| 金管會關切 低利房貸可能絕跡 |
| 發表者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-07 12:03:11 |
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金管會關切 低利房貸可能絕跡 |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：202.145.193.* | 2006-10-29 11:18:32 |
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小套房可能變成大套房 房市／進駐精華區段小套房 專家警告：24年才回本！ 更新日期:2006/10/28 10:44 記者:記者舒夢蘭、王瑞璋／台北報導 台北市房價貴翻了，使得領薪的中產階級想住台北市，只能買小套房，準備1000萬就能進駐信義計畫區。雖然業者標榜飯店管理，未來租金一個月可到達6萬，但實際計算，投資風險很大，24年才能回本。 一間小套房，實際坪數不到10坪，但因為位在信義計畫區，總價要價千萬以上，但是短短3個月，300多戶幾乎全部賣完。願意把1千萬砸在小套房，多半是想在台北市精華土地佔有一席之地，還有就是看中小豪宅的租金報酬。 代銷業者曾韋傑指出：「信義計畫區本身，剩下的空地相當少，將來有機會買到這樣產品的機會，可能越來越稀有，所以增值的空間相對變得更高，如果說以(一坪租)4千元做一個基準點的話，一點都不為過。」 目前在信義計畫區約有900戶類似的飯店管理小豪宅，依照業者預估，一間套房可以租到6萬。 但專家看得保守，認為就算是一坪租到2500元的好行情，也要24年才回本，有沒有這麼多需求還未知數。房地產分析協理張欣民表示：「如果說以大安區三房住家，一坪大概租1000到1500元，如果說以小豪宅一坪要租到2500元，我覺得是有市場認知的難度在，消費者接受度相對比較低。」 想要先以小套房進軍台北市，不管是自住還是投資，還是要多做評估，否則恐怕就真的要住進「大套房」。 |
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| 回覆者：屋達人 發表數：335 IP：59.115.160.* | 2006-10-28 12:49:57 |
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房地產是個可愛的夢,可愛到被套牢了還未知, 房地產是個美麗的夢,美麗到可成為一生回憶. 還在做著2008的大夢,夢美景巧~~ 但在夢醒時分..就是你必須付代價的時候~~ |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-28 12:15:29 |
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現在低利率就像溫水煮青蛙, 剛開始水溫低沒感覺, 青蛙還快樂的游來游去, 等水溫慢慢高了, 青蛙發覺時想逃都來不及被煮熟了. |
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| 回覆者：money 發表數：40 IP：125.232.129.* | 2006-10-26 00:23:08 |
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回覆 首購族 於 ：2006-10-26 00:06:39 的發言內容
收到,這個月已買一間,前2年房貸利率2.5%,大家加油.
新承做房貸利率 不漲反跌 |
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| 回覆者：首購族 發表數：210 IP：59.120.215.* | 2006-10-26 00:06:39 |
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回覆 Mygod 於 ：2006-10-07 12:03:11 的發言內容
新承做房貸利率 不漲反跌金管會關切 低利房貸可能絕跡 【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】 2006.10.25 02:23 am 銀行競相殺低利率搶房貸市場，讓新承做房貸利率不漲反跌。中央銀行統計，9月分台銀、合庫銀和三商銀等五大本國銀行新承做放款加權平均利率為2.378%，較8月下降0.034個百分點。 央行官員指出，由於銀行紛紛殺低利率搶攻房貸市場，並推出前半年或第1年低利房貸專案，以致9月分五大本土銀行新承做的購屋利率為2.259%，較8月分下降0.012個百分點，但新承做放款金額只有30.51億元。 同時，9月分五大國銀新承放款週轉金利率下降至2.350%，較8月分下降0.05個百分點，主因是國庫借款利率較低。 不過，在資本支出貸款及消費性貸款方面，利率則是雙雙走高；官員解釋，前者是因為台灣高鐵公司資本支出貸款，致新承做放款利率上揚至2.898%；後者則微揚至3.268%。 【2006/10/25 聯合報】 看來銀行不是被嚇大的，金管會關切，無效。 |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-15 09:27:05 |
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房貸超低利率喊卡 營建市場皮皮剉！ 更新日期:2006/10/15 07:10 記者:記者羅秀文/台北報導 金管會為避免銀行衝刺房貸業務衝過頭，擬要求銀行依風險定價，未來超低利率恐將取消，受此消息影響，今營建股漲勢明顯受到壓抑。惟營建業者表示，銀行資金氾濫，加上房貸為重點業務，未來銀行業者仍會以優惠利率爭取客戶，應不致於對房貸市場產生太大影響。 金管會銀行局昨天表示，新版巴塞爾協定 (BaselⅡ)賦予監理機構審查權，明年開始，如果個別銀行所訂的放款利率不足以承擔風險，金管會將要求增加其資本額。 銀行業為搶攻房貸市場，市面上常見前半年或首年利率低於2％的商品，甚至打出「第一個月免息」的好康，前期利率甚至低於1.8％以下。市場擔心，如果金管會明年起落實巴塞爾協定的「監理審查」權，要求銀行依風險定價，銀行房貸利率恐將被迫提高，加重民眾購屋成本，並對房地產市場產生衝擊。 對此，鄉林建設 (5531)總經理魏嘉銘表示，房貸利率是「供需問題」，目前房貸仍是銀行最好的業務，就算前期利率只有1.85％，對銀行來說也不會賠錢。因此他認為，由於銀行資金氾濫，未來銀行仍會持續以優惠利率爭取房貸業務，購屋市場應不致受到影響。 |
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| 回覆者：可憐的首購族 發表數：210 IP：59.120.215.* | 2006-10-15 01:51:49 |
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超低利率已病入膏肓？ 2006/09/27 【經濟日報社論】 面對一個腳步遲緩甚至幾乎趑趄不前的經濟大環境，讓利率維持在偏低的水準究竟能否振衰起敝，在經濟學界一直備受爭議。經濟理論與現實世界之間，原本就存在著甚深的鴻溝；而從英、美等國發展出來的西方經濟理論，對台灣而言，落差自然更大。 不過，正是半世紀前從英國一路紅到美國的凱因斯派經濟學如日中天之際，小小的落後國家台灣異軍突起，正面駁斥其降低利率以激勵投資的主張，反其道而行，以提升利率至適當水準帶動儲蓄與投資，開啟了其後30年經濟高速發展的黃金時代。然而當今日的台灣又陷入投資低迷不振、經濟欲振乏力的困境時，實質利率卻降到全世界幾乎最低的水準，意圖藉此誘導企業踴躍投資。 三年來，我們的央行追隨美國的腳步，八度升息。日來由於美國景氣降溫而且物價水準維持穩定，聯準會已決定暫停升息；我們的央行則舉棋不定，後天是否繼續升息尚在未定之天。老實說，若就景氣的溫度與物價的穩定而言，我們暫停升息比美國還理直氣壯。只是美國帶頭升息，目前官方利率已高達5.25%；我們的央行則是人家升兩次，我們升一次，人家升1碼，我們跟半碼，因而隔夜拆款利率只升到1.61%，而一般銀行存款加權平均利率則從六年前的4.63%直降到目前的1.46%。因而扣除了物價上漲率之後，美國的實質利率高達1.39%。星、韓等國亦在2%以上，香港更高達4.79%；台灣則僅有0.51%，只比方脫離通貨緊縮泥淖的日本略高一些。 這麼低的利率水準，若依凱因斯學派的邏輯，可以降低投資成本，激勵投資的需求，進而透過連鎖效果擴張國內需求，帶動經濟成長。但揆諸現實情況，則大謬不然。當國內實質利率隨著時間與他國的落差愈來愈大，民間投資反而愈降愈多；去年第三季衰退2%，第四季更大跌18%，到今年第一季又負成長近4%。 低利率讓投資的成本低到微乎其微，而投資依然衰退，可能的理由是，因果關係正好相反；利率之所以偏低，正是因為投資需求太弱，對資金根本意興闌珊，所以利率水準乃一蹶不振。事實上三年來央行八度升息，雖然提高幅度只有1.125%，遠不能與美國相比，但市場利率實際上只升高了0.514%，尚不及其半。足見央行以收縮貨幣存量的方式刻意拉抬利率，但需求的削減力道太大，抵消了緊縮的效果。 當投資意願如此低迷，利率幾降至零仍無法拉抬，這是一個極其危險的信號。日本經濟15年來深陷泥淖，即為顯例；60年前從英國到美國的經濟大恐慌，也循著同一個模式。必須採取更積極而激烈的手段及時搶救。 任實質利率不斷壓低到近於零，還有更大的危險。其一是存款者的收入大減，使可支配所得隨之萎縮，尤其那些依賴存款利息為生的退休者與大存款戶更要節衣縮食，則民間消費即會遭受重大衝擊，對國內需求不啻雪上加霜。其二是，大批資金由於利差過大而蜂擁匯往國外，使國內市場資金快速流失，對資本市場、金融市場都造成嚴重的緊縮作用，反而讓原欲藉此籌措資金的國內企業受到抑制。 面對這樣的危機，有效能的政府首先會徹底檢討投資意願萎縮的原因，劍及屨及地快速加以排除，乃至以大魄力、大氣勢塑造有利的投資環境，招引國內外企業踴躍投資，以力挽狂瀾；這是治本之道。 若智慧、能力有所不逮，一個中等效能的政府也會遵循凱因斯學派的急救手法，趕快擴大政府的投資及公共支出，先將有效需求支撐起來，不再向下滾雪球般愈滾愈糟。如果這樣的治標之能亦無，則至少應讓利率水準與他國平衡，一面防止資金流失，一面保持適當的利息收入。 我們的政府則此三者一概不為；為了討好基本教義派，堅定地維繫其鎖國政策，摧毀投資環境；為了爭取選票、獻媚上國，努力削減公共投資及經建支出而落井下石；由於資金需求難以擴張，利率也難以拉高，而任令資金流失、消費受損。這樣的疑難雜症，不論那一個經濟學派恐怕都要束手無策了。 【2006/09/27 經濟日報】 |
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| 回覆者：阿樺 發表數：206 IP：61.220.210.* | 2006-10-14 09:14:40 |
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回覆 可憐的首購族 於 ：2006-10-12 21:31:49 的發言內容
個人覺得很有趣的一點是:--引：政府看的是數字（景氣）。 當政府壓低利率鼓勵人民買房時，一堆人出來覺得房價還會再跌! 當政府拉高利率阻止房地產硬著陸時，一堆人出來覺得房價還會再漲! 所以要鼓勵人民買房，一定要用過低的利率，要阻止房地產硬著陸，一定要採用金管會出來關切的奇怪做法，造成政府採取的措施往往會矯往過正，造成之後房價過漲or過跌。 不過，此為必要之惡，『與其不及，寧過之。』 幾個月前，講過很多遍，政府想升息就是會升息。 當政府覺得利率過低，把升息當成政策目標，銀行利息不調整的機會有多少？ |
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| 回覆者：可憐的首購族 發表數：210 IP：59.120.215.* | 2006-10-12 21:31:49 |
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回覆 Marty 於 ：2006-10-11 10:58:28 的發言內容
--引：政府看的是數字（景氣）。先了解調整利率的基礎為何再來談預測 可悲的是政府更關心選票數字。 --引：所以將資金導入房市結果仍然只是讓部份人受惠。 台灣地區自有住宅比率約為 85%，看來大多的人都會"感覺"受惠。（特別是自用戶只有感覺） 所以要形成民氣及選票難，年輕首購族好自為之。 |
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| 回覆者：Marty 發表數：43 IP：61.229.136.* | 2006-10-11 10:58:28 |
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回覆 日本人 於 ：2006-10-07 17:12:31 的發言內容
先了解調整利率的基礎為何再來談預測台灣有本錢 調高利率嗎 不是等死 是找死 否則這種談論都沒有意義 資金外流政府並不是太care 事實上錢流來流去是很正常的事 錢往利率高的地方流動但同時也得承受往後匯差風險 執政黨受人民壓力要搞好景氣 景氣搞了幾年搞不起來就玩貨幣政策 所有的動作都是為了景氣 政府看的是數字 所以失業率降了政府說它的政策有效 政府誤信學者所說房地產是所有產業的火車頭 所以將資金導入房市 結果仍然只是讓部份人受惠 有很多經濟學家的問題就是被"錢"綁住了觀念 錢是果而非因 錢是衡量報酬得量化因子而非動機 |
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：61.61.145.* | 2006-10-09 02:18:23 |
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回覆 Mygod 於 ：2006-10-08 20:33:29 的發言內容
套房,不管學生住還是單身上班族住,第一可以貸款的成數不高,第二套房是折舊的,一年回收率沒有到7%,中古的甚至要到10% , 投資客是不買的 , 一間四百萬的臺北縣郊區套房,算起來至少要租到兩萬五,才會有人想買,況且...台北縣郊區?? 靠近哪個學校 ?? 一定是家長錢多多的外僑學校 ?? 靠近哪個單身工作者超多的公司 ?? 一定要年薪超過兩百萬,一個月掏起兩萬多不會痛的 , 而且附近的三十坪住家一定要都是動不動就四五千萬,讓這些單身員工買不起的. 如果你有好的資料來源的話, 沒有那些條件,建商在那種地方蓋四百萬套房是自找死路,投資客去買那種套房是嫌錢太多 |
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| 回覆者：日本人 發表數：28 IP：218.167.79.* | 2006-10-08 21:13:54 |
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回覆 Mygod 於 ：2006-10-07 12:03:11 的發言內容
當銀行合併到差不多的時候 金管會關切 低利房貸可能絕跡 利率才有可能任他們宰割=5年後吧 美國昇那麼多次的息也是5.多但已經內傷嚴重 停昇後股市大漲來反應 自有率80%幾 房漲 大家都有好處 自然淹蓋剩下的窮叫嚷 多數都說房價已高...還沒聽說 他家漲了很不該 80幾年時也漲(亂漲)台北無捷運 到處堵車 房價靠什麼支撐 現在政府免費花幾佰千億 在家附近幫你我蓋捷運 公園 道路..不值當初的房價嗎 若說炒作 至少要加一些最有能力 不過已在大陸的100萬人(就算20萬人) ...已經很溫和了的炒了 反正 無建設無上漲的力道 ... |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-08 20:33:29 |
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回覆 北屯區 於 ：2006-10-07 20:52:48 的發言內容
如果你有好的資料來源的話,建議你下次如果要引用什麼資料的話,最好不要用報紙上那個記者的 , 大家都知道記者的程度如何...如果要他們報報哪個名人的花邊消息,還是造造謠言,這是他們的專業,如果要這些人寫出夠水準的科技新知,還是金融理財,這就為難了這些人... 麻煩提供一下. |
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：61.61.145.* | 2006-10-07 20:52:48 |
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建議你下次如果要引用什麼資料的話,最好不要用報紙上那個記者的 , 大家都知道記者的程度如何...如果要他們報報哪個名人的花邊消息,還是造造謠言,這是他們的專業,如果要這些人寫出夠水準的科技新知,還是金融理財,這就為難了這些人... 試問,一間出租價格一萬的套房 , 想要賣到四百萬 ?   , 恐怕連婆婆媽媽都不會上當吧....
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-07 19:59:13 |
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回覆 北屯區 於 ：2006-10-07 19:29:10 的發言內容
以下這篇報導提供參考,祝你炒作房地產順利現在我就是租三萬塊啊~還有人覺得我租太便宜了哩!所以我過三個月打算漲價,改租 ~ 三萬五吧 , 我是不還本金的 , 打算日後賣掉房子才一起還 , 很多炒房地產的都是這樣搞. 利率升 靠收租還房貸風險高 <蘋果日報2006年10月01日> 銀行不斷推出房貸優惠貸款，使得先買後租，拿租金來還貸款的風潮再度湧現，銀行警告，投資前最後量入為出，才不會成為房奴。 專家建議月繳金應低於收入的50% 【陳瑩欣╱台北報導】銀行業者拚命推出優惠貸款商品，讓租屋還貸款的風潮也跟著持續發燒。不過，銀行業者表示，受到投資客大量投入影響，部分地區供需開始出現失衡，租金行情也呈現無法解決房貸的現象，建議投資前最好量入為出，才不會成為「房奴」。 審慎評估 拿房屋租金來繳交房貸最直接的風險就在於利率，最近房地產景氣復甦，租金報酬率也隨著房價水漲船高，但地段再好的房子，單月租金報酬率頂多只有3%，由於一般銀行本息攤還利率約達2.9%~3.1%之間，弭平房貸缺口的可能性實在不高。 以台北縣郊區400萬元一戶的10坪大套房為例，單月最高租金恐怕不到1萬元，若房東購屋資金全部來自於20年期貸款，以年利率2.39%計算，平均每個月的本息就達2萬1900元，房東勢必面臨貼錢危機。 中國信託個金總管理處副總陳朝林警告，消費者若想要以出租的方式清償房貸，必須承受房租報酬率過低、房屋折舊率過高、寬限期陷阱與轉貸問題等風險，行動前應量入為出，一般上班族不應將房租金額視為主要還款來源，同時房貸月繳金額不應超過貸款人單月收入的50%以上，才有順利還款的空間。 難出租影響還款壓力 另外，也有銀行主管表示，房貸消費者最容易忽略租屋每年都必須承擔折舊問題。20年期的房貸償還過程，還必須繳交房屋稅、地價稅等成本費用，且不考慮市值及地段，平均每年房價還會較前一年少1成。 台北富邦銀行資深經理高永和說，租金償還房貸有房屋租不出去的壓力，因此北富銀比較歡迎自住型貸款者。他表示，曾經有個台商客戶在汐止加購3棟房屋，不過卻因為地點不佳、房價滑落，找不到承租戶，導致周轉不靈，為了清償舊債，連原有的房子也遭到拍賣，得不償失。 無考量成本徒增虧損 許多房貸族常常以為房貸寬限期愈長，壓力較輕，貸款前幾年只要以每月租金就可以負擔對銀行的欠債，十分划算，因此買下第2處不動產。但陳朝林表示，房貸寬限期過後，仍須面臨攤還本息的問題，貸款族必須承擔本金與利息在內的數字，反而容易遭遇還款壓力突增、貸款年限被迫延長的窘境。 銀行推出貸款初期利率較低，且寬限期平均都能達到3年，乍看之下可以與房屋租金相抵，有些消費者認為可透過「轉貸」的方式賺到房子，不過台北富邦銀行經理高永和認為，想透這種方式撿便宜的消費者只看到表面，沒將設定費、違約金等納入考量，徒增虧損。 |
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