| 該賣或不該賣 |
| 發表者：chihai 發表數：12 IP：61.67.10.* | 2007-02-08 14:29:27 |
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大家都在談房價漲的同時,已有自住型的房子的我,忍不住想說....房子那麼好賣嗎? |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.73.* | 2007-02-27 01:12:56 |
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剛看到國際新聞一則... 房市嚴重衰退 Fed可能被迫調降經濟成長預估值 2007/02/26 http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/070226/1/beqt.html 台灣房屋成交價格, 政府統計資料與銀行估價過程中, 常常與實際狀況頗有落差, 會不會火燒半邊天時, 政府才發現事態嚴重呢? 房市過熱地區, 政府政策的確是會主導左右不動產市場走向... 1.大陸最近也將加快速度, 處理過熱不動產市場問題, 並推出更有效的政策, 來抑制過熱房市... 2.記得前陣子韓國財長才像全國人民道歉, 並承諾改善老百姓住的需要, 並將推出有效的政策, 打擊炒作投機風氣.....記得韓國首爾的房價所得比, 是較台北市低... 3.美國...上面新聞已提到... 其他一些國家也陸續注意此現象...想想..這些國家到底在怕些甚呢? 台灣有很大比例人口居住大台北地區, 台北市房價所得比是全亞洲最高..有些亞洲區域都市有保留適度土地, 興建平價安全的國宅, 提供M型社會較平凡一端人口, 有一定的住的品質...反觀我們政府, 是巴不得將有價國有土地, 賣給建商去炒, 讓大家都向銀行借錢, 跟未來預支消費, 負債去住不值得的房子...  另外一點也很奇怪, 銀行存在的目的到底是為甚呢? 爛頭寸太多, 是不是代表這銀行的經營有問題呢? 政府怎在消金業務審核方面, 如此的放縱呢? 難不成銀行倒閉不行... 小老百姓破產卡奴屋奴..活該嗎? 不良的銀行該倒就讓它倒, 存錢到銀行去, 本來存款戶就應該要負擔一定的風險, 不良銀行通常都會以較高優惠存款利率來吸引存戶, 享有較高報酬, 一旦對等風險事實發生, 居然是要政府接管, 拿全部人的錢來填洞, 真是怪, 更奇怪的是電視上一堆存款戶, 還大罵政府不負責, 這些人怎不想想他自己就不貪心嗎? 填洞的錢, 應該有部份是我的錢耶...那些錢不是要建設國家用的嗎? 那些稅金來源可是80%以上都來自上班勞工階級耶, 富人到底繳了些甚呢? 富人逃稅實在應該要嚴懲, 但現在是反過來, 富人逃..是避稅叫有辦法, 偶爾施捨可憐人, 叫大善人...可是原先富人合理應繳的稅錢, 就是要照顧這些弱勢族群不是嗎? 真要是大善人, 就不應想盡辦法避稅, 國X集團..已過逝的蔡XX先生, 遺產稅繳多少呢? 如果這樣是合理, 那一般大眾不用繳稅應該也要很合理吧...不然試看看, 大家都不繳稅, 就不相信那些富人還能富到哪裡去....台灣稅制真是不合理, 18%也不知為何不取消, 而不改以個案審核其經濟狀況, 不分階層族群, 給於務實優惠, 不是更加簡單與公平嗎? 難不成擁有了好幾億身價的人, 居然還領18%, 還從我繳的稅錢, 乖乖奉獻給他們.... 
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.71.* | 2007-02-25 18:27:15 |
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買不如租, 租不如買, 到底租好, 還是買好呢? 自住者的需求與背景千百萬種... 買得起就買吧, 因為你在其他行業賺得更多, 買不起的就別逞強, 銀行長期房貸會壓你一輩子, 但如果因特殊原因非買不可, 就往外縣市來尋找適合的物件, 不過還是請以利率5~7%來計算未來應還多少房貸, 而目前3%利率就當是給你賺到就好了, 這樣你會覺得輕鬆點 租好...買好....購屋者的動機也很重要 
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| 回覆者：野鶴無糧天地寬 發表數：3 IP：220.137.96.* | 2007-02-25 00:02:48 |
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小豪宅(含小套房)&正三房的論述是個有趣的話題 其實想想背後的市場自然平衡機制卻也是類似的 (這當然是極簡化問題 排除很多其他複雜變因的一種模型而已) (真實世界還需考慮很多其他因素並且它們是隨時動態時變的) 當小豪宅租不如買時 我們約略可說此時其房價被市場低估 (會被低估當然有各種可能因素 政治動盪 經濟不景氣…) 若此時消費者財力容許購買此種物件時 並且時局好轉時 (例如SARS後政府營造三低的良好購屋環境) 首先自住客會進場轉租為買 小豪宅價格上漲 接著投資客也會聞香而來賺價差 進一步推升其房價 理性的效率市場會將房價推升至買與租等值平衡時停止 但人類社會從來就不存在完美的效率市場 因此終究房價可能衝過頭 結果反倒造成買不如租了 此時自住客會退場轉買為租 小豪宅價格難以再漲 接著投資客也會急著落袋為安 進一步壓低其房價 若此時有重大房市利空打擊 或之前膨脹的房市大夢確定會落空 或供給遠大過於需求 小豪宅的房價會崩跌到下一次的類似輪迴… 但別忘了下一次輪迴的會是將來的新物件 既有的舊物件可不一定保證能搭得上順風車 看看現在小豪宅的情形 投資客多於自住客 買漸漸不如租 那麼接下來比較可能發生的事也就可想而知了 當然若有重大房市基本面利多 繼續強攻也是有可能(所謂的re-rating) 只是衡量現實情勢 成真的機率低很多 回過頭來看看正三房 看來現在已經是買不如租居多 M型社會 國力盤整的情況下 自住客要不就是退場觀望等待 要不就是因替代效應買郊區的正三房 投資客若要硬擠出價差 要不就是拉皮市區老舊正三房 要不就是提前卡位郊區的正三房守株待兔 建商自然不太會在市區強攻正三房 倒是會在郊區大量推出正三房 可以預見的未來 這種情況難以扭轉 值得注意的是郊區正三房要小心 未來會不會被條件更好或變好的其他郊區正三房給取代或排擠到 例如以前桃園房價被離城的台北客推升 可是後來離城的台北客往新建有捷運的北縣衛星市鎮移動 或是我們可以猜測現在土城三鶯的正三房會不會被 將來捷運出入北市更方便更近的新莊三重林口蘆洲的正三房所排擠到 (當然房價有差異 但不見得100%完全無法互相替代) 說到替代性 現在正三房與兩房小豪宅的替代性似乎也比以前增加 也許是少子化 單身化 與M型社會共同作用的結果 說實話我覺得房地產不是一個非常好的投資標的 自住或傳給子女的還OK 不然除非你真的閒錢多到不行 或是你對房市大多頭的預測準確到不行 (正常而言 基金股票與債卷還是正統的理財標的物) 首先流動性與變現性不見得非常理想 (至少比動產例如股票或約當現金難) 再則房地產需要維護 需要繳稅 也可能會折舊 而且房地產是超高金額超高槓桿的投資 (融資買股票也不過借約一倍的錢 並且你會沒事買個上千萬的股票嗎?) 例如房價1000萬 房貸9成 相當於一次買10口的台指期在期貨市場衝殺 (當然買房風險還是比期貨低 因為期貨會逐日結算追繳 只是舉個例子) (但是投資客買房還是有逐月繳房貸的壓力 不然一樣會被銀行結算拍賣) 無論如何 這是個有趣的議題 |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.31.* | 2007-02-23 19:13:38 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-02-23 16:27:52 的發言內容
93年價格銷售尷尬改成小套房?大約在89年時我一個建商客戶在台北市建國北路電信局後方蓋\\\起幾棟預售屋(現在東騰千里後方),當時他跟我說這案子現在尷尬,以後台北市中心不會蓋\\\這種坪數的屋,我問為何?因為30多坪就破仟萬,超過了一般平均接受價位的800萬,92年我在現在民權東路建國北路口的美麗華正後門看了2棟七層雙拼20年整棟全新翻修的房子,每戶30多坪開價24萬,總價700多萬我也是嫌貴,因為我拿中山區的林森北路民權東路口一坪12萬來比,也拿建國北路錦州街口的法拍一坪19萬來比,其實比來比去是總價問題,這也是為什麼現在小套房敢開這麼高的原因,三房兩廳對很多買屋一心以能繳清貸款為出發點的人來說,真的是個夢,小套房總價是真的能繳清,所以價格高到幾乎快不能消費還是剛好能消費,就像很多北縣房子總價標榜比台北市便宜100~200萬,就是剛好能消費,就像買中古汽車想用一個固定金額買車卻有不同年份不同牌子等級的車可選擇,誰不知進口車四大天王的價格不合理的高?誰不知能代表成就跟身份?價格高卻賣的比國產車還好,台北市的地產也是開始出現品牌,大安區,信義區,xx區....,這是一種逐漸深植人心的趨勢
短時間看起來划算, 長時間風險高高..  |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.70.* | 2007-02-23 16:27:52 |
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回覆 奇 於 ：2007-02-23 14:59:40 的發言內容
短時間看起來划算, 長時間風險高高..這裡所謂的划算是以頭款或利息來看,小套房應繳的利息還是比租金划算,若是買中古的來看,租金相當於本金加利息或相當接近,只要真的是租小套房多年的人,這一波大概都會去買小套房,可是三房兩廳的跨入門檻就高多了,應繳以坪數來看要差幾倍?可是兩者的租金只差多少?小套房與三房持有者的年齡跟財力也是有差別的,這些都要納入考量,老姊那戶"16坪中套房"一直沒人願意出價到十年前新屋價的26萬/坪,今天如果坪數改成32坪,總價800萬左右的十年台北松山區大廈,我想不管是幾座高架橋跨過門前,都很快就賣掉了吧? 目前有些3年內成屋, 就有自住型的屋主在出售獲利, 賺到3年的租金減掉房貸寬限的利差, 外加又賺到價差, 這樣的方式...前提是要房價持續上漲.. 至於你說的.."三房兩廳的跨入門檻就高多了"... 記得93年期間, 三房兩廳預售物件, 因價格乾尬銷售冷淡, 許多建商紛紛改成小套房...怎現在又符合人性需求, 不管價格多高, 一下就賣掉的說法了呢? 先前我提到..不符合人性需求的, 不需要就是不需要...現在市場氛圍一變, 又變成三房兩廳預售物件才有好的保值性, 先前同型物件預售冷淡才沒幾年, 難不成這幾年大家所得都大幅提高了嗎? 符合人性需求, 卻不符合所得需求的物件, 沒辦法買就是沒辦法買.... 小豪宅價格下殺之時, 就是多轉空訊號槍聲響起... |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.31.* | 2007-02-23 14:59:40 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-02-23 13:36:27 的發言內容
這裡所謂的划算是以頭款或利息來看,小套房應繳的利息還是比租金划算,若是買中古的來看,租金相當於本金加利息或相當接近,只要真的是租小套房多年的人,這一波大概都會去買小套房,可是三房兩廳的跨入門檻就高多了,應繳以坪數來看要差幾倍?可是兩者的租金只差多少?小套房與三房持有者的年齡跟財力也是有差別的,這些都要納入考量,老姊那戶"16坪中套房"一直沒人願意出價到十年前新屋價的26萬/坪,今天如果坪數改成32坪,總價800萬左右的十年台北松山區大廈,我想不管是幾座高架橋跨過門前,都很快就賣掉了吧?
"相對來說不如貸款買間還划算..."...  |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.70.* | 2007-02-23 13:36:27 |
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回覆 奇 於 ：2007-02-23 10:25:36 的發言內容
"相對來說不如貸款買間還划算..."...其實租金高低也代表了市場現在熱度與未來冷度,現在大家都在喊小套房太貴,也認為租不到那個價,所以高租金下租小套房的人可能不多,大多數租屋客也會認為,相對來說不如貸款買間還划算,而且總價也不算太高,一個大家都知道的道理出來以後,市場很快就被填滿,幾乎人人都有小套房,可是小套房的租客年齡層較低,流動大,不像三房兩廳的家庭居住較穩定,而且大坪數的總價高,相對租金還算合理,租比買是划算,相對也成為潛藏的購買層,所以房市以後會分新舊屋有不同走向,大小坪數又有不同差異,市場成熟度會越來越高,就像股票一樣,越來越多的上市櫃,愛買一定有人賣,至於未來價位如何?強者恆強,弱者就票面徘徊如此而已 有點怪怪的..不是..."現在大家都在喊小套房太貴,也認為租不到那個價" 既然價格無法獲得應該的報酬價值, 怎還會 "相對來說不如貸款買間還划算" 呢? 物超所值, 貸款買起來才划算呀, 物超不值, 貸款買? 真的是蠻奇怪的.. 小套房熱, 主要是因低總價, 貸款低利率, 不管是自住或是投資, 切入門檻低, 自然熱度大, 不過這樣的熱度炒到一定的價格後, 買方就會越來越觀望...後市如何, 看起來此類產品, 經過幾年來大利多後, 多轉空的態勢是越來越明顯了...基本面不夠的物件, 修正是很正常的事.. 另外, 股票與不動產價值評估點也不一樣, 交易運作的平台也不一樣, 動與不動是最大差異性... 所謂"新舊屋有不同走向,大小坪數又有不同差異", 可能也比較無法硬生生的切割, 因為房屋有新舊大小的差別, 更重要是有地段,地價的差別, 舊屋要賣, 常常以預售市場的價格與銷售熱度, 來評估當下地段價...當同地段, 新舊房屋的價差, 無法以成本估價法來解釋時, 此時市場的地段價格為不穩定的階段, 這在各區域價格中心擴散過程中, 在比價效率下, 各區域間邊緣地段上, 所呈現價格鋸齒情況最明顯...例如東湖與汐止邊界...門牌是人為界定出來, 但自然環境卻是一體, 以住的效用與價格取代性來看, 當兩邊價格落差達到一定程度而效用卻沒有同步成長, 這樣地段價格明顯撐不住, 一但大環境多空轉換, 邊緣區域價格修正是最大的... 強者恆強...可能也要看看是強在基本面呢? 還是強在每個人心中對它都有夢的想像力呢? 如果後者強於前者..這樣的強, 是不是有點像是基本面沒這樣好的高價股呢? 一旦多轉空, 下殺力道會不會很大呢? 看看..宏X電, 1200多元掉到500多元, 大盤卻漲了1700多點, 反觀台塑四寶多穩健呀, 是避險重要呢? 還是獲利重要呢? 對長期投資者來說, 當然是要買類似台塑四寶, 只是進場時機也要對... 如果真的是價高就是強, 紛紛跳進去, 看看宏X電...只能一個字..."慘", 它的價夠不夠高呢? 1200多元的股王, 當時還一度被外資喊上看1700多元, 如今是500元, 反觀目前房價, 一堆所謂專家, 建商, 投機客, 一昧喊2008大利多, 房價上看與上海,香港,東京價格, 2008過後, 真的會跟說的一樣嗎? 自行判斷吧.... (這裡只要說一下2008政治面, 就被掛上標籤, 真恐怖.. , 在目前這樣的社會與媒體環境, 媒體居然還在說政治迫害, 白色恐怖, 怎它們不想想自己是怎樣迫害這別人的人權呢? 常常報導不實未經查證的消息, 事後傷害別人, 又不澄清, 哪天真有人因此家破人亡, 這些記者媒體行為跟殺人兇手又有何差別呢? 居然還說政府迫害媒體, 更奇怪的是有些政客行為與媒體做法有同工異曲之妙)別忘了, 先前是哪些人一昧看好小豪宅, 還說這是未來趨勢, 現在卻又說小豪宅價格可能撐不住, 有下修風險呢? 常常都是同一批人在說, 主力作手要出貨時, 就一昧喊多, 等貨倒完了, 就開始說實話了, 更甚至的是一昧喊空, 想再炒第2波...目前多空交戰, 態勢未明, 單一方主力是無法主導整個市場, 所以觀望氣氛會越來越濃... 以房價與租金統計數字來看, 租的確比買要來的便宜又划算, 短時間面子留給別人, 長時間的利益與面子就留給自己囉... 
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.31.* | 2007-02-23 10:25:36 |
其實租金高低也代表了市場現在熱度與未來冷度,現在大家都在喊小套房太貴,也認為租不到那個價,所以高租金下租小套房的人可能不多,大多數租屋客也會認為,相對來說不如貸款買間還划算,而且總價也不算太高,一個大家都知道的道理出來以後,市場很快就被填滿,幾乎人人都有小套房,可是小套房的租客年齡層較低,流動大,不像三房兩廳的家庭居住較穩定,而且大坪數的總價高,相對租金還算合理,租比買是划算,相對也成為潛藏的購買層,所以房市以後會分新舊屋有不同走向,大小坪數又有不同差異,市場成熟度會越來越高,就像股票一樣,越來越多的上市櫃,愛買一定有人賣,至於未來價位如何?強者恆強,弱者就票面徘徊如此而已
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| 回覆者：野鶴無糧天地寬 發表數：3 IP：220.137.96.* | 2007-02-22 16:18:39 |
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房地產有點像上市公司的股價波動 (但房市與股市仍有異質之處 僅供參考) 光譜一端: 有些人認為已合理反映當下的本益比 未來成長性有限 風險不確定性卻升高 宜退場旁觀 或逢高獲利了結 光譜另一端: 有些人認為已合理反映當下的本益比 但考量未來成長遠景 本益比(本夢比?)仍有上調空間 投資大眾仍願意追進 大戶仍未做頭拋售所有標的 道式理論(就是發明道瓊工業指數與創辦華爾街日報的那個道) 認為大多頭波段行情有三個時期: 1. 底部累積階段 (accumulation) 2. 大眾參與階段 (participation) 3. 主力出脫階段 (distribution) 綜合研判現在似乎是在第二與第三階段之間 精確的處境只有上帝知道 我們只能做理性的猜測 無論大多頭或大空頭 趨勢一旦形成 需要很大的外力與事實才能扭轉它 老美有一句投資俗諺語: Buy on the rumer, sell on the news. 在行情混沌發酵時買進(也可勉強類比為第一與第二階段) 在行情實現成真時賣出(也可勉強類比為第二與第三階段) 套用在目前的台灣房市~ 在多空不明仍在論戰時比較可能持續價穩或價緩漲 在政經情勢確定後市場會表態 大利空會造成回檔 (小利空有時會造成利空出盡) 大利多則可能唱完最後一次大合唱後回檔 或是營造下一階段的上攻 (那之前賣出的就叫被洗盤了) 投資像吃魚 去頭去尾吃中間 最好別想買在最低點 賣在最高點 用合理的風險報酬比賺中間一小段就夠了 資金控管遠比趨勢研判來的重要 細節無法於此詳述 另外有一個現象倒也是事實: 台灣的房價與"本地"薪資比偏高 (中產階級在地人買不起 房價卻仍驚驚漲 誰在買?) 台灣的"本地人"房租與房價比偏低 (買不如租 因為沒有夠多的有錢人或外地人租) 因此今後到底如何發展值得觀察: 供需向現實低頭 房價向中產階級在地人靠攏? 社會向上發展人民變富裕向房價靠攏? 社會繁榮強盛 在地人發財 外地人與錢滾滾而來? (例如美國的加州) 社會穩定發展 在地人負擔重漸漸遷出 外地人與錢滾滾而來? 很明顯的 政治與三通佔有關鍵性的角色  我覺得政治的確是影響台灣房地產的最重要因素之一 特別是我們都知道台灣的政經情勢 從全球的觀點來看都非常特殊 險峻 只是無殼蝸牛剛開始時講得有些太過頭了 而ken最後又有些情緒化了 兩造雙方的觀點我都有不認同之處 不過這不是討論純政治的版面 大家就消消火吧 頂多談談與房地產最直接相關的部分就好了 與其默不作聲 隔岸觀火 不如硬著頭皮參與 做理性的討論 
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| 回覆者：戒急用忍 發表數：678 IP：124.8.29.* | 2007-02-22 16:07:44 |
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回覆 奇 於 ：2007-02-15 21:00:05 的發言內容
"管理基金"最好就是安安份份用在管理, 沒事兒拿管理基金來買房地產, 將來利益分不平, 後患無窮哦~停等紅燈要右轉,隨便一照就一台LEXUS RX,中午吃飯後跟同事走在民生大道上,聊起了這個路口能見的的PORSCHE算是全台密度高的,其中位才剛說\\\"難道這條路只有高級車能走?\\\",然後就2台LEXUS RX陸續經過,後面又跟台紅色金龜車,10秒以後另一台金龜車又經過,而且也是紅色,至於PORSCHE BOXTER算是比CARRERE數量多些,每天進出公司幾次都有看到,BENZ不管那一款似乎都無法引起路人的興趣,這兩天看到地下車庫多了輛瑪莎拉帝的房跑車,這路口的銀行又多了幾家,看來敦北民生路口的金融地位還是穩坐,前天開區分所有權大會時,二樓業主問我何時要推動改建?因為前年他要賣35萬我勸他等等,去年他要賣40萬我叫他等等,現在他直接上看改建後的每坪佰萬價值,與會的業主都有志一同在改建後的翻倍利潤,這些老業主個個已經身價數億了,但是對於財富追求的心更勝於現在年輕人,會中決議將以管理基金進行收購預出售的房屋然後轉出租,一來收租穫利一來可減少持有戶數,將來更有利改建,也讓留下來的人分得到更多 社區的管委會畢竟不是政府想怎樣就能怎樣, 萬一有誰有不同的意見, 大家都是會碰面的鄰居呢! |
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| 回覆者：戒急用忍 發表數：678 IP：124.8.29.* | 2007-02-22 15:53:37 |
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回覆 imag1 於 ：2007-02-12 10:04:57 的發言內容
在租屋市場裡, 所謂"便宜又超值的房子"到處都有, 端看有沒有符合您個人的需求..不知道便宜又超值的房子去哪裡租的到呢？ 至於每個人的需求層面也不盡相同, 有些人需求心理的某一些感覺, 這些沒辦法以客觀的價格衡量, 所以, 租不如買? 買不如租? 這牽扯到個人需求層面, 需要您自行判斷衡量得失... 偶反而擔心, 既然偶週遭已經有那摸多房東們需要偶, ㄚ這樣會不會把偶給寵壞ㄌ? 會不會讓偶變成安於現狀ㄌ? 影響所及, 就是, 潛在的購屋者, 在房屋買賣市場中, 退場ㄌ... |
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| 回覆者：戒急用忍 發表數：678 IP：124.8.29.* | 2007-02-22 15:28:53 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-02-12 00:37:43 的發言內容
不好意思啦~ 偶係說, 如果股市上萬點, 大家都賺$$賺飽飽了, 房東們應該就不會因為需要零用錢或是需要錢繳房貸而賣房子啦~股市上萬點, 表示很多資金進到股市去, 誰還要去炒作過熱的不動產...但說回來..真的上萬點, 會不會又發生萬點後重挫的悲劇發生呢? 股市投資風險觀念大家或多或少都瞭解, 不動產風險怎都...還貸款來買, 那乾脆融資融卷拼一拼股市, 賺得不是更快呢? ㄚ另外, 偶也在拼股市溜! 真的衝上萬點, 偶也小發一筆橫財啦~ 偶就說嘛, 如果讓偶中頭彩發橫財, 第一志願還是買房子啦~  唉... 最怕的就是股市沒上萬點哪... 偶個人買房夢碎事小, 萬一所有的屋主們都缺$$想賣房子, 那還得了哇~
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| 回覆者：踩著肥皂甩尾 發表數：8 IP：61.228.190.* | 2007-02-22 13:40:25 |
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加油 加油  各自精彩 
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| 回覆者：AA 發表數：559 IP：123.194.6.* | 2007-02-22 01:52:47 |
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不要太激動，其實無殼蝸牛沒有很強烈的意見，倒是您的反應激烈多了。 他並沒有要支持民進黨的意思，不要想太多。 他重點不在政治，只是剛好有關提一下而已。 |
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| 回覆者：jose 發表數：90 IP：218.160.53.* | 2007-02-20 01:22:18 |
這些都沒什麼好討論的,靜觀其變吧,時間到了就知道答案了,如果看過2002或是2003年這版上討論的,也都是高房價買不下手,2003年房價比2002年還貴的如何如何,2004年又比2003還誇張的貴如何如何,現在2007年呵,就留待時間觀察吧~ 這年頭還是多賺點錢較實在 祝大家 金豬年珠光寶氣一整年 |
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