大台北 中古屋首季單價漲21% 2006年03月29日



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預售案延推 客源湧入成屋
【胡芝寧╱台北報導】北台灣預售市場受到指標大案延後，供給量相較於去年明顯趨緩，部分預售客源被推擠至中古市場，成屋市場買氣上揚。根據房仲業者調查，大台北地區第1季成屋市場賣方委託量及買方帶看量，都較去年同期成長2成以上、平均單價成長2成1，每坪均價亦突破30萬元。



價量齊揚
去年下半年起，預售房價達到波段高點，市場供過於求、買氣停滯的消息不斷，建商、消費者心態皆趨向保守。永慶房仲集團董事長廖本勝表示，今年預售市場房價持續攀升，相較於市場濃厚的觀望心態，透過比價效應，已出現預售客源被推擠至中古成屋市場的趨勢。







預售房價波段高點
根據永慶房仲集團統計，相較於去年同期，台北縣市第1季成屋成交量年增率達10.5%，平均成交單價漲幅21.3%，成交總價也成長26.5%，呈現成屋市場需求量擴增、成交件數增加、成交單價持續上揚的「價量皆揚」格局。
「價量皆揚」在都會市中心、明星學區等精華地段表現尤其明顯。永慶房仲集團調查，30~40坪的「二次換屋產品」，佔整體購屋產品的27.9%，是目前中古房市的主力，這類換屋產品總價至少都在千萬元以上，坪數雖不大，但多帶有明星學區、精華地段等目的性，地段價值高、支撐性強是主要特色。



二換產品市場主力
而鄰近捷運站、屋齡約5年內，坪數在20坪以下的套房，則佔整體購屋產品的18.5%，是僅次於「二換產品」新興勢力。單身、首購是這類套房的主要客群，以台北縣板橋、永和、中和捷運站沿線最熱門。
永慶房仲集團表示，根據以市中心向外圍區域擴張的「同心圓理論」來看，屬於最外圍、包括林口、三峽、淡水、土城、汐止、桃園、南崁等地，是房價相對最低的第4環，目前確實已有供過於求的壓力。
廖本勝指出，建商感受到景氣趨緩，且土地價格持續走高，建商後續推案已將成本反應在單價上，預售單價過高、無法立刻進住的缺點，與成屋即可入住的優勢一比，就讓部分自住型客源選擇轉向成屋市場。
相較於自住型客戶轉入成屋市場，中信房屋指出，以投資角度而言，預售屋卻比成屋佔優勢，因為預售屋具有依工程進度逐筆小額攤付的特色，可同案場購置多筆投資標的、集中管理等優勢，中信房屋副總經理劉天仁表示，觀察現階段市況，預售屋仍是不錯的投資標的。



預售屋具投資價值
有意投資預售屋的民眾，如何判斷各項房地產指標？中信房屋表示，「銷售率」是最簡單也最可靠的判斷指標。一般預售市場平均銷售率如持續3個月以上高於70％，即表示房價可能即將上揚，反之，若銷售率持續3個月低於30%，房價則有可能在短期內下跌。
此外，「餘屋量」也是判斷是否有投資價值的明顯指標，餘屋量多的區域或路段，表示供過於求的情況嚴重，相較於餘屋量少的區域，阻礙房價上漲的包袱較大，這是投資人需注意的地方。
廖本勝指出，受到期待2008年「和解行情」影響，投資人提前進場的態勢日趨明顯，不但預售市場有反應，與政治穩定度關係密切的中古豪宅，未來極有機會出現續漲動能。