買「小」窩 當心貸款下不來
更新日期:2006/11/11 07:10 記者:記者許韶芹／專題報導 <聯合新聞網>
六年九班的維妮從高中起，就一直在外地唸書。大學畢業來台北打拚，存了點積蓄。長年隻身在外的她，一直很想有個自己的窩。
15坪以下 許多銀行不貸
某天維妮看到台北市中心一戶10坪、總價400萬、一年屋齡的商務小套房，相當心動，付了一成頭期款後，馬上簽了約、定了下來。沒想到，要向銀行貸款時，維妮才發現，很多銀行根本就不承做15坪以下小坪數物件的貸款。
願意承做者，不是對屋況審查很嚴格，就是貸款利率不優惠，後續的資金問題，讓維妮很頭疼。
六年二班的衛斯里，則因為買了有「窮人樓中樓」之稱的夾層屋，慘遭套牢。五年前，衛斯里剛成婚，資金有限，和太太麗莎兩人，共同買了一戶15坪、挑高3米6的房子。
魔法空間 想賣掉難轉手
買這戶房子時，屋主的賣點就是「魔法空間」，室內完全沒有隔間、也沒有裝潢，白白的一片，讓衛斯里很喜歡，心想：「終於可以自己設計了。」於是花了50幾萬蓋夾層，兩個人的新房還成了色調「非黑即白」的性格空間。
不過，過了五年，衛斯里賺了點錢，想要賣掉房子換新房時，才發現當初辛辛苦苦設計的小屋，很難轉手。首先，衛斯里住的是有500多戶的集合住宅，想賣屋的屋主多，不容易賣個好價錢；加上離捷運站距離一公里，交通不算方便；房子的設計又太有「個性」，很多買方看了不喜歡，甚至還建議他花大錢重新「改裝」，讓衛斯里很苦惱。
房仲業者分析，六、七年級生初入社會，經濟能力有限，看到總價低的小坪數物件，例如夾層屋、商務套房、小豪宅等時當然動心。
但銀行對小坪數物件貸款多有限制，對於資金不足的消費者將產生莫大壓力；且這類商品轉手不易，消費者購買前要多方衡量。
小坪數屋 總價低單價高
永慶房屋總經理葉凌棋分析，小坪數物件總價低，雖然吸引不少首購族目光，但首購族通常財力較弱、違約風險高，不少銀行對小坪數物件的貸款意願都不高。
例如土銀不承做20坪以下物件的貸款；合庫不承做套房貸款；台新、富邦、彰銀、國泰世華等，也都不承做15坪以下物件的貸款。其他銀行則多要求現場勘查後，才能決定核貸與否以及貸款成數。
小坪數物件，通常都有「總價低、單價高」的特性。住商不動產企劃研究室研究員徐佳馨就舉例，打出「一只皮箱入住」的商務套房與小豪宅，多位處於市中心精華地區，交通方便加上豪華裝潢與優質管理，讓這類商品銷售率頗佳，倍受都會新貴喜愛。
公設比高 投資前多考量
徐佳馨分析，這類商品除了自住之外，許多物件更以低總價、6%以上高投報的宣傳語，打造消費者輕鬆做房東的印象。但這類商品，公設比普遍偏高，加上管理費，雖然總價比周邊低，換算為單坪價格，往往會比周邊多上一倍，投資人也要多加考量。
她也補充，小坪數空間為了增加空間使用，除了往外推陽台，加大室內坪數外，就是將挑高拉高3.6米到4.5米，以夾層方式推出，大幅增加室內使用坪數。不過，與合法的樓中樓相較，許多夾層屋往往游走於法律邊緣，甚至根本不合法，嚴重影響建築物安全，加上夾層在未來若要重新裝潢，必然所費不貲，這些都是購買夾層屋的消費者所要注意的。
集合住宅 不易賣好價錢
不少小坪數挑高物件所處的社區，都是高達上百戶甚至上千戶的集合住宅，勢必同時間有不少屋主會釋出物件賣出，消費者將來想要轉手賣出，還得面臨同社區屋主的價格競爭，不容易賣到好價錢。
