| 台灣人口零成長後會不會讓房價開始下跌? |
| 發表者：芝司樂 發表數：2380 IP：211.78.173.* | 2006-06-24 03:25:17 |
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我一直很好奇 |
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| 回覆者：阿樺 發表數：206 IP：61.220.210.* | 2006-07-04 12:31:39 |
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回覆 生活真辛苦 於 ：2006-07-04 11:58:20 的發言內容
你回答的很有見地。一般人會覺得老了應該住在有山有水, 空氣新鮮的地方養老, 直覺的認為這樣對身體比較好, 可以活的比較久. 不過記得之前有篇統計資料顯示, 住台北靠近醫療資源近的老人, 壽命反而比較長. 當然壽命長跟活的快不快樂也不一定相關. 不過如果只是以壽命長短來當成一種指標, 那住在醫療資源豐富的地方比好山好水重要. 但住在有山有水的地方對身體比較好，應該不只是直覺上。 台北人比較長壽 主要原因在於台北市人人口素質高。 // Begin of the Reason 台北市民為什麼比較長壽健康？因為台北市十八歲以上男性吸煙率全國最低，而且嚼檳榔的比例，不管男女，都是全國最低的地方，再加上台北市民有預防重於治療的觀念，對疾病有較高篩檢率，降低癌症威脅，而長期的交通安全大執法，強力取締酒駕，也讓事故傷害死亡率只有台灣地區的三分之一，這種種原因，都讓台北市民比較健康長壽。 // End of the Reason 鄉下人比較不在意養生這些事情， 所以意外死亡多，生病了也不見得很注意的治療。 到老的時候，在鄉下養生是好一些的。 雖然身邊的人沒幾個想待在都市養老的， 但如果接近死亡的時候在醫療資源豐富的地方等死， 是件好事。 醫療資源好，一定可以多活個幾年。 雖然不見得要在台北，但台北這方面確實佔有優勢。 |
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| 回覆者：蘿蔔 發表數：209 IP：211.21.74.* | 2006-07-04 12:21:12 |
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回覆 生活真辛苦 於 ：2006-07-04 11:58:20 的發言內容
不好意思，我一句找養生地點，引起大家對醫療的討論。其實我的觀念是一旦退休養老要找一個所謂的養生村，才不會造成兒女的困擾與負擔，但前題是自己要存一些老本。我想各位應比我年輕很多，自己暫時還不必去煩惱這個問題，但父母親將會比你們早面臨這些問題：一般人會覺得老了應該住在有山有水, 空氣新鮮的地方養老, 直覺的認為這樣對身體比較好, 可以活的比較久. 不過記得之前有篇統計資料顯示, 住台北靠近醫療資源近的老人, 壽命反而比較長. 當然壽命長跟活的快不快樂也不一定相關. 不過如果只是以壽命長短來當成一種指標, 那住在醫療資源豐富的地方比好山好水重要. 節錄一段商業周刊的報導供大家參考，我聲明不是在幫業者打廣告 節錄自：商業週刊 20041227 現在，台灣人十個就有一個是六十五歲以上的老人家，看準三千億元的銀髮住宅商機，王永慶為什麼有把握吃得到這塊大餅？ 二十二年後的台灣，每四個人就有一個是白髮蒼蒼的老人家。台灣在民國八十二年就已邁入高齡化國家（編按：六十五歲以上老年人口超過七％，即聯合國世界衛生組織所訂的高齡化社會指標），根據經建會估計，民國一一五年，台灣老年人口將達到二五％！ 目前台灣有二百一十三萬六十五歲以上的老人，占總人口比率九•四％。據內政部估計，老年人的安養居住問題，將帶來三千億元的誘人商機，龐大商機早已吸引國內大型財團投入。 十二月底，台塑林口三千七百戶的養生村，第一期七百零六戶開始入住後，正式引爆銀髮住宅潮流。統一集團在十二月初也宣布將跟進，在台南耗資一百億元興建養生村。 在此之前，潤泰集團在民國八十五年便在淡水興建了「潤福新象」，入住的總押租金一個人至少要五百萬，夫婦兩人至少得準備一千萬才有資格排隊，由於門檻很高而被視為五星級的銀髮住宅；八年前，奇美前董事長許文龍的哥哥許鴻彬也選擇在關廟鄉，蓋了「悠然山莊」。 只是，這些銀髮住宅除了潤福新象宣稱今年在打平邊緣，悠然山莊則從一年虧一千萬元，到今年已經逐漸降低虧損到五百萬元，根據長庚醫院行政中心主任龔文華估算，台灣其他中小型的銀髮安養住宅，都在力撐虧損的狀態中。 一、走平價路線 台塑作業員為假想客戶 看來極有市場潛力的銀髮住宅市場，為何叫好不叫座？三千億元大餅，台塑究竟要如何分到一杯羹？ 「我們台塑不可能去做金字塔頂端的生意！」負責籌畫養生村的龔文華直言，台塑看準的就是普羅大眾市場。王永慶的養生村大夢，是希望經濟小康的一般民眾也能老有所終。 政治大學科技管理研究所教授溫肇東也指出，台塑打的就是價格最普羅的國民化、平價化退休住宅。 經營之神王永慶發展事業，向來講究魚骨理論，層層剖析成本，而且一定從頭到尾一魚多吃。 十年前，王永慶便指示養生村規畫，以台塑作業員為最基本的假想客戶，假設這些員工退休後，大約可以領到二、三百萬的退休金，退休後的二十年，他們每個月最多可以負擔多少費用，居住在養生村？ 根據計算後，作業員能負擔的最基本費用約在一萬七、八千元左右，台塑養生村高級專員林志郎粗估，有退休金的老人，每月負擔一萬八千元管理費幾乎都不是問題。台塑抓到連作業員都負擔得起的養生村最基礎定價後，再根據定價，決定養生村的成本。 台塑養生村目前最低定價就是一萬八千元。即有二千戶的最小坪數十四坪，占總戶數三千七百戶的六成，為最大宗，只要單人進住，每月的管理費就是一萬八。 接著，台塑依等級決定利潤率，最小坪數的收費，不論住單人、雙人，平均利潤率約一成五，至於未來將興建的一百六十戶最高等級的三房兩廳，利潤率則達四成五，台塑便據此倒推估算該花多少成本興建。 林志郎笑著指出，利潤率的差異，不是要劫富濟貧，只是希望經濟能力強的人，能夠負擔多一點成本，當然，他們能享受到的服務也會比較好。 二、規模夠大 以量壓下成本與定價 台塑集團還考慮到很多細節，龔文華舉例，養生村總面積三十四公頃，公設占了五成，實際上能創造業績的面積只剩下十七公頃，約五萬坪，便依此再算出每一坪應該分攤的設備折舊、人事費用等成本。 「各種等級的平均住房率都要達到七成，台塑養生村才能達到損益兩平！」龔文華指出。照台塑養生村第一期七百零六戶已經登記額滿的盛況看來，七成入住率門檻並不高，因此獲利絕不是問題。 台塑光林口養生村全部就有三千七百戶，未來在嘉義新港、宜蘭龍潭各萬戶、四千戶的養生村計畫也已經啟動規畫中。 「台塑養生村絕對不會虧本！」溫肇東指出，市場上能月付一萬七、二萬五的，才是眾數，台塑倒回來算要多少量、多大規模，才可以損益兩平，都是非常理性的規畫。」 溫肇東還指出，規模尤其是台塑養生村的重點，以量來壓下成本與定價，達到損益兩平，而且因為規模夠大，可以設計空間讓異業進來，創造與異業結盟的平台；例如台塑便規畫留下三分之一的空間，未來讓異業進住。一般銀髮住宅如果規模小、設施當然少，即使收很高的價錢，可能還是不敷成本。 執國內高級養生住宅牛耳的潤泰集團旗下潤福生活事業，已邁入營運第九年，總經理廖燿嵩強調，由於客層不同，並不擔心台塑養生村的競爭。他點出，老人住宅的經營成敗，最重要的是市場定位要非常明確，「我們重視老人的支付能力，鎖定金字塔尖端的客人，住戶都是專業人士。」 三、醫療支援 健康老人住到終老 台塑除了最擅長的成本（價）與大規模事業（量）的控管能力，也非常懂得資源整合。成立十年、為國內經營成績最好的長庚醫院，就是台塑成功跨入「醫療服務業」的證明，也是未來經營養生村的核心技術後盾。 因此龔文華秀出動員長庚醫院百位護理長統計的資料，精密算出老人罹患各種疾病的比例，以及之後的照護時間有多長、什麼時點會需要什麼程度的照護，以預估目前通過建檢的養生村住戶，未來生病與需要進一步照護的機率與風險。 「老人醫療費用高，這種本業結盟、善用顧客資源的做法，附加價值難以計算。」溫肇東點出。 長庚的醫療經驗，確實有助台塑管理養生村，甚至控管經營風險。因為國內目前的銀髮住宅，選擇健康的老人入住，如果老人無法自理生活，就得離開或是轉入其他能提供進一步照護的機構，台塑養生村卻是讓健康老人住到終老。 老人安養中心與醫療的結合，其實是未來趨勢。潤福新象雖未與醫院合作，但每日有專車固定往返附近的淡水馬偕等鄰近醫院。台塑在石化業上下游整合成一條龍之後，又將打造由搖籃到墳墓的另一條醫療體系巨龍。 也許確切掌握成本、規模、服務資源的能力，會讓台塑養生村成為國內少數一開幕就賺錢的銀髮住宅，也讓荒僻的林口舊路村，成功搖身一變為王永慶的理想國。 |
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| 回覆者：生活真辛苦 發表數：347 IP：59.117.10.* | 2006-07-04 11:58:20 |
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回覆 阿樺 於 ：2006-07-04 10:27:24 的發言內容
一般人會覺得老了應該住在有山有水, 空氣新鮮的地方養老, 直覺的認為這樣對身體比較好, 可以活的比較久. 不過記得之前有篇統計資料顯示, 住台北靠近醫療資源近的老人, 壽命反而比較長. 當然壽命長跟活的快不快樂也不一定相關. 不過如果只是以壽命長短來當成一種指標, 那住在醫療資源豐富的地方比好山好水重要.
你講的很有道理， |
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| 回覆者：馬爹地 發表數：337 IP：220.130.16.* | 2006-07-04 11:45:54 |
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我的答案是:不會! 有買才有賣.你想要的東西大家都想要.所以就看誰的口袋深. 你不想要的東西大多數的人也不想要.就看誰要撿.誰撿到了也沒人在意. 所以你期待你想要的房子跌價.就怕跌價你也不敢買.想搶也得搶得贏! 結論:買好房子要嘛口袋比人家深.要嘛資訊獨占動作比人家快. |
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| 回覆者：生活真辛苦 發表數：347 IP：59.117.10.* | 2006-07-04 11:44:56 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2006-07-03 12:04:51 的發言內容
這就真的是見仁見智的想法了. 生病時說不造成小孩的負擔是騙人的, 就算你本人不想, 小孩的心理壓力還是很大, 除非你跟小孩沒什麼感情.
等到有建康問題時住養生村才活得更有尊嚴，不必造成小孩負擔還要看人臉色。 |
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| 回覆者：馬爹地 發表數：337 IP：220.228.97.* | 2006-07-04 11:29:17 |
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我的答案是:不會! 有買才有賣.你想要的東西大家都想要.所以就看誰的口袋深. 你不想要的東西大多數的人也不想要.就看誰要撿.誰撿到了也沒人在意. 所以你期待你想要的房子跌價.就怕跌價你也不敢買.想搶也得搶得贏! 結論:買好房子要嘛口袋比人家深.要嘛資訊獨占動作比人家快. |
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| 回覆者：蓉兒 發表數：75 IP：220.135.80.* | 2006-07-04 10:57:43 |
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回覆 芝司樂 於 ：2006-06-24 03:25:17 的發言內容
很難說喔！我一直很好奇 如果政府開放大陸人士來台置產 您覺得就算台灣人口零成長 房價會上漲還是下跌呢？ 房價上漲或下跌的因素很多 絕不是只看單一台灣人口零成長的因素喔！ |
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| 回覆者：蓉兒 發表數：75 IP：203.67.170.* | 2006-07-04 10:55:58 |
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回覆 芝司樂 於 ：2006-06-24 03:25:17 的發言內容
很難說喔！我一直很好奇 如果政府開放大陸人士來台置產 您覺得就算台灣人口零成長 房價會上漲還是下跌呢？ 房價上漲或下跌的因素很多 絕不是只看單一台灣人口零成長的因素喔！ |
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| 回覆者：阿樺 發表數：206 IP：61.220.210.* | 2006-07-04 10:27:24 |
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回覆 東湖掃地僧 於 ：2006-07-04 02:23:15 的發言內容
你講的很有道理，你的說法我並不同意喔!! 謝謝分享你的經驗。 我說的『絕大部分時間會住醫院』這句描述出錯了， 謝謝指正。 不過，我也說說自己奶奶的經驗。 第一，當你開刀真正需要住院的時候，會讓你住院， 而且是住到她自己想出院。 第二，出院的時候，是回家靜養的。 第三，陪病家人住醫院附近確實比較方便。 我承認，住在大醫院附近是比較方便的。 但，全台灣的大醫院不只有台大，三總。 這種醫療資源不是台北獨有的。 長庚，奇美好像到處都是。 現在我奶奶不會到台北來看病， 中南部也很少老人專程上台北看病。 我老家到長庚也才15分鐘車程。 |
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| 回覆者：培根加蛋 發表數：773 IP：61.228.188.* | 2006-07-04 06:54:07 |
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回覆 ﹢妮 × 於 ：2006-07-03 11:37:38 的發言內容
溫室效應是全球化的,不單單臺灣這塊地區... 經過上個禮拜幾日下來的酷熱 有生之年內,不知有沒有機會看到"冰河世紀" ... 不過想到我們的下一代一定會看到,就真的很心痛... |
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| 回覆者：東湖掃地僧 發表數：669 IP：59.112.208.* | 2006-07-04 02:23:15 |
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回覆 阿樺 於 ：2006-07-03 12:34:55 的發言內容
你的說法我並不同意喔!!健康的時候， 到老年時,住在大醫院附近是很重要的, 我實際照顧罹癌長輩快三年, 這是我的經驗談。 為什麼要住在大醫院附近?? 一來他們要空病床出來,不可能無限時間讓你住下去, 二來醫院空間並不舒服,病況穩定時病人也想回家住, 三來陪病的家人住在醫院附近,比較不會太累,處理各種事務也方便。 我很幸運家住東湖,離三總很近,長輩少受一些通車的折騰。 |
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| 回覆者：阿樺 發表數：206 IP：61.220.210.* | 2006-07-03 12:34:55 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2006-07-03 12:04:51 的發言內容
健康的時候，等到有建康問題時住養生村才活得更有尊嚴，不必造成小孩負擔還要看人臉色。 當然是住在小鎮這種壓力小， 人口密度剛好的地方， 維持身體健康的首選。 當然，如果有人覺得台北是個養生的好地方， 那當然住在台北好。 (養生心理因素也佔蠻大比例的) 健康出小問題的時候， 小鎮的醫院應該就足夠處理了， 台灣的醫療資源沒那麼貧乏。 健康出大問題的時候， 應該大部分時間是住在醫院裡面， 當然哪裡醫療資源好就往哪裡送， 但原本住在哪裡可能差異不大。 |
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| 回覆者：蘿蔔 發表數：209 IP：211.21.74.* | 2006-07-03 12:04:51 |
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回覆 生活真辛苦 於 ：2006-07-03 11:52:54 的發言內容
等到有建康問題時住養生村才活得更有尊嚴，不必造成小孩負擔還要看人臉色。
考量到老了健康問題, 以及台北市還是全台灣醫療資源最豐富的地方, 老了住內湖也不見得不好!! |
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| 回覆者：mm1 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2006-07-03 11:54:15 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2006-07-03 11:12:35 的發言內容
當兵在花蓮住了一年半說實在，現在的小孩都希望離父母親愈遠愈好。 後山地方成為心中退休後的首選 |
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| 回覆者：生活真辛苦 發表數：347 IP：218.167.136.* | 2006-07-03 11:52:54 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2006-07-03 09:15:54 的發言內容
考量到老了健康問題, 以及台北市還是全台灣醫療資源最豐富的地方, 老了住內湖也不見得不好!!
我和我哥哥房子都買在內湖，我哥哥在內湖住了20多年，我也住了18年，每次南部的父母上來台北，住不了一個星期，就想回南部。最近這幾年，我一直想遠離台北市。我承認台北市是賺錢謀生的好地方，但不是養生的好地方。現因工作及小孩唸書的關係，所以暫時生活在台北市。四年後小孩唸大學，我將搬離台北市，找一個養生的好地方。內湖的房子就留給小孩住。我目前設定未來的居住地點為三峽以南，龍潭以北。請大家提供建議。 |
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