//版主內容 ?>
銷售熱潮背後的潛藏危機
作者:
房市假性購屋 餘屋效應遞延
今年以來,北台灣房市出現了『北熱南冷』的奇特市況。台北市整體銷售情況持續加溫,新案價格更是一路攀高;相對之下,桃竹地區市場反應則約略顯現疲態,成交速度明顯減緩。會造成此一現象,一般咸信,主要是北市房市投資客湧現之故。無論如何,此一現實市況,表面上看是北市房市榮景不斷,但如眼光放遠,此一發展的背後,其實仍有隱憂存在……
在一般情況下,消費者進入房屋市場,大約可區分為兩大目的:一是自用自住,另一則是投資置產。自住購屋,通常動機相當單純;無論是新組家庭、增加新成員等,買房子的原因只有一個,那就是尋求一個溫暖的窩。至於投資,則實際原因相對多元。置產的目的,一般來說是要當房東收租金或做養老用,另一種則是置產保值或見機脫手,賺取利差。
這些各自不同的購屋目的,如果從微觀面,也就是短期內房屋市場的銷售,或單一建商或代銷單位而言,其中差別不大;無論是自住還是投資,不管是預售或成屋。然而,如果把眼光放遠放大,從相對宏觀的角度審視,其實自住或投資目的,對房市長期發展來說,確有不同的意涵。
投資賺取利差 延緩餘屋效應
假設今天在房屋市場上實際消費的,是自住目的消費者居多,那麼這些自住者購買的房屋,除非碰到特殊狀況,比如屋主突然無法按時繳交房貸,被法院查封,房子變成所謂的逾放屋等。否則一般都會十餘年,或甚至更長的時間後,才會以中古屋的身分再進入房屋市場。也就是說,自用、自住目的的購屋,是真正在『消化』房市的供給。
而房市投資者呢?情況就相對較複雜。如是當房東收租金,或為未來養老等理由做置產的動作,那麼正常情況下,房屋仍在購屋者名下;純就房市供需面來看,該房屋短期內如無意外,並不會再回到房屋買賣市場。
但如是謀取中間價差的這類投資客,情況就不盡相同了。就短期來說,或從單一個案角度看,這類購屋者常常會有一次購買數戶的情況,因此帳面上看,市場買氣在短時間內會有大幅提昇,市場供給也迅速消化。