奇大自身經驗分享真是受用不盡!

我現在也抱持小孩自行發展,並輔以人格及生活態度
培養!

回想自身就讀永和國中時也是人稱明星學校!(只是我
被打入b段班,就是想拼也沒環境.到最後也只私校專
科畢業.

但家裡身教嚴謹,所以我到出社會還自保有赤子之心,
還算踏實.在個人努力之下也在社會轉換工作多次終
有機會進入一家大型證券公司的承銷部.

進去之後發現部門內全都是mba出身的學歷!部門簡介
也會刻意把我遺忘~~

由於我是負責承銷次級及ipo的股票債券業務,所以就
被當sales用嚕!但在裡面的環境自學,沒想也讓自己
有機會賺到一些錢,所以我對小孩的態度也是還算自
由不強求!

只是在這環境之下,朋友對小孩的態度偶而會使我受到影響,所以我現在做任何決定前一定廣求建議,最後
自己深思後做成決議.也不後悔!

住展的社論(第一篇)我覺得講得蠻公允的，就是只鎖定台北市精華區。基本上，很久以前我就發現現在北部特別是台北市的建商，腦子裡完全沒有在考量啥一般自住者買不買得起的問題了，而是目標對準不斷轉手的業內人士與真正的頂級客戶。要直接面對自主型購屋者，那恐怕是其他地方建商才要去操心的，而我也預期台北市以外地區的房子，除少數地段有賣點者(如中科效應地區)外，今明兩年都會有些壓力出現。

有個熟悉房地產的友人就說過，如果有能力在台北市買一間房，就勇敢去拼，因為會愈來愈貴。至於中南部的，要看情況，大致上以後有便宜可以揀。而那些嚮往鄉村生活農村集舍的可以再等等，現在只能買一塊田，以後說不定可以買一座山。

我的原意，「要多找找，不是多等等」，指的是不要坐光在家裡幻想，就以為房價會回檔。無論在什麼局面下，多付出自己的努力，就有機會在當時搶到更好的機會。絕對的價格基準也許找不到，但最起碼可以知道那間是相對便宜的。

何況如果非買不可(譬如要大婚之類的)，也有不能等的壓力。

豪門子弟連勝文新婚房子卻用租的，真耐人尋味啊！

這就是全球在地化的迷思...並非單純攤開一張地圖, 凡事都以全球資金, 全球資源來看待區域發展, 卻未看到區域實體差異性...

資金在金融市場較不受限實體因素, 資金匯轉快速流竄世界各大金融市場, 資金在不動產上的投資可以做到如此嗎? 不動產法規與制度, 全球各地差異性大, 也無所謂共同市場或平台, 光光台灣就有東南西北, 縣市鄉鎮的差距, 這就是本質性差異....

不動產交易特性最終要看所得與需求, 區域的需求流動速率與成長狀況, 都會反應在房價中, 如果區域外的新需求者, 所得高出區域所得很多, 這樣的現象是否正好說明越南, 上海幾個新興國家的現況呢? 這也就是全球化趨勢, 造成國與國間, 貧富間差距越來越大, 未來新興市場是否會採取激烈的手段, 藉此防堵此現象擴張呢? 別忘了這些新興國家的政局通常都不太穩定, 投資環境風險其實並不小...

通膨與房價間的競賽, 不全然都是通膨走在房價之前..這在主題中已提到..不動產是否保值, 抗通膨是有前提, 並非永恆不變的定律, 過往經驗或許有鑑古知今的效用存在, 但不代表是永遠適用, 中國歷朝代的改革都鑑於前朝失敗教訓, 但最終仍擺脫不了失敗的命運

很多人都會說不動產長期看漲, 不管甚價格, 遲早都會回來, 但有時候我會懷疑這樣的說法前提是甚麼, 後來發現都是很概念性的套用過往的經驗, 卻忽略大環境條件已然不同, 如果這前提成立, 那日本的房地產要如何解釋呢? 或許是人口越來越多, 自然資源有限, 但如果人口突然劇減呢? 房價是否會掉下來呢?
可見得這樣的說法, 是一種迷思, 是一種戰後嬰兒潮下的長輩流傳的經驗, 卻不是可歷經千百年不變的定律

1.你提到的
....
並不是一般人比實際要窮，而是有錢人比一般人所想的更有錢。換句話說，房價所得比值比公開數據來得低。因為平均值被有錢人拉往更高處了。
...

可能我說的比實際高, 應該是說房價所得比值的意義是要顯示大多數人的所得離房價的距離程度, 因大多數所得要比均線來得低, 相對房價所得比值呈現反應的數據, 實際上是比較偏向較富有的一方, 對大多數人而言, 反而是較高的, 也代表目前房價遠離大多數人所得更遠, 才會有很多人, 對目前房價訝異不已......


2.你覺得所得與房價關係遠不如財富(淨值)與房價的關係來得大。

這也是先前我提到的, 如果目前購屋者購屋是要看個人財富(淨值), 那購屋者貸款比例代表的意義為何呢?

試想一下, 如果目前購屋者本身財富資金充裕, 就算銀行利率10%, 可貸成數不超過5成, 應該對目前買賣交易不會衝擊太大, 房價應該也還有撐...

其實這在民國70年代時候, 銀行當時的情況就是如此, 但房價卻一路飆漲, 那是台灣經濟大幅起飛, 中產階級財富大幅增加, 現金購屋買斷的交易是常有的事, 就算被套, 頂多房子養蚊子, 也無所謂, 因為不需要繳房貸, 這是與現在情況有很大不一樣...

如果銀行利率10%, 可貸成數不超過5成, 目前房價撐不住, 代表資金來源很多來自個人貸款能力增加, 進一步說明了大多數人財富並不充裕, 房貸一貸20年以上, 年所得代表家庭年收入, 也代表了貸款能力...

目前大多數人所得與房價關係緊密, 這從所得與貸款能力關係可看出....

2007年很多人都說股票市場會大多投行情噴出....融資會不會增加呢? 資金行情會否轉移到這市場中呢? 從股票市場中賺到錢的人, 會不會再轉進不動產投資呢? 已購屋繳長期貸款的人, 是否還有多餘資金參與市場呢? 如果房地產與股票大多頭成立, 大多頭時間會長達20年以上嗎? 如果只是幾年大多頭, 高額長期繳房貸的人, 其實只會越來越窮, 因為這些人缺乏流動資金, 也無法參與其中, 但如果高額貸款購屋是為了進行短期投資, 這又另當別論, 這些短期投資進入市場, 就必須各憑本事, 但套句老話, 輸要輸得起, 輸不起就有點慘了....

目前的確是"投資"房地產的一個好時機：

-房貸低利率。
-房地產市場熱絡，報紙滿是房地產建商廣告。
（天后阿妹也來幫你炒買氣）
-仲介滿街跑，幫你賣房子。
-台商 外商 陸資大家一起來共襄盛舉。
-比起香港台北房價還低的可憐。
-比起上海的房價所得比，台灣的中產階級只是"沒膽"買房。

另外M型的社會來臨了，若不乘這波房地產熱走向有錢人的那一端，以後就更買不起房了。
因為房子都被有錢人買走了，政府是為有錢人服務的，窮人就得學習自力救濟。
這不是能力的問題，是意願與選擇的問題，兩極化是自然的趨勢，看你要走到哪一端？


今年真是個房地產的"投資年"，因為連建商都找不到理由要你買房自住，而是要你買房投資。
以下是建商及專家的建議
http://www.myhousing.com.tw/topic_307_1.htm
http://www.myhousing.com.tw/topic_307_2.htm
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不過對我這種自住型買家，還是再等等。

1. 同意大大論點。可見平均值很容易讓人誤解。

2. 你說的沒錯，大多數人並不富裕，而且房價所得比很高。照推論大家應該買不起房子，怪的是房市還蠻熱的。可見房價所得比不足以有效衡量的房價是否偏高，房市是否過熱。

我猜，如果改用房價/資產比，與鄰國主要都市相比，可能數值就不會那麼高了。只是，資產數據比所得更難取得。

影響購屋人能不能買得起的因素，利率高低的重要性更甚於房價。今天利率低，讓購屋人買得起，所以房市偏熱是事實，尤其善用財務槓桿的投資客完得更凶。但若利率調升，更會讓大家一起死。無奈啊！

「? 如果只是幾年大多頭, 高額長期繳房貸的人, 其實只會越來越窮, 因為這些人缺乏流動資金, 也無法參與其中, 但如果高額貸款購屋是為了進行短期投資, 這又另當別論, 這些短期投資進入市場, 就必須各憑本事, 但套句老話, 輸要輸得起, 輸不起就有點慘了....」

-> 贊同。所以還是多存點自備款再買屋，不要當屋奴，理論上比較正確。

1.你提到的
....
並不是一般人比實際要窮，而是有錢人比一般人所想的更有錢。換句話說，房價所得比值比公開數據來得低。因為平均值被有錢人拉往更高處了。
...

可能我說的比實際高, 應該是說房價所得比值的意義是要顯示大多數人的所得離房價的距離程度, 因大多數所得要比均線來得低, 相對房價所得比值呈現反應的數據, 實際上是比較偏向較富有的一方, 對大多數人而言, 反而是較高的, 也代表目前房價遠離大多數人所得更遠, 才會有很多人, 對目前房價訝異不已......


2.你覺得所得與房價關係遠不如財富(淨值)與房價的關係來得大。

這也是先前我提到的, 如果目前購屋者購屋是要看個人財富(淨值), 那購屋者貸款比例代表的意義為何呢?

試想一下, 如果目前購屋者本身財富資金充裕, 就算銀行利率10%, 可貸成數不超過5成, 應該對目前買賣交易不會衝擊太大, 房價應該也還有撐...

其實這在民國70年代時候, 銀行當時的情況就是如此, 但房價卻一路飆漲, 那是台灣經濟大幅起飛, 中產階級財富大幅增加, 現金購屋買斷的交易是常有的事, 就算被套, 頂多房子養蚊子, 也無所謂, 因為不需要繳房貸, 這是與現在情況有很大不一樣...

如果銀行利率10%, 可貸成數不超過5成, 目前房價撐不住, 代表資金來源很多來自個人貸款能力增加, 進一步說明了大多數人財富並不充裕, 房貸一貸20年以上, 年所得代表家庭年收入, 也代表了貸款能力...

目前大多數人所得與房價關係緊密, 這從所得與貸款能力關係可看出....

2007年很多人都說股票市場會大多投行情噴出....融資會不會增加呢? 資金行情會否轉移到這市場中呢? 從股票市場中賺到錢的人, 會不會再轉進不動產投資呢? 已購屋繳長期貸款的人, 是否還有多餘資金參與市場呢? 如果房地產與股票大多頭成立, 大多頭時間會長達20年以上嗎? 如果只是幾年大多頭, 高額長期繳房貸的人, 其實只會越來越窮, 因為這些人缺乏流動資金, 也無法參與其中, 但如果高額貸款購屋是為了進行短期投資, 這又另當別論, 這些短期投資進入市場, 就必須各憑本事, 但套句老話, 輸要輸得起, 輸不起就有點慘了....

「購屋資金來源很重要, 試想若目前利率10%, 可貸成數不超過50%, 目前房價是否可以維持呢? 」

-> 這是無庸置疑的，房價無法維持。

「如果在低利環境下, 一般購屋者的資金充裕, 呈現的貸款比例理應大幅下跌, 但是看到的是自民國91年開始即已超過5成購屋者皆是房貸族, 這幾年的低利引誘下, 購屋房貸比例應該更加大幅成長...」

--> 環境雖是低利，但一般購屋者的資金並沒有比較充裕。而是貸款的資金成本降低，所以負擔較少利息成本，或是說有能力貸更多房貸，換句話說比較能負擔得起較大的房子或較高價的房子。是這樣子吧！

「房價所得比值中的所得, 如果有很多私下所得, 沒有包含進去, 也就是實際比值將小於公佈值, 理應房價會讓許\\\多人感受到便宜, 貸款比例應該降低, 這也代表台灣大環境景氣大好, 但這些應有現象與目前實際狀況有所不同...另外, 若以台灣M型社會逐漸成型為前提, 財富流向少數, 多數人所得應該低於所得均線之下, 那房價所得比值會不會更高呢? 」

-> 遺憾的是，私下所得多半落在所得稅課不到的族群
富人，財團，企業主，自營業者，擺\\\地攤，股市大戶，海外基金大戶。這些都不是M型社會左邊那些所得落在平均值或以下的國民身上。

至於後半段，就是現況。並不是一般人比實際要窮，而是有錢人比一般人所想的更有錢。換句話說，房價所得比值比公開數據來得低。因為平均值被有錢人拉往更高處了。

「購屋者可判斷自我所得, 若需進場, 應多找找, 而非等等...
但我認為這說法, 是忽略了房地產市場的變數, 因為
所得不是影響市場的唯一因素, 房價與所得也非線性比...」

-> 大大所言甚是，影響房價因素甚多。但我覺得所得與房價關係遠不如財富(淨值)與房價的關係來得大。至於您末段文章我也完全認同。唯一補充一點的是，合理的房價，不只要對購屋者合理，也要對售屋者合理。只是這兩者之間經常有落差，哈哈！

很有趣的議題。不過大大的第一段「所得波動的同時房價也隨著波動, 所得在均線上或下, 決定是否進場購屋, 前後因果關係是相反的...」我看不懂何謂前後因果關係是相反的，能否抽空解說一下？

如有完美或基本堪用的房價模型存在，基本面就可以求得，均線可以得知。但是不是存在這樣的模型，我很懷疑，原因容後說明。

在此暫且假設完美模型存在，合理價格也知道，但是不是就能決定出購屋時機？

且用時鐘來簡述房價波動模型。3-9水平線表示合理房價，10-2點中是偏高房價，4-8是偏低房價。這個時鐘未必是正圓的，扁一點像飛碟的話，波動比較少，上下拉長些就波動相對劇烈。

讓我們從12點開始出發。
12->3點時，房價高於合理價位，且房價又向下跌，所以顯然不是購屋時點。
3->6點時，房價低於合理價，但仍在探底，雖然自住者可以買，但先買就買貴了，所以得暫時忍耐。
6->9點，房價低於合理價且從谷底攀升，是最佳的買進時機。不過在6,7點當然比8,9點買好。
9->12點，房價高於合理價，但房價還在往上走。自住不宜，但投資客若能短進短出，資金成本低於獲利與風險貼水的話，還是進場一搏。

由這個簡單的模型可以看出來，即便已經知道何謂基本面與合理房價，大部分時間都還處於不適合買房子的階段。更何況，這個時鐘，形狀還不一定是圓的，指針走的速度也忽快忽慢。甚至被黑手拉住指針不許它走/倒退走，或是改變時鐘的形狀。

目前的確是"投資"房地產的一個好時機：

-房貸低利率。
-房地產市場熱絡，報紙滿是房地產建商廣告。
（天后阿妹也來幫你炒買氣）
-仲介滿街跑，幫你賣房子。
-台商 外商 陸資大家一起來共襄盛舉。
-比起香港台北房價還低的可憐。
-比起上海的房價所得比，台灣的中產階級只是"沒膽"買房。

另外M型的社會來臨了，若不乘這波房地產熱走向有錢人的那一端，以後就更買不起房了。
因為房子都被有錢人買走了，政府是為有錢人服務的，窮人就得學習自力救濟。
這不是能力的問題，是意願與選擇的問題，兩極化是自然的趨勢，看你要走到哪一端？


今年真是個房地產的"投資年"，因為連建商都找不到理由要你買房自住，而是要你買房投資。
以下是建商及專家的建議
http://www.myhousing.com.tw/topic_307_1.htm
http://www.myhousing.com.tw/topic_307_2.htm
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不過對我這種自住型買家，還是再等等。