| 就算FED不升息,央行也會繼續升息至所謂的中性水準 |
| 發表者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-09-30 11:17:41 |
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中央銀行9/28召開第三季理監事會議，會中決議調升利率半碼（0.125個百分點），重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率目前分別調高為2.625%、3%和4.875%。 |
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| 回覆者：首購族 發表數：210 IP：59.120.215.* | 2006-10-26 00:13:48 |
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美債短線整理 長線看俏 【經濟日報／記者徐慧君／台北報導】 2006.10.23 03:47 am 美國連續兩度暫停升息加上通膨降溫，讓市場對美國降息預期大幅拉高，資金搶進美國債市。但是投信業者表示，美國現階段經濟可望走向軟著陸，債市也已提前反應降息利多，長線雖依舊看好，但短線整理難免。 美國9月消費者物價指數下跌0.5%，是去年11月下跌0.7%之後的首度下跌；但不含食物及能源的核心物價指數，則是連續第三個月上漲0.2%，顯示能源價格大幅下跌有助為通膨降溫，但核心物價持續上揚仍是隱憂。 美國聯邦準備理事會（Fed）官員近期持續表示，將嚴密觀察通膨風險，但因工業生產和房市等經濟數據均出現降溫，顯示美國經濟確實有減緩跡象。 富蘭克林投顧指出，債券價格在連跌三周後，10年期公債殖利率具有吸引力，市場預期Fed下周將持續維持利率不變。 玉山投信全球債券組合基金經理人王瑛璋表示，雖然市場普遍預期美國經濟走勢將會趨緩，但市場目前偏向會軟著陸，預計美國今年降息可能性不高，可能要到明年第二季以後，眾所期待的降息循環才會來到。 觀察目前利率走勢，王瑛璋表示，5.25%的利率應該沒有升息過高疑慮。但王瑛璋預估，未來美國利率可望維持在4.75%左右，與現今高點僅有50個基本點的差距，下檔空間不大。而債券市場也已提前反應降息利多期待，因此王瑛璋雖然看好美債長期走勢，但走勢不會太陡，不預期會出現大多頭情形。 群益投信多重收益組合基金經理人陳韻如表示，基於對降息循環的期待，熱錢已大幅流入美國債券市場。因此陳韻如預期，在前一波段走高後，美國政府債市將進行一段整理。 「未來美國房市降溫情形，將是左右美債走勢的主因」，陳韻如表示，投資人之前太過擔憂美國房市降溫情形，房市被低估的機會高，反而造成房地產抵押相關不動產抵押證券（Mortgage Backed Security, MBS）的機會。此外，由於MBS債券在利率不動時表現較好，更加重了上攻力道。 【2006/10/23 經濟日報】 |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-08 20:31:27 |
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回覆 growing 於 ：2006-10-02 12:10:40 的發言內容
也順便通知我
下次有這種好機會 |
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| 回覆者：growing 發表數：37 IP：210.69.116.* | 2006-10-02 12:10:40 |
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回覆 北屯區 於 ：2006-09-30 16:30:04 的發言內容
下次有這種好機會最緊張的會是誰 ? 也請用email通知我 想買房的我 
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| 回覆者：戒急用忍 發表數：678 IP：220.130.132.* | 2006-10-02 11:32:59 |
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這個就更有趣啦! 如果房地產真的一片榮景且房價還有更往上的空間 最高興的應該是銀行才對呀! 所有房地產貸款抵押權都是設定給銀行 哪個貸款人不乖乖繳錢 銀行就查封標的物再賣了大撈一筆... 搭這一波景氣敗壞房價飆漲的順風車 銀行變成大獲全勝的地產王 升息, 銀行賺房貸"利息"賺翻了, 降息, 銀行賺房貸還是賺翻了, 開懷大笑了, 還緊張啥? 緊張鈔票太多算到手抽筋嗎? 好吧! 我以上的論述也是胡說8道滴, 請別相信我... |
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-01 11:08:55 |
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果然是專家,不過房屋出租未必順利及划算, 再者, 大陸人要買台灣房地產,現階段可說是難如登天, 而且大陸人口雖多但大部份是窮人, 且絕大部份的人是住在大陸買大陸房地產, 大陸有錢人也未必會來買台灣房地產, 說大陸有錢人會來買台灣房地產, 應該是炒作及作夢的成份較大. 利率升 靠收租還房貸風險高 專家建議月繳金應低於收入的50% 【陳瑩欣╱台北報導】銀行業者拚命推出優惠貸款商品，讓租屋還貸款的風潮也跟著持續發燒。不過，銀行業者表示，受到投資客大量投入影響，部分地區供需開始出現失衡，租金行情也呈現無法解決房貸的現象，建議投資前最好量入為出，才不會成為「房奴」。 審慎評估 拿房屋租金來繳交房貸最直接的風險就在於利率，最近房地產景氣復甦，租金報酬率也隨著房價水漲船高，但地段再好的房子，單月租金報酬率頂多只有3%，由於一般銀行本息攤還利率約達2.9%~3.1%之間，弭平房貸缺口的可能性實在不高。 以台北縣郊區400萬元一戶的10坪大套房為例，單月最高租金恐怕不到1萬元，若房東購屋資金全部來自於20年期貸款，以年利率2.39%計算，平均每個月的本息就達2萬1900元，房東勢必面臨貼錢危機。 中國信託個金總管理處副總陳朝林警告，消費者若想要以出租的方式清償房貸，必須承受房租報酬率過低、房屋折舊率過高、寬限期陷阱與轉貸問題等風險，行動前應量入為出，一般上班族不應將房租金額視為主要還款來源，同時房貸月繳金額不應超過貸款人單月收入的50%以上，才有順利還款的空間。 難出租影響還款壓力 另外，也有銀行主管表示，房貸消費者最容易忽略租屋每年都必須承擔折舊問題。20年期的房貸償還過程，還必須繳交房屋稅、地價稅等成本費用，且不考慮市值及地段，平均每年房價還會較前一年少1成。 台北富邦銀行資深經理高永和說，租金償還房貸有房屋租不出去的壓力，因此北富銀比較歡迎自住型貸款者。他表示，曾經有個台商客戶在汐止加購3棟房屋，不過卻因為地點不佳、房價滑落，找不到承租戶，導致周轉不靈，為了清償舊債，連原有的房子也遭到拍賣，得不償失。 無考量成本徒增虧損 許多房貸族常常以為房貸寬限期愈長，壓力較輕，貸款前幾年只要以每月租金就可以負擔對銀行的欠債，十分划算，因此買下第2處不動產。但陳朝林表示，房貸寬限期過後，仍須面臨攤還本息的問題，貸款族必須承擔本金與利息在內的數字，反而容易遭遇還款壓力突增、貸款年限被迫延長的窘境。 銀行推出貸款初期利率較低，且寬限期平均都能達到3年，乍看之下可以與房屋租金相抵，有些消費者認為可透過「轉貸」的方式賺到房子，不過台北富邦銀行經理高永和認為，想透這種方式撿便宜的消費者只看到表面，沒將設定費、違約金等納入考量，徒增虧損。 |
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：61.61.145.* | 2006-10-01 10:14:46 |
同一篇文章不是講了,利率升息,該緊張的是誰 ? 銀行啊! 如果一個房貸戶繳不出錢來 , 銀行很簡單 ,就是拍賣房屋 , 如果一千個房貸戶繳不出錢來 , 那銀行就該緊張了,他的治標就是轉貸再轉貸啊 , 貸款幾百萬上千萬的房子 , 在這種低利率時代,總該不會連利息都繳不出來吧...上街貼個出租廣告,總該是婆婆媽媽都會做的輕鬆差事. 前一陣子不是有個京站的廣告嗎,它標榜的是45年的使用權 , 如果你覺得那種標的物是垃圾,那你就該把手中的房地產好好抓住等待2008 ! 因為對岸有面積廣達九百多萬平方公里的垃圾和13億有土斯有財思想的人民,對於隨便出手都是幾千萬人民幣的商人來講,要他買一公頃一萬人民幣的大陸土地,他寧願到台中買一坪一萬人民幣的永久土地,可以永久屬於他和子孫的土地,只要共產黨還是共產黨,台灣的土地就會一直飆上去 
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-10-01 08:39:25 |
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你說的沒錯, 銀行最緊張. 問題是如果真的很多人繳不出房貸結果會怎樣? 百分百房貸還不起？ 銀行銼著等 ■ 記者孫中英／台北報導 銀行業者昨天透露，兩年前銀行業狂推的「百分百房貸」，房貸戶的「寬限期」（只需付利息、不用還本的期限）明年將陸續到期，因為房貸戶每月負擔將加重，有銀行預見屆時會有許多房貸戶無法按月繳付房貸，現在都銼著等。 為避免這筆數百億，甚至上千億元的房貸放款，明年出現大量延滯還款情況，已有銀行針對百分百房貸戶，提供「管道」紓解。例如有銀行讓這些房貸戶「再轉貸」，等於用新的貸款方式，讓房貸戶的還款壓力延後。 2004年下半年起，金融業者狂推百分百房貸，包括台北富邦、台新、中國信託、彰化、國泰世華、中華銀行、台北國際商銀等都有，有些銀行還不止提供「百分百」貸款，最後放給消費者的房貸成數甚至高達120%。 銀行業者指出，這些「百分百」房貸的「寬限期」都將在明年陸續到期；所謂寬限期，即允許貸款人在期限內「只還利息、不用還本」，銀行提供高成數房貸的寬限期，「短則1年、長則3年」，也就是說，在2004年申貸的房貸，如果是3年寬限期，明年開始貸款人就要開始還本金加利息了。 銀行業者指出，所謂「百分百房貸」，簡單說，就是「免現金買房子」，銀行業者大概會提供申貸戶8成的房貸放款、再加上2到3成的小額信貸放款，因此兩年前的確吸引許多「手頭無太多現金」的新購屋者。有些經濟能力比較差的購屋者也因為銀行提共高成數房貸，購屋預算超過原本可負擔的範圍內。 一家大型行庫主管透露，其實今年起，房貸市場已陸續傳出有百分百房貸戶因為寬限期到期，還款金額變大，陸續出現繳款延滯狀況。 【2006/09/30 聯合報】 |
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：61.61.145.* | 2006-09-30 22:40:04 |
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你說的沒錯,住宅還是住宅,它的功\\\能就是拿來住,以前討論股票,或者是現在的房地產,我都喜歡用鬱金香那個故事來比喻...任何投資行為都一樣,絕對不能偏離標的物原本的價值太多,如果投資行為的獲利,只有轉手之後的價差,而投資標的本身沒相對價值的話,這種投資行為最後的結局一定是泡沫化... 說說我買其中一棟房子的過程吧...那時候那邊基本上都是荒地,偶然間走進工地,看工人在蓋\\\房子,看了堆在工地邊的住宅,問了一下價錢,四百多萬,不騙你,那時候就差沒去找地下錢莊,我當場就把一些基本資料準備一下,下定了. 我並不是說房地產一定不會像股票或其他投資標的一樣泡沫化,而是就算要賠錢,也賠得不多,原因就是現今房地產最大的金主不是別人,而是銀行!如果房地產真要泡沫化,第一慘的一定是銀行,就看在銀行和政客的這層關係,這個國家一定傾全國之力全力作多房地產!因為看透這層關係,你就可以吃定銀行和政客,雖然他們知道你鑽這種弱點在賺錢,但是也只能恨得牙癢癢...五十萬,投資股票,夠你賠多久?在股市崩跌的空頭市場,一個禮拜就賠完,期貨更快,一個上午就光光,但是在房地產呢 ? 即使你願意讓房價再跌5% ,恐怕銀行還不肯呢...就算是空頭市場來臨,有這麼多銀行頂著,還可以在上面跳一跳呢...靠房地產賺錢,真的要看時機,但是要靠房地產賠錢,恐怕還得祖上積德才行..... 
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| 回覆者：Mygod 發表數：3190 IP：211.76.97.* | 2006-09-30 21:48:14 |
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回覆 北屯區 於 ：2006-09-30 16:30:04 的發言內容
你說三年前買房地產現在賣掉,投資報酬率百分之八百,如果真的這麼好賺,最緊張的會是誰 ? 請問現在跟你買的人,三年後投資報酬率還會是百分之八百嗎? 如果會,那你為何現在賣掉? 如果不會,那你所謂的好賺就存疑了? 若有得罪還請見諒. |
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| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：61.61.145.* | 2006-09-30 16:30:04 |
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最緊張的會是誰 ? 房貸族 ? 無殼蝸牛族 ? 有殼蝸牛族 ? 房地產投資族 ? 放心啦 , 不會是這些人 ! 答案是...銀行! 為了把一堆爛頭寸借出去 , 銀行授信也不太確實 , 借到屋價的八成 , 九成 , 甚至到九成五 , 升息過頭 , 要怎麼拼才能把蜂擁而至的閒置資金借出去 ? 房貸族 ? 投資族 ? 了不起就是讓房貸斷頭而已 , 損失不過幾十萬 , 況且早就在房租中賺回來了 , 真正會跳腳的 , 恐怕是銀行這個台灣最大的 "田僑仔"吧 , 損失要以千億為單位計算吧~ 如果你了解台灣這種 "政商" 生態 , 你就會連夜去借高利貸來炒房地產了 三年前我只有拿出一百多萬的錢 , 連炒三棟透天 , 前一陣子每一棟都賣一千多萬 , 扣掉當初貸款的錢 , 獲利將近一千萬 , 投資報酬率...百分之八百吧...試問哪一支基金比炒房地產更好賺 ? |
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| 回覆者：戒急用忍 發表數：678 IP：124.8.33.* | 2006-09-30 15:54:36 |
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繼續升息會有甚麼影響？ 背房貸的有殼蝸牛會粉緊張，緊張房貸負擔變重、、 無殼蝸牛會粉緊張，緊張飯碗不保，所以不敢買房子、、 業餘投資客（房東）會粉緊張，緊張房租報酬沒有定存利息高、、 專業投資客會粉緊張，緊張房子賣不掉、、 建商會粉緊張，緊張房子賣不掉、、 大家都緊張緊張緊張… 然後咧… 前面那幾種族群會上街頭抗議 後面那幾種族群會向政客施壓 結果咧… 政客：「只要我任內不出事就好啦！」 所以，大家都不必緊張啦… 以上請別相信我說滴… |
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