今年以來房地產市場明顯出現「北熱南溫」的兩極化效應，尤其台北市、台中市房價一路攀升，部分小套房、店面等產品，投資客的比重更是從以往的二至三成，快速拉高到五至七成，投資客的比重提高，不但延後潛在的餘屋效應，也造成房市假性需求浮現，為未來房市的一大隱憂。

　最近，投資客大量現身房市，學者專家認為這是反映房地產景氣熱絡的領先指標，但也使得餘屋遞延效應出現的一個警訊。

　淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，房地產景氣已經連續三年攀上高峰，住宅建造執照核發件數也連續三年高達十一至十二萬戶，台北市中心房價在急速上漲之際，購屋需求已從市區轉移到郊區，同時間，市中心很多標榜高租金報酬的小套房，投資客比重則直線上升，一旦利率反轉，將導致假性需求浮現，屆時就會面臨「套在最高點」的風險，因此值得投資客特別注意。

　根據住展雜誌企研室組長施絢傑分析，投資客在小套房市場占比，向來偏高，尤其今年低利環境下，投資客的手筆愈來愈大，以台北市小套房個案的成交客戶中，平均有五成以上是投資客。尤其地段較好的小套房個案，投資客比重甚至高達七成。最近連向來鮮少有投資客現身的店面，也有投資客湧入。因此，目前整體房地產市場的榮景，要說是「有一半是投資客所貢獻的」，並不為過。

　然而，小套房市場可能拉出供過於求的警報，擔心者大有人在。施絢傑認為許多小套房投資客都是想短線賣空套利，利率反轉，投資客勢必會斷頭退場，造成另一波賣壓。

　戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，現在投資客作的都是「兩岸三通的夢」，預期二○○八會更好、預期兩岸會三通，預期陸資會湧入台灣房市，不過這些不可預期的夢，如何能支撐這一波投資客的假性需求，並且支撐房價一直往上漲，有待商榷。

2006/11/21