台灣若全省平均房價漲2成左右，很多人擔心房價是不是會一去不復返？會不會現在不買就來不及呢？是否要追？未來房價會創新高嗎？醒來吧！別忘了你身在何處。

這一兩年，到了星期六打開報紙，你會看到一份15元「水果報紙」，銷售房地產廣告卻高達30篇，很多房市廣告找名人代言、『賣力演出』，我認為這樣的市場已經過熱了，因為這個市場沒有想像中的好，當大家都用湯、用泉、用裝潢，積極增加誘因促銷的時候，目的只有一個，就是『出貨』。

市場在出貨的時候，不可能「俗俗賣」，因為大家都認定：便宜沒好貨。當這個市場都在『創造價格』、價格在『跳著漲時』，是有很大風險的，因為這不是景氣，而是一個反市場操作的心理，所以投資人、自用型都要特別注意，留住青山、留住實力，就是稱霸市場的大哥，因為有錢，就有膽！

政府及投資客聯手作多，行情是『鏡花水月』、還是『明日價格』？

目前市場是政府及投資客積極作多，點燃火車頭工業，金融、資產、建築業，處處充滿濃濃的作多意味。因為低利率、及低稅率引起大家的投資、購屋衝動，但卻忽略隱藏的高風險，有些地方的價格已經高到盡頭，也就是市場價格已把未來兩三年的漲幅一次反應完了，但為什麼你還是會買？是險中求利、穩中獲利或是幫人高檔解套？想明白、看清楚，房價再上漲的動能在哪兒？空間在哪兒？

第一是，建商營造的熱鬧氣氛，現在建築商是每天、每月營造檔期，什麼元月檔期、正月檔期、329檔期、4月分檔期、端午節檔期、928檔期、10月檔期、年底檔期，我認為市場已經沒有所謂的『檔期效應』，只有市場價格合不合理，價格合理，則天天都是329檔期，價格不合理，即使329檔期，也沒用！

因為建築商、銷售公司希望增加誘因，營造買氣，就像當你要買東西，也是要有一些打折、促銷，來引起購買動機，讓你衝動來買。所以你要判斷這個價格合不合理，要靜觀其變，要戒急用忍！期待總是美好的，但是日子總是要過，要知道當你花了這麼多代價去追買，等到房價一回檔，一生的積蓄也就毀於一旦了。

第二原因是，過去的房貸利率是7∼8％，現在是2％，過去要付三、四倍的錢，現在只要用一倍的錢來買，所以你會擴張購買慾望，擴充購買力，但是沒有考慮到整個市場若變化，會產生價格下殺壓力，完全忘記了這個買氣的市場是由政府營造出來的，因為其他產業並沒有上來。撐住市場只為求買氣持續，等待兩岸關係釋利多！



台灣的經濟只有一個火車頭產業上來，讓人誤以為這是景氣來了，價格有往上漲的動能，但是如果價格愈買愈高的時候，投資者已沒有獲利空間了，也就是買的人愈來愈少、要賣的人愈來愈多，市場就會形成下殺。

我發現大部分法拍價格，已經追到市場的價格，也就是說法院的房子有一些產權上的瑕疵，或不知道裡面住了多少人，還不知道處理要多少費用，你就大膽去搶進的時候，就代表投資客在瘋狂搶購準備要付出代價，但瘋狂的價格，投資客不會留著自己用，而會留給下一個接棒的人，就是你！像是吹氣球，看誰是最後一個！

因為投資客買房子為的是將本求利，除非市場反轉，投資客斷頭殺出，你才有可能撿到便宜貨。

下一個接棒的人就是呆呆的自用型、或者對房地產不了解的人，只想到有錢就可以買房子的人，這樣的莽撞與失去理性的衝動，所做成的決定會付出代價，那代價就是套牢的『時間跟金錢』。

假使要判斷房子的價格合理不合理，你可以把謄本資料調出來，如果是從法院拍得的，或者是剛過戶移轉，在買的時候更要深思價格合不合理。

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『價漲量縮』，價格會下修，『價漲量增』，價格才有撐！

過去房地產的交易歷史裡，很多人是10年前買的房子，到現在還沒有回到10年前的價格，變成心中永遠的痛。如果價格不是平穩上來，就有下壓的風險，也就是當價漲量縮的時候，代表這個量是少數人營造出來的量，少數人購買的量，不足以代表市場，以後價格一定下修。

現在市場價格呈現兩極化，因為郊區還是不好，市區、地段好、機能好的地方在創新高，顯然這些籌碼是掌握在少數人的手上。房地產投資和股市不同，股票的量是掌握在所有有興趣的投資大眾手上；但房地產的量是卻是集中在少數建商或者開發商的手上。

所以產品兩極化、價格也是兩極化，未來住宅的品質會比較好，利率處於低檔，換屋的自用型會出現，他們喜歡行諸於一個觀念，就是土地日漸稀少，價格可以撐住，所以如果自用型選擇地段好、品質好，價格會創新高，下檔會有撐，地段差、品質差，價格會破新低，二手市場依舊沒有空間。
投資客大膽搶進，自用型要戒急用忍啦！

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現在的市場是，賣貨的人一大堆，都期待自用型的人出來買，因為投資客不會出來再接手房子。不要以為刀子在往下墜的時侯，你可以順勢接到刀柄，事實上受傷的機會遠大過賺錢。

現在的市場裡，投資客大筆搶進，而且搶進市價的時候，代表手中的貨愈積愈多，假設獲利從五成down到四成、三成、一成，代表市況去化率已沒有想像中得好。因為投資客希望藉著預售屋、成屋去拉抬價格，他們想賺差價，讓市場憨呆的人去買。

對投資客來說，十件貨裡，只要有一件可賺到四、五成，就能彌補另外一個不太好賣的貨、價格不太對的貨，所以當這個市場投資客充斥時，自用型的人不應該急於這個時候介入，除非你想當主力與作手、或者是只為製造市場銷售率！

因為只要等到市場反轉，才是一個好買點，『任何悲觀的時候都是你買貨的時候』，『任何的利空出現皆是買點』，『任何利多出現都是賣點』，所以應該是逆勢操作，不管預售屋、成屋都是在創造價格、提高誘因，來營造銷售的春天，因為建商只想趕快出貨，把錢換回來。
現在整個市場仲介公司的貨有八、九成是裝潢過的，美輪美奐，如詩、如畫、如夢，都很漂亮，但是仔細一看才知道裝潢的不專心，還要花錢再改正，因為他只給你一個漂亮外表，為了是出貨、為了賺錢，實用耐久就免了！

如果你買的房子價格，已經接近附近新成屋或五年新屋的價格，那麼這個舊房屋的價格是不對的，新舊之間要有一段落差，新舊房子之間，假如只有10到15％的差距，或接近八成的價差，都是價格不合理的地方，價差應該要達到七折以下，比較合理


"這邊可以初略分成兩類人,
一類居住需求的人群,另一類是投資導向的人群.."


這樣的說法我非常認同，我也認為是最貼切的說法。
之前會和你爭執，完全是因為我非常不認同所謂”業代、投資客炒家、建商”之類的字眼。

畢竟，你所說的兩類人（針對像我們這樣的小百姓），其實也是要相互包容的。

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