2006/05/18
《今週刊491期》台北市黃金空地大掃描／建商瘋狂搶地
今週刊491期 / 作者：陳翊中

五月八日，三度流標的環亞飯店，終於被人以七十億元高價標走，聽到這個消息，某知名建商土地開發部主管臉色不禁凝重起來，頻頻搖頭說：「慘了！土地已經夠難買了，這個利多消息一出來，地主姿態勢必更高，目前洽談中的幾塊地，看來都得加價才能得手！」

台北市可供開發的土地愈來愈少，建商搶地大戰方興未艾。《今周刊》經訪談與實地勘查，找出位於台北市精華區中非國有財產或建商所有、尚未開發的「十大黃金地產」，同時一探令人咋舌行情背後的故事。 自從○三年SARS過後，房地產明顯復甦，台北市精華區的土地飆漲幅度可說非常嚇人。舉例來說，兩年前劍潭捷運站旁一塊八百坪土地，一坪叫價六十萬元，但在年初信義聯勤以及環亞飯店等精華地產都以高價標出後，最近地主已放話，「沒有一百萬元不用來談。」

台北市的地主之所以有恃無恐，可供開發的土地愈來愈少是主要原因。一位資深土地仲介業者指出，在近一、二十年陸續開發之後，台北市中心千坪的大塊土地，十根手指頭都數得出來，要找大片土地，除非是到內湖、南港等後期開發的地區。信義房屋企研室協理張欣民也指出，台北市房屋供給少、需求強，建商只要能在台北市以不太離譜的價格買到地，「等於把獲利放在口袋裡」，在這樣的情勢下，「搶地」成為多數建商最高作戰方針。

《今周刊》訪談多位建商土地開發人員以及土地仲介業者，並實地到現地勘查，找出在台北市市中心尚未開發、非建商持有或國有財產，且位於幹道旁或千坪以上的「台北市十大黃金寶地」。分析這幾塊黃金地產，保留迄今仍未開發的原因，不外乎一、持有人是資金雄厚的實力大戶，二、產權過於複雜，或家族糾紛未解，以及三、持有人屬於問題企業這三種類型。

類型1 實力大戶擁有 待價而沽

有山有水又富異國情調的天母，一向是許多人嚮往的優質環境，在眾多高樓大廈之間，竟有一處濃蔭蔽地、庭院深深的大宅院。這塊位於榮總旁巷內，面積廣達一千三百多坪的土地、前臨榮總、後臨磺溪，又有參天大樹蔽蔭，自然讓建商垂涎三尺。

這幢深宅大院的所有者，是土地仲介圈中相當知名的「張媽媽」，現年八十七歲的張媽媽，她的丈夫是四星上將丁治磐，據說出身陸軍大學的丁治磐擔任軍長時，前行政院院長郝柏村還在其麾下當少尉排長，足見其輩分之高。

其他從大陸播遷來台的軍人家屬，一心一意抱著反攻大陸美夢，多數均未在台置產；非常有生意頭腦的張媽媽則不同，早年在中山堂對面開委託行，靠著官夫人之間的人際脈絡，賺了不少錢，而且她將所有積蓄，都投資在西門町以及天母的房地產，退休後就住在這棟天母的深宅大院之中。

由於四個子女都在國外，目前一人獨居，平日只有一位丁將軍以前的部屬照應，沒什麼嗜好，連電視機也沒有，只愛聽收音機，而因為房子實在太大，白天她都習慣窩在小廚房之中，聽聽收音機作為消遣。

去年她放出風聲想賣這棟大宅，從此之後建商便絡繹不絕登門造訪，一開始建商出價每坪六十萬元，她未置可否，只客客氣氣地拿出老照片大談往事，建商心癢難耐，把價格抬高五萬元，她還是顧左右而言他。另一位建商來，她還是只聊天，一談到價格，就把話題支開，就這麼一批又一批的建商前來洽談，每坪單價竟不知不覺地飆到一百萬元。

由於這塊地實在是太吸引人了，部分建商甚至派專人在她門口盯哨，就像年初她開始裝修位於永康街的房子，便傳出她要搬到這裡的消息，造成建商之間一陣緊張，但後來證明是子虛烏有，而她的一舉一動仍牽動著許多建商的心。一位知情人士感嘆，張媽媽不愧是開委託行出身，算盤打得精，什麼也不做，一年之間這塊地的價值增加快八成了。據了解，張媽媽經濟狀況非常好，除了銀行有大筆存款以外，還有固定的租金收入，平常又節儉，連出門都是坐公車，因此更加有恃無恐，待價而沽。

據土地仲介業者表示，像張媽媽這樣資金實力雄厚，並在市中心精華區擁有大塊黃金寶地的地主，還有分別在信義路、新生南路口、大安森林公園對面黃金角地的徐姓律師，擁有遠企旁停車場一千一百多坪土地的宋姓家族，和石牌捷運站旁二千多坪的吳先生等人。
類型2 產權複雜 導致懸而未決

另外一類還留存的黃金地，是因為產權複雜，或家族紛爭，導致整合困難。例如信義計畫區松勇路五十三巷巷底「冠德領袖」對面一千一百多坪的空地，這塊地原為當地朱姓家族所持有，冠德建設透過關係買下部分持分，然而在土地整合過程中，因為價格談不攏雙方產生齟齬，相持不下。另外，市民大道、敦化北路口的黃金角地，也有明德春天百貨董事長王明德旗下的德杰建設在此「插旗」，無奈因為地主人數多達七十多位，土地整合了一、二十年都無法搞定，現在還擺在那裡。

另外一類的土地大戶，則是曾經發生財務危機的企業。由於一九九七、九八年本土金融風暴的教訓，現在的建商幾乎都不養地，這幾年房地產景氣熱絡，這些黃金地若由一般建商持有，早就開發殆盡了。然而這些問題企業一方面缺乏資金開發，一方面運用各種方式留下可供翻身的土地資產，隨著地價節節高漲，這些土地也因禍得福水漲船高。

在這類型土地之中，最具代表性的莫過於位於承德路、民生西路口，原本由宏國集團所持有的近一千五百坪空地。二○○○年因房地產崩盤，加上擴張過度，負債近四百億元的宏國集團爆發財務危機。相較同時期財務吃緊的建商，多數採取和銀行協商，採取紓困、利息打折的策略，然而宏國卻採取以拖待變的策略，將這塊地以信託的方式，規避被查封拍賣的命運，而在○三年間宏國集團則妙手將這塊地轉手給原林開發。
類型3 問題企業留地 因禍得福

原林開發台面上的大股東，包括林韋美貞以及知名建築師李祖原等人，林韋美貞出身台灣第一家代銷公司藝文廣告，後來投效宏國，是宏國集團副董事長林鴻道手下的得力大將，而身為敦化北路宏國大樓設計者的李祖原，更有「宏國御用建築師」之稱，知情人士證實，原林開發幕後的大股東就是宏國集團。

在未爆發財務危機前，宏國一度有意開發這塊土地，部分地上的老屋已進行拆遷，後來因為爆發財務問題，開發計畫只得喊停，沒想到卻因禍得福，剩下未拆的房子，卻因為符合《都市更新條例》的資格而享有容積獎勵，可建面積得以增加，目前這塊地正申請都市更新中。房地產業界人士推估，這塊地在加進容積獎勵後，推案金額可達五十億元以上，將可望為宏國集團帶進不少現金。

房地產價格節節高升，建商在苦無土地可建的情況下，全面掃描台北目前碩果僅存的黃金地；但這些地主也看到這樣的發展，手上的土地全面惜售。顯然，在土地供應有限，需求不斷膨脹的結構下，加上二○○八年兩岸和解行情的期待，未來兩、三年台北市土地、房屋價格必然居高不下。

詳細內容請參考今週刊491期