四個指標看房市泡沫化跡象
2006/12/05
記者許玉君／專題報導

1. 房屋銷售量
2. 房屋庫存期
3. 房屋未售出量
4. 公眾感覺

台北市房地產價格屢創天價，中央研究院經濟所所長管中閔曾說，這房市熱得「沒有道理」，事實上，從經濟學中對「房市泡沫」的定義加以解讀，國內房地產市場顯然已經進入泡沫期！

有關房市泡沫的定義，通常是以房價所得比作為標準，普遍說來，已開發國家的比例，超過六倍就算正式進入泡沫區，而開發中國家的比例會稍微高一點。

國土規劃及不動產資訊中心最新發布的國內住宅需求動向指出，全台目前的房價所得比為六點五倍，顯然已有房市泡沫的跡象，特別是台北市居民的房價所得比高達八點七倍，表示台北市房地產市場正處於泡沫中。

而對市場行情敏感度甚高的大型行庫，已逐步緊縮房貸的授信，並增加房貸放款「警示區域」，甚至要求建商提高自有資金比率，民眾想申貸高額房貸，已經面臨到行庫拉高門檻的趨勢。

這一波房市泡沫的形成原因有二，第一是央行的利率太低，投機客資本降低，進場快速炒作房地產；第二是台股長期低迷不振，迫使投資客轉往房地產市場。

房市泡沫已形成，何時破滅？在國際標準中，經濟學家通常會建議民眾觀察房屋銷售量、房屋庫存期、房屋未售出量及公眾感覺等。

一般說來，房市的銷售活動是房市景氣的領先指標，根據最新一季的國泰房地產指數，除台北市與台中都會區外，其餘如桃竹地區、台北縣、高雄都會區等地的銷售率與成交量，都出現兩到三成的衰退，已有警訊。

至於房屋庫存期，一般以六個月為正常，不過今年北台灣庫存期長達九個月的餘屋量達一萬七千一百五十九戶，累計未售出的總金額為一千兩百六十四億元。

房屋未售出量向來是房地產市場中最為神祕的數據，為避免影響銷售情況，建商通常不會透露有關「賣不出去」的狀況，而這一類房屋常因定價太高，導致乏人問津。

最後是公眾感覺，也許可用「擦鞋童現象」解讀，一九二九年華爾街股市大崩盤前，進出股市一度是美國的全民運動。

有一回，老甘迺迪在紐約街邊擦鞋，擦鞋童主動報起明牌來，老甘迺迪認定，連擦鞋童都能預測股市，他絕不問津，果然在華爾街崩盤後，甘迺迪家族是極少數沒有受傷的家族，老甘迺迪並趁機進一步鞏固他的經濟與政治王朝。套用在房市上，也許該注意是否大家都想投資房地產？當心成為最後被套牢的一個人。