房價高 購屋族宜理性

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】 2006.11.19 04:50 am


戴德梁行總經理顏炳立昨天在房交會的演講大爆滿，吸引上千位聽眾，他說，難得這麼多民眾席地而坐聽他演講。
記者陳易辰／攝影
房市熱呼呼，許多乏人問津的房地產商品近來彷彿「如花變林志玲」，身價三級跳。戴德梁行總經理顏炳立昨（18）日說，購買這些產品，千萬要「戒急用忍」，否則不僅會買錯房，還會買在高點。

顏炳立昨天參加聯合報系主辦的「2006房地產交易會」研討會時做以上表示，顏炳立認為，房市投資人常犯的錯誤，就是受市場氣氛煽動，例如投資人去看預售屋時，銷售員常常誇大銷售成果，以製造熱賣的氣氛、吸引投資人下單。

事實上，房市有其景氣循環的階段，顏炳立表市，不良債權的多寡是很好的觀察指標。例如，2001年「銀拍屋」剛出現時，不動產市場僅有少量不良債權；2002年，銀拍屋大增、不良債權增多；2003年SARS帶來房市大利空、銀拍夢碎，不良債權爆出大量，房地產景氣落入低迷。

因此投資人應該要觀察，現今房市景氣落在循環中的哪一個區段，才能理性決策，不受市場氣氛左右。

除了觀察房市景氣循環，投資人還要估算單一物件的價值。顏炳立說，判斷房地產價值，要先掌握好「地段、環境、收益、價格」四大要素。

投資標的地段好、環境佳是在房市獲利的最基本條件；至於價格是否合理，不僅要看區域行情，還要考慮收益率。

顏炳立建議，投資人最好等收益率高於4%時再出手，因為現在利率水準處於歷史低檔，未來利率應該會走升。

顏炳立強調：「利率不升、房價不死。」一語道出利率對房價的關鍵性影響。

北市房價大漲，房市「北熱南冷」的現象明顯，很多投資人期待中南部房價會補漲。對此，顏炳立持保留態度，他說，最簡單的判斷觀念就是「土地量大不會漲」，因為土地多，就缺乏稀有性、很容易被替代。用這個觀念來看中南部房市，補漲空間並不大。

有關M型化的趨勢，逐漸蔓延至房市，顏炳立說，這兩年來主要推案不是豪宅、就是小套房。有錢人買豪宅，普通人就容易出現「有買就好」的心態，買低門檻的小套房。但小套房常常用總價掩蓋單價，算下來不一定划算。另外對於休閒產品，除非真的很喜歡附近的自然環境，「否則還是少碰為妙」。

台灣房市還受「政治」因素影響，因為「政治掌握政策、政策挾持市場、市場主導價格」，所以不少投資大眾期待2008年總統大選後，出現開放兩岸三通等題材。不過顏炳立指出，2008年的利多已經反應完畢，現在房價就已走至高檔，「尤其是台北市房價，漲得很不健康」。

顏炳立舉例，雪山隧道通車前，周遭房地產受此題材炒熱，通車後價格卻缺乏支撐，可視為2008年效應的縮影。此外，高鐵雖然還沒通車，附近的地皮已經被炒了好幾回，同樣反應完畢，投資人此時最好別再貿然進場。

顏炳立認為，目前房地產市場有很多怪現象，例如郊區房價比土地價格高、市區預售屋與新成屋價格一樣，甚至跟中古屋差不多，還有地段不好環境不佳，房價卻頻頻創新高，都是很奇怪的現象。

這些怪現象，主因是投資人渴望「擁有」房地產的感覺，已經勝過對價格理性的判斷。

顏炳立再三提醒投資人，如果希望在房市投資能順利獲利、千萬要戒急用忍、理性判斷，別一時衝動買錯房。

【2006/11/19 經濟日報】