三二九檔開低走高
短期利空出盡房市春雷乍響


來自於大陸地區的沙塵暴，把台北的天空弄得霧濛濛；
兩週三次的政治遊行，也讓近來台灣社會不甚平靜。
近期本地房市，受到短期不利因素影響，市況仍顯低迷。
然而所謂利空盡出，其實換個角度看，
無非也是利空出盡。在房市回歸基本面後，
平穩的發展腳步，是我們可以預期的。
九五年房市春天的腳步，其實已悄悄到來……

三月的台灣，始終很政治。前年三月總統大選，投票日前一天發生的三一九槍擊事件，在兩年後再度製造話題；今年三月月中，兩週假日連續三次不同陣營的遊行造勢，確實會使人聯想兩年前總統府前，甚至是整個社會肅殺的氣氛。

無可諱言地，受到當時氣氛影響，短期間房市狀況確實出現下滑；不過當時仍值景氣上揚，大勢所趨，影響時間及層面都相當少。今年房市市況儘管不如兩年前暢旺，但至少仍然維持基本盤。而且這些政治活動，多數是在炒冷飯，影響區域也極為有限，因此整體來說，從今年農曆年後，房市仍然是朝著正向發展的。

檔期開低走高整體個案表現

那麼，各界引頸企盼的三二九檔，實際狀況又是如何？或許由於九五開年房市表現大不如預期，業界對今年房市的預期大多轉趨低調；因此對於三二九檔期，大家看法比較保守，預期供給量也較往年大幅縮減。

這樣的看法和預期，當然其來有自。因為從去年年中之後，市場買氣確實大不如前；而景氣復甦後，供給量激增，加上營建成本漸增、墊高房價，這些都是造成消費者轉趨觀望的原因。相對地，尚能維持相對低檔的房貸利率，和部份區域發展的未來想像，成了建商及銷售單位『唯二』可以訴求的賣點。

因此，僅有部分條件或價格等因素特佳，而讓消費者認同的個案，能有較好的銷售成績；這種『個案表現』的局勢，是過去一年來市況的特徵，預料也會是未來的大勢。這是供給大量、價格上揚後的必然結果。

然其實，部分區域市場反應還不錯，部分地區則是因為有限時開發容積獎勵；不同的理由、相同的結果，使得今年三二九，儘管各方看法分歧，但從供給的角度看，仍然不會上演量縮的戲碼。以下各區介紹分析中，就會為讀者分區探討開春後，房市的走勢和發展。


■聯勤信義土地標售盛況空前；事後引發的效應，影響層面也超乎想像。
■台北市
遊行影響有限 套房案領風騷

三月份連續兩週、共三次的泛政治集會遊行，訴求和立場各有不同，但是對於區域房市人氣的負面影響，卻是相同的。所幸，一方面遊行路線影響範圍有限，另方面這些受影響的區塊，短期內也沒有太多新案推出，因此房市來人並沒有如想像般大減。而且，其他地區來人還算平穩，顯見多數準購屋人對於這些泛政治話題，早已習於冷處理。

三二九檔原本最受期待的「京站」，也就是日勝生與台北市政府合作規劃的交九用地推案，日前確定延期推出；這點，確實讓北市這波檔期的話題性稍減。事實上，根據本刊觀察及已掌握資料，不單是此一規模上千戶的超級大案順延公開，一些受市場期待的換屋大案，也都沒有如期推出，或有大肆宣傳的計劃。這使得橫跨三、四月這波房市大檔期的北市房市，呈現小坪數產品獨領風騷的局面。

從大直「大直Desire」、「菁棧」，松山區「信義星池」、「台北摩根」，到中山北路、林森北路周邊，大小規模的小坪數，甚至是套房規劃個案，又如雨後春筍般冒出。這樣的盛況，最近一次出現的時間，是在九二年第四季。

根據本刊觀察，這波北市房市推案相當兩極；不是套房，就是換屋產品。經濟能力有限的首購客層，如果堅持在市中心區置產，除了小坪數外，只能尋求中古屋。而就算往北市市郊，房價也是愈來愈高；文山區單純二、三房首購型產品已愈來愈少，南港更因各項發展利多持續發酵，已被視為新東區、下一個豪宅聚落。而此一現象，本就是高度發展的國際都會，必然的趨勢。