消基會 發佈日期/ 2006.08.29

最近推出一起「沒有土地」、「沒有產權」的所有權雙無房屋，當房屋使用期限一屆滿之後，消費者就什麼都沒了！


「本案使用期限至民國143年1月25日止，屆時無償回收，使用期間須繳納地租及房屋稅。」

「交九聯合開發案－京站」販售的是「租賃權」！
消費者簽約後所取得的「交九聯合開發案－京站」房屋，竟是取得2張20年為期以及1張5年的租賃契約，合計共為45年的「房屋使用憑證」。

由於消費者只有取得「租賃權」，對於消費者權益的保障，相較於傳統不動交易通常所取得的「物權」----「所有權」或「地上權」，消費者的地位，相對居於弱勢地位。

使用期限一到住戶應依法搬離，無法取得賠償


一般地上權房產在地上權設定的期限到期時，土地所有人應按建築物的時價，對於地上權人加以補償，亦得依土地所有人與地上權人的約定，延長地上權期限，而繼續使房屋；然而「交九聯合開發案－京站」的「租賃權」房屋，「交九聯合開發案－京站」的購買人，在約定的期限屆至時，是無法依據民法840條規定獲得補償，此點對於對消費者的保障，當然相對較低。

無法作為抵押權標的物
「交九聯合開發案－京站」的「租賃權」，性質上僅只屬於債權權利，並非物權，並無「對世的效力」，因此亦無法作為抵押權的標的物。


仍需繳交房屋稅、地租稅及大樓管理費
「租賃權」商品購買人，所繳交的「房屋買賣價金」，其實應僅只是「四十五年為期的長期租金」，雖然取得房屋所有權，但是卻在購買的同時，依據與建商的規定，消費者卻同時必須將房屋的所有權，以信託的模式，將房屋的所有權，過戶給建商指定的銀行，消費者取得所有權的同時，亦同時交付所有權給受託銀行，消費者既然沒有房屋所有權，當然即沒有房屋所有權狀，雖然可以使用收益房屋，但是在建商的規劃中，消費者卻必須依照「虛擬所有權人」的地位，按年向國家繳納各年度的房屋稅、並向土地所有權人繳交房屋使用土地的地租，以及向管理委員會繳交大樓本身的管理費。


消基會建議，由於購買「租賃權」住宅的消費者，並未擁有土地所有權，因此在長達四五十年有效期間的房屋所有的「公共設施」、「房屋結構」等部分，建商所應負責的保固責任，自然應負較大、較長期的責任；並且未來一旦發生災害或有建物的重大瑕疵發生時，例如海砂屋、輻射屋或其他重大損害，而需要重建時，一切的費用，均應由建商全權負責到底！



複雜性的地上權住宅或租賃權住宅類型的買賣，將必日趨增多，而「交九聯合開發案－京站」的「租賃型」房屋買賣，其法律關係，尤其複雜，消費者若是稍一不慎，即可能就掉入業者設好的陷阱。


業者應對於租賃權住宅的「持有者」，在法律上負起更高的保固與安全責任，並且在長期的租賃期間（使用期限內），房屋的公共設施、房屋結構，亦應責令建商負完全保固責任，且未來一旦因發生災害而需重建時，重建所需費用，也應由建商負責支付！消基會提醒，建商在建設初期就應針對消費者的保障權益做好準備！


租賃權房產應視其是否真正便宜
租賃權房屋的購買人，因為沒有土地所有權，因此房屋的市價，自然比一般取得所有權的房產，還要來得便宜，但是消費者仍應計算清楚房地產的產權售價及市價，再將使用年限、持有成本（應付土地租金、應繳管理費等）一併列入計算，再依據使用年限的長度，加以攤提比較，看看是否合算，切莫單僅房屋的單位售價較低，即一古腦的，未加思索即決定簽約購置。此外，消費者更應針對建商所提供的買賣契約內容，詳細加以了解。總之，惟有將價格、年限、住屋以及持有成本等條件一併列入考量計算之後，如果認為划算，才是真划算！


地上權不因工作物的消滅而消失
依據民法第841條，地上權不因工作物（建築物）的消滅而消失，台灣近來地震頻傳，如果地上權住宅因地震倒塌，而該土地的地上權原定期限為 50年，已過了 10年，尚餘 40 年，此時房子雖已因地震而倒塌，但地上權還存續，原房子所有權人有權可以在原土地上重建房屋，以延續土地提供建屋使用的義務。
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但是據現場銷售人員表示
京站只是租賃權
如果因意外火災等毀損
建商將完全不負任何責任喔~
還說已經賣了幾百戶了
說大家都不介意這種問題


也就是說
你最好祈禱45年都沒事啦
不然你就血本無歸啦~
ㄏ~真是一堆笨蛋

馬英九 真有種~
跟建商一起搞這種BOT案~