| 少子化對未來房市的走勢 |
| 發表者：勇敢的投資者 發表數：21 IP：61.229.138.* | 2007-01-21 11:57:51 |
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最近和醫界及教育界的朋友討論 |
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.70.* | 2007-01-25 12:43:37 |
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回覆 小東東 於 ：2007-01-25 11:01:09 的發言內容
不會這樣快了, 起碼不會是3,5年的事...屆時說不定房市早已經起伏1,2次了...幾個月前看到新聞說日本國會 討論 少子化問題 
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| 回覆者：小東東 發表數：1950 IP：61.230.55.* | 2007-01-25 11:01:09 |
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回覆 無殼蝸牛 於 ：2007-01-25 10:32:29 的發言內容
幾個月前看到新聞說日本國會 討論 少子化問題少子化是很久以後才會發生, 資金行情推動的市場, 撐不了多久的.. 說因為比預估快 所以要修正相關政策(包括 交通建設 年金 保險政策等) 在看看我們這邊國會 除了拼噴口水 上電視外...... 
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| 回覆者：無殼蝸牛 發表數：1825 IP：220.137.70.* | 2007-01-25 10:32:29 |
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少子化是很久以後才會發生, 資金行情推動的市場, 撐不了多久的.. 想這些事, 多煩惱, 及早規劃退休金比較實在, 未來要下一代養你..困難的很 |
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| 回覆者：poko 發表數：183 IP：61.224.55.* | 2007-01-25 02:33:06 |
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其實少子化也不見得以後就如此，幾年後會到達平衡點，然後反彈也不一定。 人口少，土地自然就會便宜，這是天經地義的！不過現在那些建商與投資客也不是省油的燈。人口變少，房屋只有在工作獲益機會集中的地區較昂貴。所以台北房價為什麼被炒得這麼高？ 如果地產可以保值，哪裡最好？大家都擔心未來地產會逐漸貶值，所以最好就是遷移到台北市。如果人口真的變少，那台北市的價值就會相對變高。例如現在2000萬人口，台北/高雄房價 是 3/1。到了1000萬人口，台北/高雄房價 將會是 5/1。到時財富會重新分配。 這是自己的推想，提供參考罷了！ |
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| 回覆者：ken 發表數：392 IP：218.167.174.* | 2007-01-24 23:38:43 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2007-01-24 15:49:15 的發言內容
羅菠兄你講的沒錯,但是整體全台灣平均的統計,如計算單以台北市的區域統計,就不一定是如此趨勢啦!反而是加速成長囉!(雖目前台北還未發生,但單以台北市,此趨勢不久未來將會慢慢發生)我認為出生率大幅降低是討論未來房價能否支撐的關鍵因素，不過大家目前都不重視這個問題，認為那是幾十年後的事。台灣出生率開始快速下降應在民國80年左右，從85年起小學每班跌破30人朝小班制編班，92年開始減班。依此推算在民國100年左右會有大學因招不到學生發生財務問題而倒閉，105年出社會的年青人開始減少，對房屋需求也會下降，而且情況會愈來愈嚴重。所以發生這種情況的時點不會太久，就是十年後。「十年」所代表的意義是什麼？其主要重點在於目前的房價高點即使往下修正，經過幾年後是否會再上漲？過去大家都認為房價長期看漲，即使下跌仍會有下一波的上漲。但過去如此，未來不一定如此。這波房地產漲幅到目前已達高峰，往上的力道還有多少？而下一波上漲的起點是否又存在？過去所謂七年一大漲可能從此成為絕響。建商所應思考的是人口結構發生變化後，未來何種房屋產品才有市場？而不是一昧地推出一些讓年青人心動的套房來支撐房價。不要再談2008年的兩岸大夢，因為這要視對岸的濤哥(胡錦濤)是否願意配合，變數太多了。 
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| 回覆者：蘿蔔 發表數：209 IP：211.21.74.* | 2007-01-24 15:49:15 |
| 我認為出生率大幅降低是討論未來房價能否支撐的關鍵因素，不過大家目前都不重視這個問題，認為那是幾十年後的事。台灣出生率開始快速下降應在民國80年左右，從85年起小學每班跌破30人朝小班制編班，92年開始減班。依此推算在民國100年左右會有大學因招不到學生發生財務問題而倒閉，105年出社會的年青人開始減少，對房屋需求也會下降，而且情況會愈來愈嚴重。所以發生這種情況的時點不會太久，就是十年後。「十年」所代表的意義是什麼？其主要重點在於目前的房價高點即使往下修正，經過幾年後是否會再上漲？過去大家都認為房價長期看漲，即使下跌仍會有下一波的上漲。但過去如此，未來不一定如此。這波房地產漲幅到目前已達高峰，往上的力道還有多少？而下一波上漲的起點是否又存在？過去所謂七年一大漲可能從此成為絕響。建商所應思考的是人口結構發生變化後，未來何種房屋產品才有市場？而不是一昧地推出一些讓年青人心動的套房來支撐房價。不要再談2008年的兩岸大夢，因為這要視對岸的濤哥(胡錦濤)是否願意配合，變數太多了。 |  |
| 回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* | 2007-01-24 13:52:49 |
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這個問題影響不大 像目前台灣人有100萬人到大陸工作 很多根本移民中國了 房價也還好啊 而且精緻化的社會逐漸型成 集中在都會區 除非戶數大幅減少 |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：220.228.165.* | 2007-01-23 21:38:30 |
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回覆 酷企鵝 於 ：2007-01-23 18:51:53 的發言內容
好地方三民路這基地就是之前蘇越餐廳那棟 想當年新婚時看上蘇越旁邊的邊間二樓 (酷企鵝你的地盤) 想圖個林蔭之美 奈何屋主只租不賣 現在看來 改建機會又小了多 憑他六米巷,就算面公園又如何? 建築線不在三民路上就是吃虧了 松穎就是力穎穎字輩的 這家不貪多 談不成就算了,小地照蓋,反正他們的建築師很強 容積都衝到滿 這一帶就是靠著南京大動脈才撐得住這些套房的量 其實也沒什麼不好 當初自由仕高樓層面北的剛開賣就開始丟出來 一點都不保留... 可惜沒買...哈哈哈 那時嫌旁邊的紅燈戶還在 可是到了摩根時代,看到這種一面採光的狹長鴿籠竟然破五十,就想起橋邊的好...哈哈哈 五段是個奇妙的地區 |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：220.228.165.* | 2007-01-23 21:06:40 |
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可能大家比較沒有跑照的經驗 商業區的容積是面前道路寬度乘以50的百分比 所以路寬八米的商四容積只有400 大家要進階的話,土地使用分區管制規則是一定要讀的 商四也不一定是最貴的物件 瑞安街青一色住三,條通林森商圈青一色商四 但是房價沒有反映在容積 民生社區的建50容200,但是創造了一坪40萬中古公寓的輝煌紀錄... 這是很公道的 代表環境品質還是人心的一把大尺 雖然民生社區的改建獲利堪慮(第一代例外) 其實就在下實際規劃操作的經驗 建商們通常還是土開主導 好談的地主有好報 願意退的地主才有所得 現在看到太多地主...實在是...胃口被建商的牌價養壞了,這點建商自己也要負責 要買都更物件之前 先打聽街坊鄰居的態度是很重要的功課 店面的租金行情也要研究清楚 否則... |
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| 回覆者：QQ 發表數：58 IP：61.230.50.* | 2007-01-23 20:15:38 |
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想太多 先解決自住的問題 流浪教師 醫生護士 要不要住? 食衣住行是基本需求 不管再怎麼不景氣 還是有需求 
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| 回覆者：酷企鵝 發表數：2490 IP：60.248.101.* | 2007-01-23 18:51:53 |
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回覆 bacon 於 ：2007-01-22 10:18:51 的發言內容
三民路這基地就是之前蘇越餐廳那棟樂見之 被松穎建設整合成功 基地面積100坪左右 要蓋八層樓 全部都是套房 但他並沒有整合旁邊國防部的土地(最大遺憾吧) 不然這塊基地真的會很漂亮 那一代會不會太多套房了 自由仕.台北摩根.松穎三民路案 通通是套房 
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| 回覆者：V怪客 發表數：236 IP：218.210.48.* | 2007-01-23 15:45:14 |
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我們家的老公寓，公設沒有這麼多，可能不到一成，只有樓梯及水塔而已。 不過老大樓公設應該不到三成，除非是新蓋的大樓就很有可能，新的七層以上建築物必須要有兩個安全梯。  建蔽率係指單層建築面積與建築基地面積的比值。因此容積率管制屬立體管制，而建蔽率則屬平面管制。 -- 維基百科，自由的百科全書 http://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%BB%BA%E8%94%BD%E7%8E%87&variant=zh-tw |
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| 回覆者：小東東 發表數：1950 IP：61.230.48.* | 2007-01-23 13:45:39 |
| 公設約3成 | |
| 回覆者：V怪客 發表數：236 IP：218.210.48.* | 2007-01-23 13:38:43 |
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回覆 小東東 於 ：2007-01-23 13:27:02 的發言內容
32/46=69.57%，是指建蔽率70%嗎?32p 權狀就是46左右了 建蔽率應該是房子和土地的比例吧! 另外我所提的老式是像我們家三、四十年前蓋的這種還沒有管制之前，幾乎是和土地一般大。 |
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| 回覆者：V怪客 發表數：236 IP：218.210.48.* | 2007-01-23 13:34:06 |
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回覆 小東東 於 ：2007-01-23 11:39:17 的發言內容
贊成!容積率就是重點。30,40年的公寓都還好談 建商也是要賺錢，不可能只是做白工，一般三四層的公寓通常容積率都有剩餘的價值，建商就有賺錢的機會。 但是提醒一下只有容積率但基地不夠大，建商還是不會有興趣，因為還有建蔽率的限制。 台北市土地使用分區管制規則以住三而言，容積率225%建蔽率45%，白話一點就是土地100坪時，每層只能蓋45坪，一共蓋五層樓；想蓋七層的華廈，每層只能蓋32坪。 也就是老式法規下的"住三"老公寓想要一坪換一坪的話，要相連多棟同意，且樓高不能太高，這樣的物件建商會比較有興趣。當然如果是商四(容積率800%)的話，就恭喜了。 奇怪了!這樣算下來，住三的公寓如果超過兩層樓的話可能就沒有剩餘的容積率價值?奇怪了!我到底哪裡弄錯了。  
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