| 房貸緊縮衝擊套房成交量下滑1.27% 套房投報率降至3%以下 |
| 發表者：Jack 發表數：282 IP：123.192.154.* | 2007-04-27 23:02:47 |
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房貸緊縮衝擊套房成交量下滑1.27% 套房投報率降至3%以下 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-07-10 22:25:58 |
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套房殺手！華銀小套房利息調高至5% 房仲：超過投報率 鉅亨網記者陳美玲／台北• 7月10日 2007 / 07 / 10 星期二 19:20 銀行房貸政策拉警報，大型行庫之一的華南銀行率先將20坪以下套房的最低貸款利率提高至年息5%，創房貸利率新高水準。住商不動產總經理林倩表示，目前全台套房的租金報酬率約在3-5%之間，華銀年息5%的利率已高出全台絕大多數套房的租金報酬率，預料華銀此擧將衝擊套房市場的投資價值。 目前房市景氣仍處於高檔，加上低利高成數的房貸政策，許多投資者多以小額自備款甚至免自備款方式進入不動產市場投資獲利，以以租養貸方式購買小套房，坐享房價增值套利空間。 不過，近期台灣大型銀行紛紛緊縮房貸成數，甚至以調高年息來抑制投資客縮手，讓房價回穩。包括台銀、國泰等大型行庫拒絕承作15坪以下小套房貸款，即使承作小套房貸款的中信銀也將商品限制在10坪以上。 而承作套房貸款的銀行，其貸款成數也多限制在 5成以內，也就是說購屋民眾若要以購買套房作為投資獲利工具，必須比普通住宅多付 2成的自備款項。華銀此次大舉將小套房年息拉升至5%的做法，恐會引發其他銀行跟進效應，對於套房市場將是重重一擊。 目前市場上一般房貸利率前半年約在2.3-2.4%間，7-24個月最低利率在2.6-2.8%間，第 3年後利率在3.5%以下，極少有超過4%的利率。以總價 500萬的一般住宅與套房做比較，套房自備款高達 5成即 250萬元，而普通住宅則只要 150萬元的自備款。 除了必須多準備 2成的自備款外，若以貸款總額250 萬元計算，每月支付的貸款費用，套房產品利息將比一般住宅多付出2000元，無形中讓打低總價算盤的購屋者吃了悶虧。 林倩預期，銀行大動作調升年息恐將衝擊大台北區盛行的小豪宅市場，並促成20坪以上的坪數成為今年下半年房地產交易買賣的主流，也會讓購屋族的平均年齡向上攀升不少。 雖然市場上看空小套房，不過林倩認為，其實套房產品並非不可進場投資，像是部份分於辦公商圈精華區或大學校園附近的套房，租金報酬率通常高於5%，同時又有增值空間，因此仍屬理想投資標的。 住商不動產建議，有意投資套房的投資人，除了自備款的估算要寬裕些外，租金報酬率是否高於5%，以及未來是否有增值空間，都是未來選擇套房產品時的重要評估指標。 |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：2994 IP：220.137.64.* | 2007-07-01 00:15:30 |
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回覆 北屯區 於 ：2007-06-30 21:29:03 的發言內容
哈哈..這說法挺有趣的... 但匯銀交易室操盤主管對央行的作法則持不以為然的態度。這位交易主管說，新台幣頂多在32.5元至33.4元之間擺盪，不到1元的震盪空間，央行只要干預的黑手一放，新台幣還是會如同自由落體般貶回原狀，這種急拉尾盤的作法只是「逞英雄罷了」。 "新台幣還是會如同自由落體般貶回原狀" 然後利率呢? 變成 0% , 是嗎? 是這樣嗎? 最後台灣景氣也如自由落體般...變成... "台勞去越南, 遭受欺負?" 這應該是你要的吧.. 
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：121.254.100.* | 2007-06-30 21:29:03 |
但匯銀交易室操盤主管對央行的作法則持不以為然的態度。這位交易主管說，新台幣頂多在32.5元至33.4元之間擺盪，不到1元的震盪空間，央行只要干預的黑手一放，新台幣還是會如同自由落體般貶回原狀，這種急拉尾盤的作法只是「逞英雄罷了」。 看來這最後一段最實在，不愧是在匯市打滾數十年的專家，知道只要央行一放手，台幣就像自由落體一樣掉下去 所以看到這樣，簡直是天大的好消息 感謝的心，感謝央行，讓我有33塊以下的美金可買 簡直像在送錢給我一樣
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| 回覆者：無忌 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2007-06-30 17:16:22 |
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央行尾盤硬拉 台幣急漲1.01角 更新日期:2007/06/30 07:00 記者:記者黃琮淵／台北報導 台北匯市昨（29）日走勢有如「大怒神」般刺激，收盤前的最後15分鐘交易，中央銀行重砸近2.5億美元阻貶，一口氣將原本小貶的新台幣匯價急拉1.35角，終場新台幣匯率以32.735元作收，轉為升值1.01角，總成交量14.54億美元。銀行外匯主管指出，央行拉台匯價態度明確，短期新台幣走勢看漲不看跌，將測試32.7元價位，接著挑戰32.5元關卡。 台北匯市昨天買盤不少，雖然央行開盤時掛出32.72元的匯價，試圖讓新台幣能守穩32.8元價位，但在壽險、油商及外銀等買盤陸續進場後，海外無本金交割遠期外匯（NDF）也跟進回補美元，新台幣匯價一路走貶，下午更一度貶至32.88元。 央行周二、周三連續兩天，都在尾盤出手阻貶，強勢捍衛新台幣32.8元價位的態度堅定。一位匯銀主管在看完尾盤的走勢後，唯一的想法就是：32.8元就是央行底線，可能有一段時間，32.8元以下的價位「想都不要想」。 昨天是月底的最後一個交易日，由於出口商有新台幣的需求，進場拋售美元的力道旺盛。外匯交易員說，央行前天（本周四）尾盤未出手拉抬新台幣匯價，就是在暗示出口商應把握拋匯時機，在32.8元價位「快拋」，避免匯價急拉的力道「打」到進口商；而進口商也很識相，拋匯的動作彷彿是經過演練般井然有序。 匯銀人士表示，外資近來投入台股的力道趨緩，甚至開始賣超，央行少了外資的匯入力道撐腰，自然得獨立捍衛匯價。央行昨天收盤前15分鐘再度出手，一舉讓新台幣從32.87元躍升至32.735元，凸顯央行有意做一條不跌破32.8元的「上升趨勢線」，不止傳達央行心目中理想的新台幣價位，也不無修理伺機放空新台幣的投機客的用意。 但匯銀交易室操盤主管對央行的作法則持不以為然的態度。這位交易主管說，新台幣頂多在32.5元至33.4元之間擺盪，不到1元的震盪空間，央行只要干預的黑手一放，新台幣還是會如同自由落體般貶回原狀，這種急拉尾盤的作法只是「逞英雄罷了」。 |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-29 22:31:37 |
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工商時報2007.06.29 第四季房市 出現下滑警訊 【王尹軒/台北報導】 內政部建築研究所昨（廿八）日公佈「九十六年第一季房地產景氣動向調查」指出，第一季房地產景氣對策訊號為綠燈，但是，房地產景氣同時指標、領先指標，均出現下修趨勢，而且金融、房仲等業者對市場狀況判斷亦趨於保守，預料今年第三季及第四季房地產市場發展，呈現不樂觀預期，成長力道恐減緩。 內政部建研所所長何明錦表示，第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為十二分，已連續第六季出現綠燈，領先指標為一○四．二三分，比前一季下降一．一四％，同時指標為九五．八八分，較前一季下降○．三八％，顯示第一季房地產景氣雖然持平，卻已出現內部結構調整的下修趨勢。 負責執行調查的政大房地產研究中心教授張金鶚分析，領先指標自去年連續三季上升後，首度出現下滑，不論建築貸款餘額變動量、營建股價指標、消費者物價指數、國內生產毛額及貨幣供給額等，五項指標無一上升。由於領先指標對三季以後市場狀況具有預告功能，因此房市雖不會急轉直下，但很可能在第四季出現下滑，市場交易應審慎看待。 根據五月份對廠商進行調查指出，整體廠商對今年第三季景氣預期偏向悲觀，認為景氣看好的業者為一三％，不變者佔四五％，認為轉壞佔則四二％，尤其以營造廠、金融機構，及仲介代銷業者，對第三季市場景氣看壞居多。 就房地產市場狀況判斷，業者除了對市場房價呈現正面樂觀外，其他在市場資金週轉難易程度、市場銷售狀況、金融機構承做房地產貸款意願等三項指標，淨增加負四○％，更顯示對下半年景氣下修的預期心理。 在不同地區廠商對市場景氣預測方面，北部業者出現少見的悲觀看法。張金鶚指出，由於過去北部業者普遍對市場景氣比中南部業者樂觀，第一季調查卻顯示，認為下半年景氣轉壞比重達四二％，已超過中南部業者的三四％與三七％，很可能是北部業者因為價量居高點，出現居安思危的下修預期。 |
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| 回覆者：悔悟 發表數：3004 IP：125.225.100.* | 2007-06-24 08:42:01 |
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另外，馬英九選定由蕭萬長擔任副手，符合了競選主軸－－拚經濟。蕭萬長政治資歷相當完整，曾任台灣“經濟部國貿局長、經濟部長、立法委員、行政院長”等職，財經背景相當深厚。 馬英九在會中表示，蕭萬長經驗豐富、貢獻卓著、不分黨派、新意不斷。馬英九舉蕭萬長帶領台灣在1997年力抗金融風暴為例，表示當年亞洲四小龍紛紛陷入風暴，惟獨台灣安然無恙，然現今其他國家欣欣向榮之際，台灣卻陷哀鴻遍野，因此許多人開始懷念微笑老蕭。 政黨輪替之後，蕭萬長雖與扁政府持續互動，甚至擔任“總統”經濟顧問小組召集人，但是忠言並未被接納，因此7年來憂心忡忡，在馬英九多次向蕭萬長請益過程中，蕭萬長都表達了對財經政策不被採用的擔心。 馬英九說明，選擇蕭萬長擔任副手，並非只是備位“元首”，在全力拼經濟的主軸下，台灣需要蕭萬長，他要蕭萬長做他重建台灣經濟大戰略的總設計師。 馬英九認為，既然選舉是一場價值的選擇，蕭萬長剛好能夠與他共同創造價值角色，蕭萬長具備“樸實、誠信、打拚”等台灣原有的正面特質。 馬英九更在會中透露，請蕭萬長重出江湖很不簡單，引用了三國演義中，劉備顧茅廬請諸葛亮時言“先生不出，如蒼生何”，說明整個遊說的過程。 蕭萬長1939年出生嘉義，國立政治大學外交研究所碩士，曾任台“外交部”駐吉隆坡總領事館領事、“外交部”亞東太平洋司科長、“經濟部”國際貿易局局長、“行政院”經濟建設委員會主任委員、大陸委員會主任委員兼政務委員、“立委”、“行政院長”、國民黨副主席等職，現職是台灣“中華經濟研究院”董事長。 老謝阿'你要加油阿''誰的利多越多'誰的勝算就高 利多阿'我們要利多'有利多就有票''沒有就下台 下臺甚麼都沒有 
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| 回覆者：poko 發表數：183 IP：59.115.148.* | 2007-06-24 05:12:15 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-06-23 15:59:02 的發言內容
12年前，我也在台北市買過貴貴的房子，當最後一隻老鼠的不只您一個。"自住及置產型客戶卻也相對較前成長，在買賣交易比重上也由前兩年的3.5比3.5比3轉變為現在2比4比4" 當初房子是冠德在中正區的建案，我買的是8年的房子750萬。聽樓下的原住戶說，8年前的新成屋試用 250萬買的。事隔8年，整整花3倍的錢。那時房價才叫飆漲呢？現在的漲幅根本沒得比！ 後來房價跌到550~600之間，沒想到之後住了12年，還可以賣到1000左右。 我的意思是，最後一隻老鼠是幸福還是痛苦由他去吧！ 人各有命。 |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：2994 IP：220.137.81.* | 2007-06-23 15:59:02 |
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"自住及置產型客戶卻也相對較前成長，在買賣交易比重上也由前兩年的3.5比3.5比3轉變為現在2比4比4" 這正代表, 投資客正在出貨給自住及置產型客戶, 俗稱...最後一批老鼠, 10年前, 我也當過一次..哈哈..  ...不過也因這些人的貢獻, 區域房價才比較有支撐...但還是要看自住與長期置產者的資金來源如何, 畢竟10年時候, 最後一批老鼠的資金來源, 大多是自己口袋來的, 所以可以撐個10年, 20年, 現在的...就不知道了...只怕撐不過下一波景氣空頭....
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-23 15:50:44 |
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中國時報2007.06.23 投資客退場 房市交易鈍化 【王莫昀/台北報導】 台北市向來是台灣地區外來人口遷入最多的都市，然而自今年初以來，卻持續出現台北市「移出人口」高居全國第一的現象，再加上央行調息、銀行房貸成數降低等因素，房仲業者預期，短期之內，北市房價追高不易。 群義房屋北區事業處總經理潘家成指出，近幾個月持續出現的一些人口移動與購屋交易數字統計頗值玩味，包括台北市移出人口高居全台第一，主要移往地區是台北縣及桃園縣，台北的投資買家持續出現在台中市等地的房屋市場。 此外，台北市中古屋交易投資需求趨於緩和、雖然自住需求仍大，不過除了大安區、信義區、中正區、天母及內湖精華地段物件因為生活教育環境機能完整，區域獨特人文氣息及交通便利等因素仍然搶手外，其餘多數地區的買賣方期望的交易價差已經明顯增大，加上一些銀行逐漸將部分都會區房屋核貸成數調降至8成或7成以下，更直接衝擊買方荷包及自備款準備金額，近月房市物件買賣有交易鈍化情形。 他表示，這些現象不限於台北市，包括台北縣、桃園縣、台中市等地也有類似現象。 但根據內政部新發布的96年1至4月中古屋買賣數量顯示，儘管台北市人口陸續移出，但在房屋交易物件統計中，北市、北縣與高市較去年同期成長，這顯示一地的房屋交易其實與當地的工商發展、政府資源投入、公共建設開發及捷運開發聯結有著極大關聯。 業者研究發現，雖然買賣價格認知差距拉大，投資客逐漸退場，但自住及置產型客戶卻也相對較前成長，在買賣交易比重上也由前兩年的3.5比3.5比3轉變為現在2比4比4，這也使得整體房屋交易價位波動比較平穩。 |
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| 回覆者：Macho 發表數：1438 IP：59.105.6.* | 2007-06-23 10:56:52 |
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回覆 醉 於 ：2007-06-23 01:28:58 的發言內容
不好意思我是用定存觀念下去想的利率,因為房貸利率算法有還本金所以不能與定存相比,是我的錯
不知道你在說什麼?? |
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| 回覆者：camry 發表數：272 IP：60.250.232.* | 2007-06-23 01:48:53 |
| 這次升碼也還好吧升碼前：我前半年2.16，7~24個月2.26，第三年2.8。升碼後：前半年2.16，7~24個月2.31，第三年3.05。應該沒那ㄇ嚴重吧。 |  |
| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.101.* | 2007-06-23 01:28:58 |
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回覆 Macho 於 ：2007-06-22 22:47:37 的發言內容
不知道你在說什麼??記者寫文章總是不專業,誤導民眾 127元，是我自己試算出來的，跟記者無關.. 每借一百萬元，年率3.16(由政府補貼0.125%的優惠房貸)，期限20年，無寬限期 每月要攤還5627 若年率調升一碼，為3.16+0.25=3.41，其它不變 那麼每月要攤還5754 5753-5626=127.. (有的試算表是5754和5627，純粹是進位或捨棄的差異) http://www.myhousing.com.tw/rate_1.htm |
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| 回覆者：Macho 發表數：1438 IP：59.104.7.* | 2007-06-22 22:47:37 |
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回覆 醉 於 ：2007-06-22 22:24:27 的發言內容
記者寫文章總是不專業,誤導民眾三年來連續升息12次，總計升息6.5碼 醉大 您的算法是升半碼的算法 政府優惠房貸利率是參考郵局定存2年期的,這次是有人預估郵局會升半碼,所以記者是以半碼算而非一碼 |
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| 回覆者：醉 發表數：975 IP：59.116.115.* | 2007-06-22 22:24:27 |
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三年來連續升息12次，總計升息6.5碼 每升一碼，每百萬元要多付127元 假設借1000萬，那麼1000/100*127*6.5=8255 即每個月要多付8255的利息..... 一年要多付99,060元，等於一個研究所畢業職場新鮮人三個月的所得... |
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| 回覆者：Jack 發表數：282 IP：123.193.137.* | 2007-06-22 22:14:38 |
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央行再升息 恐引爆套房賣壓 【聯合報╱記者林韋任、許韶芹／台北報導】 2007.06.22 02:09 am 中央銀行擴大升息至一碼（0.25個百分點），房地產專家昨天說，利用高槓桿財務操作的投資客負擔增加，恐引發套房拋售賣壓；如果利率急升超過民眾負擔，金額高達三兆元的低利優惠房貸戶，就是下一波受害者。 央行近三年來已連續升息12次，房仲業者試算，房貸利率每升一碼，以20年房貸、每100萬元貸款金額估算，每個月貸款成本約增加127元，大約是一頓商業簡餐的價格。不過過去升息只有兩次升足一碼，其餘都升半碼，房仲業者認為，到目前為止影響幅度有限。 永慶房屋代銷事業部協理王財旺擔心，升息後，房地產市場的投機客萎縮，「拉抬市場的人被殺，難免會震盪一下」，不過央行升息代表要對抗通膨，而房地產是抗通膨的最好標的，只要利率不急升、斷頭屋不跑出來，市場仍相對穩健。 住展雜誌研發長倪子仁發現，現在一般預售建案的銷售期比去年拉長，以一個20億元的預售案而言，去年大概三個月可賣完結案，但今年要拉到四個月左右。 王財旺說，主要是因為建商在推預售屋，要把「不可預期的建築成本加進去」，房價開價推向新高，如南港每坪開到60萬元、內湖挑戰80萬元，木柵每坪50萬元，預售房價拉高，才讓預售市場停滯期拉長；不過預售屋買方要兩年後才要正式揹房貸，對目前升息比較沒有感覺。 中信房屋特助胡佩蘭也說，昨天的升息對房市影響有限，目前房貸利率普遍大約在3%左右，但如果利率升得又快又急，一下子到4.5%，恐怕就會超越一般民眾所能負擔的範圍，沉重的房貸不僅會對生活產生衝擊，更會讓市場的購屋意願降到低點。 信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，國內資金相當充沛，短期內房貸利率大幅上揚的機會不大，反倒是最近金融機構紛紛調降房貸成數，抑制了投資客投機行為，部分首購族的購屋需求也可能受到影響。 【2007/06/22 聯合報】 |
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