『想太多』， 因為改建甚至更嚴格的都更皆是可遇不可求的！ 切勿倒果為因、變成因為想改建而去買不合用的老房子囉！ |
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：59.117.3.* | 2007-05-01 11:14:47 |
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回覆 望春風 於 ：2007-05-01 00:54:27 的發言內容
我是住在南港請教版上各位先進；每次談論到南港,大家都指向南港重劃區一帶, 我也相信那裡是不錯的。 南港未來最有發展的地方 一是經貿園區 (包含南港軟體園區) 一是南港車站 (三鐵共構) 至於重陽重劃區 優點是純住宅區環境單純 現在昆陽站周邊很熱鬧 一來是捷運只到這 二來很多住汐止的人 會來這裡搭捷運 我覺得 當捷運南港延伸線蓋好 (98年南港站會先通) 加上高鐵通車 人潮和重心會慢慢移至 經貿園區和南港車站 因為你說3-4年後要換屋 如果你要投資這個區塊中古屋 我建議經貿園區和南港車站附近 比較符合你的規劃 ........................................................... 
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| 回覆者：好爸爸 發表數：590 IP：59.117.3.* | 2007-05-01 10:59:30 |
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回覆 MM巧克力 於 ：2007-05-01 09:44:09 的發言內容
MM巧克力大大你好我看了南港昆陽捷運站正對面郵局後方巷子(忠孝東路六段398巷之地址)的四樓的四樓公寓, 是住三,30年的公寓,地坪10.21坪, 仲介一直說未來南港三鐵車站完成後,昆陽站未來之發展可期, 而此處都是舊公寓,未來改建的機會高。 之前常拜讀你的POST文 受益良多 原來很難的容積率 聽你這樣一講 就變得很清楚 如果『住三』沒有改建的誘因 那哪一種地目 改建的可能性比較高 容積率又是如何? 請問『改建』和『都市更新』是一樣的嗎? 是由誰發起的呢? 是建商、住戶或政府呢? ..................................... 
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| 回覆者：MM巧克力 發表數：46 IP：59.120.47.* | 2007-05-01 09:44:09 |
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我看了南港昆陽捷運站正對面郵局後方巷子(忠孝東路六段398巷之地址)的四樓的四樓公寓, 是住三,30年的公寓,地坪10.21坪, 仲介一直說未來南港三鐵車站完成後,昆陽站未來之發展可期, 而此處都是舊公寓,未來改建的機會高。 ---------------------------------------------- 這位網友我勸您不要因為想等『改建』而購買此屋， 因為根本沒有任何改建的可能性！ 原因如下： 1．此屋是4層樓老公寓、屋齡30年以上 2．此屋位在巷內，土地屬於住三(第三種住宅區) ==> 由1．可知： 本屋的現況(舊)容積率 = 60% x 4層樓 = 240% (1坪土地已蓋\\\2.4坪房屋) 由2．可知： 本屋如改建，須改用住三的(新)法定容積率 = 225% (1坪土地只能蓋\\\2.25坪房屋) ==> 改建後(新)容積率 < 現況(舊)容積率 如此一來，改建後的房屋面積將比現在還少，光分配給你們原住戶尚且都不夠分，建商哪有多餘的面積可以出售呢？改建非但無利可圖，甚至還要倒賠錢，您認為哪家建商會大發善心來做善事呢？ 不是所有的老房子都可以等改建，要看它的土地分區及現況容積率。 還有即使新容積率有機會改建，還要再看1樓是否談得下來(1F經常拒絕改建)、整棟是否有任何一戶產權因分家而複雜不清、基地面積是否符合改建規定(至少要1000平方公尺=302.5坪)....等等，人的因常是改建不成的最大障礙。 我不是說叫您不要買這間公寓，而是請您不要誤信仲介的話、因為想等它改建而做出買它的決定，應該純粹只看現行屋況是否喜歡、自住是否喜歡。 希望有幫到您！ |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-01 01:21:53 |
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回覆 望春風 於 ：2007-05-01 00:54:27 的發言內容
四年後熱門的地點在此地請教版上各位先進；每次談論到南港,大家都指向南港重劃區一帶, 我也相信那裡是不錯的。 十年後熱門地點在經貿南站及三鐵共構高鐵南港站 這裡是新東區~~~~~ |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-01 01:16:58 |
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回覆 望春風 於 ：2007-05-01 00:54:27 的發言內容
我去年底便宜賣掉那邊兩棟一樓相連的請教版上各位先進；每次談論到南港,大家都指向南港重劃區一帶, 我也相信那裡是不錯的。 (昆陽街140巷) 地下室和一樓權狀一樣大 一建好就有室內私梯往下 早在二十年都說要改建 但一直無蹤影 要改建要等很久很久 本處要自辦改建才有機會 因為南港大部分的商業區 都規劃到三鐵共構及經貿園區處 本來捷運五十公尺內要劃為商業區 好像也聲無息 這地點 現在房價已高 只要不亂開價 案件一丟出 很快就沒了 若在30萬以內可買到 應趕快下手 現在南港的住宅 真的很搶手 再過三年 會更搶手 會如去年的內湖一般 捷運旁更熱~~~ |
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