南港區麻雀變鳳凰 2006年05月21日


南港隨著三鐵共構的南港車站效應，周邊各大型開發案積極展開，未來房價潛力無窮。莊宗達攝
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土地開發集團化 新案單價衝30萬
【郭及天╱台北報導】隨著通膨效應，資產題材持續發燒，北市擁有最多可建土地的南港，目前雖是房價最低的行政區，但未來2~3年，捷運、展覽館、軟體園區3期等公共建設陸續完工營運，南港輪胎的開發計劃更是破天荒開出每坪60萬元天價，讓南港房價爆發力十足，房價動能大於其他區域，不少投資客提前布局。



前景大好
在「潤泰東方麗池」、「力麒村上」等預售案房價站上每坪30萬元，且得到市場認同激勵下，目前住宅新推案幾乎都以每坪30萬元作為開價基礎。




集結多項開發案
想在南港這波漲勢中投資不動產商品，房地產業者建議：「未來2~3年南港住宅房價向上趨勢不變，任何時機都是介入點，店面市場因商圈還沒有成熟，想要逢低介入投資，就要有2~3年等待期。」
據《住展雜誌》統計，自2003年SARS過後台北市預售市場房價漲幅，南港達13.9%，在各行政區中僅次於大安區。在南港已推出8個建案、約700戶的指標建商華固建設觀察，2003年首度進入南港推出「和楓大賞」時，每坪成交價不過22萬元，今年初推出的「蒂芬尼花園」每坪成交價已達29萬元。
在台北市發展重心東移，過去工業廠房林立的南港將蛻變成工商業綜合開發區，包括台肥、南港、國產、聯華、工信等握有南港大面積土地、舊廠房的公司，近期紛紛積極尋求合作夥伴，積極推動土地開發計劃，不但獲利潛力可觀，許多業者更打算規劃住宅、商場、觀光旅館、辦公大樓等綜合開發案。中信銀日前向台肥標得的經貿園區C6~C9地上權土地後，可望作為企業後勤總部，更將帶動大量人口移入，促進房市發展。



公寓出租報酬高
有巢氏房屋忠孝加盟店店東林錦鑌表示，由於南港目前是台北市房價最低的區域，相對的未來增值空間也最大，2~3年內房價上漲趨勢確定，經貿園區周邊大面積土地多，大型基地易於整體規劃，由後山埤捷運站「大都市新天地」增值的經驗觀察，2年前買進的投資人每坪幾乎都賺5萬元以上，以南港經貿園區及南港車站周邊條件，房價再創新高不難，甚至可以追上內湖。
從需求來看，在年輕、高所得的軟體園區客帶動下，未來房屋出租需求會逐步增加，目前不少房仲公司委託銷售案件減少，顯示屋主觀望心態更濃厚，市場需求以2~3房產品為主流，銷售時間遠比4房短，顯示年輕首購需求增加。
但因鄰近信義計劃區套房推案多、總價帶與南港差異有限，套房客層多向信義計劃區移動。
林錦鑌建議，操作出租投資，老舊公寓產品的報酬率比套房高，目前公寓取得成本偏低，若買進公寓改裝成套房出租，每間套房月租金約8000元~1.1萬元，電梯大樓套房月租金約1.3萬元，套房租金行情只有信義計劃區一半左右。

轉型工商綜合區 今年地價漲逾10% 2006年05月21日





【郭及天╱台北報導】近年透過都市更新等方式，南港舊型工業區正逐步轉型為工商綜合區，扭轉過去高密度傳統廠房的形象，大舉引進區外就業及住宅人口。仲量聯行台灣分公司董事長王治平分析，新的辦公群組成形將帶進大量就業機會和人口，是未來南港不動產市場發展的最大利基。



就業人口大量增加
王治平表示，現在企業遷移也會帶動公司員工遷移，在台北市核心辦公商圈逐漸飽和下，特別是科技業及金融業等需要大面積作業的部門，例如：金融業call center、科技業的維修中心等，在辦公空間取得成本考量，不見得要選在信義、敦南商圈，近2年內湖科園區空置率已大幅降低，相對辦公室成本更低的南港也會是企業選擇的區域之一。
不過，以內科和南港經貿園區相較，目前內科廠辦租金約每坪1300~1400元，而南港軟體園區還有政府補貼，南港整體開發進度比內湖晚5~8年，短期內商用不動產價值很難超越內湖。
華固建設總經理洪嘉昇認為，單單今年以來南港土地已漲10~15%，在房價還會再漲的預期心態下，很多建商已經不想在預售階段出售房屋，而且南港距信義計劃區比內湖還要近，目前房價確實被低估。加上兩岸情勢變動影響房地產市場甚鉅，未來若開放中國銀來台設置分行，擁有諸多利多條件的南港，區域能見度會更高。