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房貸市場道德風險蠢動~高達千億元百分百房貸寬限期將屆上半年恐引爆延滯繳款

發表者：看空2008 　發表數：335　IP：59.115.160.*

2007-01-05 00:34:52

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房貸市場道德風險蠢動~高達千億元百分百房貸寬限期將屆上半年恐引爆延滯繳款
轉載 96/01/03【經濟日報/呂郁青】

中國信託商銀、滙豐銀證券不約而同地預測，房貸市場將可能繼卡債後成為下一波道德風險的危險區。二、三年前銀行一窩峰承做的百分之百房貸，共貸放出上千億元房貸，銀行預期，在今年上半年就可能會出現延滯現象。

前幾年百分百房貸很流行，銀行爭取客戶，貸款給客戶不只成數高達百分之百，在鑑價認定房價時，也都很「寬鬆」，導致客戶貸款都超過實際房價，不少房貸族都是過度擴張信用。

當初百分百房貸的寬限期，也就是只繳利息不用返還本金的期限，約在一年至三年之間，銀行統計，這群百分百房貸客戶的寬限期將集中在今年上半年到期，客戶一下子要開始還本金，支出立即拉高三倍、四倍之多，加上中央銀行利率持續上揚，未來繳息負擔只會更重，這些過度擴張信用的房貸族，面對激增的房貸支出，很可能會延滯繳款。

外資券商滙豐銀證分析報告指出，台灣銀行放款的競爭激烈，房貸放款的利潤很低，雖然這兩年台灣房地產進入多頭，光是去年上半年整體房價就上揚11%，引發資產投機交易漸盛，投資客交易逐漸增加已達整體交易20%，但是預期今年房價可能走緩，對房市與房貸都不利。

從房市面來看，銀行分析，全台房價現在已出現「漲不動」的現象，尤其是中、南部房市已明顯出現供過於求，房價可能反轉向下，銀行不只要面臨擔保品價格向下的風險，貸款族若一旦支出過大就很容易「棄屋潛逃」，對銀行造成衝擊。

中信金個人金融執行長尚瑞強說，中信銀預期明年上半年將會出現房貸延滯繳款，北部的都會區還好，但愈往南部房市愈冷清，中信銀從去年下半年就緊縮房貸放款，降低放款成數到75%至85%，使得中信銀的房貸餘額已由去年底3,000餘億元，下降到最近2,900多億元。

另一項讓銀行十分擔心的是，仍在立法院修法的個人破產法中，規定民眾若選擇重生的路，銀行不能先清算或處分其擔保品，也就是只要民眾申請破產成功，銀行就不能拍賣房子，房貸擔保品的價值等於零，對房貸市場影響甚劇。

回覆者：小江發表數：518 IP：218.167.97.*

2007-01-06 23:07:27

回覆奇於：2007-01-06 22:51:31 的發言內容

受惠於這波銀行風暴,銀行寬限期應該還會再寬限,銀行已經錢太多了,根本用不著收本金回來,純收利息帳面上賺的還比較多,收回本金還要想辦法借出去,這不是給自己找麻煩?而且萬一說要收本金就引起金融風暴.....倒的是銀行不會是購屋者....貸款戶比卡債族數量更龐大,金額更是數倍,到底銀行會不會開始緊縮房貸條件?可分新購戶跟舊貸戶,新購戶緊縮成數代表銀行認為房產漲價過快,實際平均認同價未站穩,舊貸戶方面就看是否接受重新鑑價增貸?或者是期限到繳息正常可調低利率?這都是可以觀察的指標,最近朋友有房子要交屋,到時候再問看看現在實際的狀況,與其看報聽新聞,不如聽聽最實際運作的答案

連保險公司都來搶房貸巿場了,不用怕借不到錢啦.

回覆者：奇發表數：3540 IP：59.115.148.*

2007-01-06 22:51:31

回覆者：LEO 發表數：1013 IP：59.117.69.*

2007-01-06 21:35:09

偶說實在賣掉多的錢，當作從台北市去台北縣買的頭期款應該夠啦，坪數一樣總價還更低如果房貸繳不出來(限3年前買的) 請跟老師協商，保證3天成交(需用3年前價格賣偶) 請電0800-000000一通就掛專線.....

回覆者：小江發表數：518 IP：218.167.97.*

2007-01-06 21:05:10

回覆無殼蝸牛於：2007-01-06 19:09:16 的發言內容

付不出來的人, 賣掉後..要住哪裡呢? 這又是人性問題, 有人賣掉, 轉去租屋,　有些人繳不出, 卻又看好未來, 不願賣, 借錢來補, 東補西補, 最後受不了, 賣出的時間點, 就不是自己可以控制...

有申請到百分百房貸應該都是在接近起漲點的時候買才有可能,賣掉後可能手頭還多一筆現金呢.而且買之前都有地方住了,賣了應該也不用擔心要住那裏吧.就算無法控制賣出的時間讓銀行拍賣了說不定還有錢找回來呢.

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-06 19:09:16

回覆 LEO 於：2007-01-06 18:14:23 的發言內容

真是怪....

老師真是不懂，過去百分百房貸的人寬限到期.....

「過去」是指1-3年前，之前的房價到現在已經漲出波段啦！

偶的朋友前年買台北市信義區30多年舊屋(自住)，等寬限期快到賣掉償還貸款後....還多出200萬(莫名其妙)....挖咧真是ㄍ安(過去3字頭、2006變成4字頭)

過去百分百房貸的人真的付不出，大不了把房子賣掉嘛！過去大台北以外也難貸到百分百啦，原價脫手不是難事吧(不賺錢喔、原價脫手)！

例如大安區新房子3年，賣你38萬，買不買....應該要拿號碼牌吧
新店大坪林站賣你19萬、4年新屋高樓層，買不買.....應該要排隊吧....

就算不賣，轉貸也行，除非你這兩年信用破產，那跟景氣無關，可能跟運氣關係大些！

回覆者：小東東發表數：1950 IP：61.229.159.*

2007-01-06 18:46:38

回覆 LEO 於：2007-01-06 18:14:23 的發言內容

同意~~

不過真的投資客一般不會放那麼久

回覆者：LEO 發表數：1013 IP：59.117.76.*

2007-01-06 18:14:23

回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.*

2007-01-06 16:57:02

回覆小江於：2007-01-05 18:11:19 的發言內容

內湖先跟信義比,內湖一下子漲到6字頭,連房仲業從業人士都驚嚇不已呢...將來南港再跟內湖比...結果愈墊愈高.....用比價的方式來炒房也的確是不合理.

多頭時向上比價,
空頭時向下比價,
價格就像被市場先生牽住的狗,
市場先生才是真正的價值,
雖然決定價格的狗有時會跑遠,
但最後永遠會回決定的價值市場先生旁邊,
只有市場先生可以決定要把狗牽到那裡.

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-05 19:01:57

回覆小江於：2007-01-05 18:11:19 的發言內容

內湖先跟信義比,內湖一下子漲到6字頭,連房仲業從業人士都驚嚇不已呢...將來南港再跟內湖比...結果愈墊愈高.....用比價的方式來炒房也的確是不合理.

這就是價格炒作下, 造成的擴散效應..這樣擴散還一路擴散到外縣市板橋, 土城, 汐止, 中,永和, 新店..

問題是北市A級地段的預售,中古房價的估價方式如何產生呢? 真的很值得思考合理性, 裡面如有不合理的心理面存在, 未來心理面因素消除了, 那將又有一波價格擴散.....

回覆者：小江發表數：518 IP：218.167.97.*

2007-01-05 18:11:19

回覆無殼蝸牛於：2007-01-05 16:14:49 的發言內容

講得好..買不起就是買不起..目前實際狀況就是如此..但不符家庭需要的商品就是不需要, 也是基本要求, 兩者都對時...大多數人就會往低總價, 符合人性商品的區域與市場流動..

中古屋與價格較低的台北縣移動, 2007年南港區將是在內湖炒作許多後, 下一炒作戰場..現在就可以看到代銷的講法了..

"你看目前內湖房價快6字頭, 相對南港便宜很多, 離內湖與信義區沒多遠, 便宜很多.."..

奇怪的是..炒作後再到旁邊繼續炒的價格, 再反過來比較兩地差價, 來支撐價格合理性 ..要破除這假價格, 可以將時間因素加入, 當短期漲幅速率應像股市般漲落...其合理性就可以看出來...

內湖先跟信義比,內湖一下子漲到6字頭,連房仲業從業人士都驚嚇不已呢...將來南港再跟內湖比...結果愈墊愈高.....用比價的方式來炒房也的確是不合理.

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-05 17:35:29

回覆 Junior 於：2007-01-05 17:07:46 的發言內容我也是認為個案與區域表現是未來的重點不會一片榮景的但是會是個案表現尤其是區域地段為主同意..但建議將波動,速率考慮進去, 可以看出炒作的速度

回覆者：Junior 發表數：431 IP：59.126.52.*

2007-01-05 17:07:46

回覆小江於：2007-01-05 11:03:37 的發言內容

拿美國的實例來說好了,就算全美房產下跌,紐約曼哈頓地產仍然交易熱絡,這也證明討論個案與區域表現才有意義.台北巿的行情可能會獨樹一格,相對抗跌甚至不跌還小漲.

(中央社記者黃兆平紐約四日專電)在全美房地產市場一片走軟之際，唯獨紐約曼哈頓不僅未受波及，反倒因為美國聯邦準備理事會 (Fed)連續停止調升利息，加上華爾街股市去年大豐收，紐約市區公寓價格高過以往任何時候，紐約市政府稅收也荷包滿滿。

曼哈頓狹長地形，地窄人稠，人口高達八百萬人，寸土寸金，商業大樓價格驚人自不在話下，連一間普通的二房一廳住宅公寓要價也在五十至七十萬美元之間，類似上東城等高級地段價格更可達到八十萬至百萬美元之譜。

事實上，不少房地產經紀人都認為去年房市走下坡可能會讓買主有更多選擇機會，事實上並非如此，買主討價空間稍許大些，但成交量依舊很大，成交時間也很快。

根據仲介商Brown Harris Stevens統計，去年第四季，曼哈頓公寓平均售價是七十六萬美元 (折合新台幣近二千五百萬元)，高於去年同期九個百分點。

房地產專家指出，曼哈頓房市去年第四季反彈如此大，主要拜市區內四個臥房以上、動輒數百萬美元高級豪華公寓大賣帶動影響所致。

一般認為，去年下半年曼哈頓房市回漲，將使得今年上半年市場景氣帶來一股暖流，情況應該會比去年同期好。

另外，房市回漲不僅對賣方有利，對大多數紐約客而言，也非壞事，因為隨著房價攀升，紐約市政府最大收入來源--房地產稅收入也跟著水漲船高，對市政府稅收將是一大利多

我也是認為個案與區域表現是未來的重點
不會一片榮景的但是會是個案表現
尤其是區域地段為主

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-05 16:23:22

回覆小江於：2007-01-05 15:58:34 的發言內容

不少會花2萬元/月去租20~25P房的人會改選擇同一筆錢付房貸去買一間4~500萬左右的套房.雖然小一點,但終究是百分百屬於自己的財產,小是小但比起舊舊的老房子未必會差到那去.擁有感與歸屬感是許多人信奉的價值,有房子和租人房子恐怕都會影響女友結婚意願了,雖然算起來未必精明...但"感覺"是一種無法用價值計算的概念..就像穿戴名牌會帶給人自信一樣,所謂的自信就是種無法用價值計算的概念.

雖然房貸在20年間可能會調漲,但房租在20年之間也難保不會調升.

這就是個人要研判與承擔風險的部份...

研判看多, 自然進場購置, 研判看空, 就繼續租屋, 直到利差逐漸縮減, 風險升高, 看空也會變看多..

說穿了..看多看空, 因素都是時間, 就是對未來的研判, 至於多久轉喚轉變呢? 這就是風險, 可以承擔的風險, 也是個人要負起的責任...

先前就有人一直問未來何時轉變..得不到答案, 就批判..唉..很想跟他說.."我報頭獎明牌給你, 連中10期頭獎, 你就不用管房價貴不貴, 怎樣都可以買了"..

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-05 16:14:49

回覆小江於：2007-01-05 15:49:47 的發言內容

投資套房的投資客也多是"有錢人"哦,而且小套房總價低,投報率高,投資客的持有的成本也較低反而未必易跌哦.

我覺得因為30P的換屋產品太貴,中產階級想住台北巿精華區才會轉去買套房的人,即使小套房不符人性,但人性終究抵不過現實,誰不想住30P的房子呢,買不起就是買不起,雖然套房總價也不低但還是比30P的產品低,因此對於中產階級來說付費承受力還是較高的.

據我所知不少套房投資者本身早就是豪宅主人,或是單身女性,別小看女性族群的購買力.

現在女性會先買個套房犒賞自己,將來結婚住先生房子,自己的套房再用來收租賺私房錢.

回覆者：無殼蝸牛發表數：1825 IP：220.137.65.*

2007-01-05 16:01:18

回覆小江於：2007-01-05 15:27:13 的發言內容

另一反向思考,純屬私人趣談:

台灣自有住宅率高達83.9%,表示有殼的人遠比沒殼的人多,那表示因為投資客炒高房價而財富增加的人較多啊.其實應該要感謝投資客幫大家提高財富才對吧.

相對的..政府政策也將轉向, 不再提供低利房貸, 明年3月, 中低收入承租戶, 將逐月補貼..至於財富增加方式很多, 2006年後半年選對股票或基金..也都賺2,3成, 1000萬投入, 也是有200,300萬..市場都有人會炒..沒甚資金的人, 購總價不低的高風險產品..小心點..雖不賺起碼不賠

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