眾所週知房地產已歷經過去2-3年的復樞. 今年起眾多建案已大量開始交屋, 如帝寶….等. 以建築業的完工入帳法來看, 應導致成交量大幅放大才對, 但現在反而量縮. 因大量錯誤的媒體報導導致原本購屋自用的屋主不捨自用, 而變成投資客再拿出來賣. 而呈現開價持續上漲的怪異現象. 實為反映出自用客變投資客所反映出的購入成本而已. 即加上其2-3年前2-3成的購入成本再拿出來賣. 相信此價漲量縮的報導應會持續到年底或明年初. 另一方面亦可由銀行房貸總放款量未放大可窺之一二.


為什麼三通後陸資會大舉投資台灣房地產??? 大陸現在基本放款利率超過8%(及付8%利息貸款做生意投資, 還有其生存空間), 有擔保不動產放款利率超過5%, 定存利率超過3%. 若投資台灣房地產, 在無法自住只能出租的情況下, 投資成本(8%), 稅金, 雜費, 物業管理成本, 匯兌損失及人民幣短,中,長期看漲的匯差影響下, 若出租報酬率未達15%/年. 實在不符成本, 試想台灣有哪裡有如此高的不動產出租報酬率可供其投資???


不動產是消耗品, 還是用來投資的?? 舉例來說, 1000萬的房子, 貸款800萬, 年利率3%, 年利息24萬. 30/P管理費2-3000/M, 加土地,房屋稅約30萬/Y(即佔房價3%), 200萬投資本金的利息不算. 前三年只還本金未賣出需再投入90萬第四年若銀行要求還本金每月須再多繳33,000.
若第一年順利賣出. 則須有人願以高出15%的房價來承接. 仲介賺6%, 第一年成本3%, 另外還要再繳增值稅及綜合所得稅..往後每年成本以3%遞增,屋齡也遞增.
若要出租, 有人住過. 則影響到後面承接者以高價承接的意願.
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