試想幾個現象...

一.

5年前板南, 木柵線已開通, 延線的餘屋賣壓卻很重, 台北市不動產也冷清清...

前幾年開始, 低利率環境下, 台北地區餘屋賣壓出清, 資金來源顯然與低利有關, 似乎跟台不台商, 陸不陸資, 海不海外資金, 無關...

目前台北地區房價全面大漲, 完全看不到5年前時候的冷清跡象, 然而利率卻在低檔翻升, 此時突然蹦出..台商, 陸資, 海外資金..等, 來台大舉投資不動產相關訊息...

比較好奇的是...海外相關投資者, 真的都這樣笨嗎? 5年前不動產落底不進場, 等到漲這樣多的時候, 才跑來進場? 到底是消息面炒作不動產, 還是不動產炒作消息面呢? 還是兩部份循環影響, 越說越離譜, 越說越扭曲呢?

二.

5年前, 是民進黨執政, 兩岸關係依舊, 台商依舊在兩岸往返, 目前依舊是民進黨執政, 兩岸關係依舊,台商依舊在兩岸往返...為何突然回流呢? 是大陸崩盤了, 還是大陸將台商趕回台灣來呢? 好像不是, 相反的, 大陸持續發展中, 市場不斷創新高, 有賺錢的市場, 台商何必資金回流呢? 感情, 還是鄉土情呢? 那只是多方的詐術語言, 要回5年前回, 不是更有感情, 更賺錢, 不是更好嗎?

5年前, 發展持續南北不均, 人口依舊集中台北地區, 台北餘屋賣壓依舊沉重, 買氣薄弱...

目前, 發展持續南北不均, 人口依舊集中台北地區, 台北房價持續創新高, 買氣旺盛, 建案爆量..

奇怪的是, 5年來, 台北地區人口淨移入移出率沒甚變化, 人口並非在這幾年中, 突然集中於台北地區, 此現象與台灣經濟起飛階段, 就已經持續發生, 並於7年前開始, 人口逐漸呈現緩成長或緩衰退...

三.

人需要居住環境, 住可以是租或是買, 5年前, 利率約為5%, 餘屋太多, 購屋借貸不易, 租屋者有一定的量, 前幾年, 突然利率降低, 政策做多, 租轉買的需求量爆出, 資金來自於銀行, 餘屋逐漸清出....

目前, 地價,房價飆漲, 新建案爆量, 房貸總額爆增近一倍, 來到4兆4千多億, 幾家大型行庫, 可說是已經借到法定上限, 央行3年來利率調11次半碼, 低利環境不在, 政府逐漸警覺, 政策逐步反手做空, 反觀..建商喊價逐漸脫離基本面, 市場一堆賣方跟進, 隨處可見漫天喊價的狀況, 各新聞媒體, 非本業的菜藍族與上班族, 不動產迥然成為茶餘飯後的話題...

這幾年來, 大量租方轉為買方, 推高了房價, 也墊高物件進貨成本, 然而台北區域總體人口數並未大幅增加, 在租方人口數大量減少情形下, 租屋市場供過於求的狀況明顯, 也顯示出...

原先5年前的餘屋卡在建商手頭上, 現在紛紛轉移到這幾年來的進貨成本高的買方手內, 新舊屋主進貨成本不同, 造成租屋市場價格混亂, 然而這些價格最後還是要經過市場考驗, 現階段才正是開始要接受考驗...屋主開價, 不代表就是成交價...租屋市場未來趨勢並不看好...

有些人說..成本墊高, 卻忘了...誰買? 誰租?

當需求量持續減少, 相對轉為賣方的量, 卻持續增加, 成本快速越墊越高, 這結果...正是說明市場越拉越高, 而脫手套利的周期越來越短..直到供需失衡...進貨成本最高的, 將是套最慘的一方...

成本墊高, 可以是土地, 也可以是房屋, 也可以是任何商品, 但墊高不代表就是只會上漲, 尤其墊高的速度過快, 又偏離基本面太多的時候, 都是危險的時候, 且當供過於求的情況出現, 飆最兇最不合理的地段價格, 回檔幅度也將最大, 誰說..建商就一定不會套牢呢? 上一波不景氣的時候, 倒閉的建商倒是不少, 建商有時也是有散戶性格...所以別被目前環境氛圍騙了...

人不理財, 財不理人, 但人要是道聽塗說理錯財, 可能會讓你下地獄, 還不如不理算了....