故障維修費算到購屋成本裡呀！
找不到房客或遇到惡房客也是自己的損失~
所以買中古屋加上維修成本算起來比新屋價格差不多了。尤其是坪數越小越不划算。
舉例小套房，舊屋還賣300萬，新屋也才350萬，雖然差50萬，但是光整修廚房廁所也要20~30萬，那不是跟新屋差不多嗎？誰還喜歡挑舊的？

眼前DM一看，舊套房(20~30年)比比皆是，一坪開價3X萬，附近預售屋也開價3X萬。

房子的維修費用是否應該算進去，衛浴，瓦斯爐的自然損壞，換新房客的油漆費用.......還有萬一一年平均只出租10或是11個月....

兩個月前電視台撥出關於房地產的節目，有個稱是"房地產達人"的先生說：

建商的預售屋價格會以附近地點20年以上的舊公寓單坪價格的兩倍來開價，也就是說附近20年以上的公寓一坪20萬的話，那預售屋一坪開價就會開40萬。

還說一點，如果房價是1000萬，合理的年租金行情是4.5%~5%(也就是45萬~50萬)。如果你買這房子去租人的話，租金收的到4.5%~5%那表示總價是合理的。
如果租出去年租金不到4.5%那表示你買貴了。

以上兩點都是那位達人說的，不過我相信這也是有根據的。

買套房投資的都會算，一間套房200萬，一年租的到4.5%~5%(9萬~10萬)，才會買下來。

下次再看到中古屋，怎麼出價，這兩點提供你參考！

我在民國87年時就在內湖看了很多房子，都是看舊公寓跟舊大樓。當時28坪都開價600多萬~700多萬，公寓大樓都一樣。
如果是比較新的大樓還更貴。
當時內湖路南邊一大片工業區蓋\\\的沒幾間。

現在捷運系統在施工，工業區也蓋\\\好一大片。誰都想在工作的地方附近找房子，再加上建築材料一直漲，所以內湖房價一直飆。所以即使是舊公寓也不太會便宜賣你。

如果看喜歡，先查他的籐本跟權狀，看他是哪年購入的。以我的經驗27年的房子，如果他是第一手到現在，那他比較有可能便宜賣你。如果是一年內，保證是投資客，他沒賺到差價不會賣你。

賣屋的仲介是比較沒名的，開價會開很高等你殺。當你要賣屋時你會先找小家沒名氣的或聽都沒聽過的仲介嗎？一般人是不會！我也會先找像信義這種大的。反正仲介費都抽一樣多。

不考慮價格問題，當然也是曾經只有一個屋主的房子會比較好，換過太多手的就不要了。

基本上27年的不容易脫手，雖然公寓也可以撐個50年不會倒，但是管路會先損壞，所以還是要整修。房子整修費可不是一筆小數目，這可以問問買舊房子的人都知道。

且27年的房子全部仲介都不負責\\\"漏水\\\"保固，雖然不一定會漏水，只是連仲介都覺得房子\\\"很舊\\\"了。

試問你買這27年的房子還想再住幾年了？以現在的建蔽率跟容積率建築成本要等房子翻蓋\\\不是容易的事，所以不要想買舊房子等翻蓋\\\。如果讓你翻蓋\\\到，那你真的很好運很好運，台北市還一堆舊房子等翻蓋\\\，政府都願意一戶補助30萬還是推動不起來。

所以如果買了，這房子一直住下去，到時候很難脫手時只能賠本賣或再花錢隔套房租給別人，除非你現在買的便宜，或這間27年房子真的做的太堅固了另當別論。

我覺得你可以把屋況寫出來大家參考。

以上是個人意見！

話說內湖雖有捷運與內科等因素加持.但市場仍有其先天的限制.畢竟在內湖金湖路附近花1坪40萬來買房子還比不上在大直或天母購屋的保值性來得佳.光是購屋人對環境的要求就不同.
以目前星雲街與金湖路的路寬與面臨交通尖峰時間的瓶頸問題仍然無解.或許有人會說"捷運完工後會改善很多.或許需要時間證明!"
但仔細想想.如果您花1坪40萬買高公設比的大樓動輒要1500萬甚至是2000萬的情況下.您會在捷運通車後改搭捷運嗎?答案是不一定.因為家中會有開車族且會買3房以上"千萬豪宅"的原因通常是家中有小孩需要開車至保姆家或上下學接送.當然可能有些是家中另一半專職照顧小孩.但真正的有錢人會選星雲街或金湖路的"平價豪宅"嗎?大家自有論斷.然而大多數應該都是雙薪家庭為主的型態來編織一生的房屋美夢吧!
有人說:"有夢最美".但近年來在內湖一帶.為什麼我都看不到美夢.只有買不到合理房價的"惡夢"!
或許有些人會說我太"悲觀"或"憤世嫉俗".但卻可以看到所謂自由經濟體制下一再被當權者與財團交相炒做與漠視的民生問題.台灣總體經濟並無明顯成長反而日漸衰退.但人民荷包卻因為"什麼都漲但薪水沒漲"而無力購屋!
十年前.台灣國民年平均所得約為美金1萬2千元.筆者出社會時底薪(大學畢業)便有3萬元.外加津貼與年終獎金等名目年薪約有45萬的水準!剛好接近當時的國民年平均所得.請問現在呢?大學新鮮人滿街跑.剛出社會底薪約2萬5千元.年薪有35萬元就偷笑了.剛好是1萬美金.每個人的可支配所得很明顯的減少甚多.請問下一代有能力買房子的中產階級還剩多少人呢?但房地產卻一直賣高價讓大家買不起最後被迫遷移到市郊或偏遠地區!
我們常說一代不如一代.套用在房地產非常貼切.那就是"有能力買房子的人.真是一代不如一代".在祖父或父執輩面對的民國60經濟起飛年代.咬緊牙關.勒緊褲帶就可糊口渡日並勉強供養一棟房子.那現在的我們呢?
貧富差距越拉越大的結果.穩定社會的力量會越來越小.這都不是我們所樂意見到的啊!以上意見純屬個人看法!

話說內湖雖有捷運與內科等因素加持.但市場仍有其先天的限制.畢竟在內湖金湖路附近花1坪40萬來買房子還比不上在大直或天母購屋的保值性來得佳.光是購屋人對環境的要求就不同.
以目前星雲街與金湖路的路寬與面臨交通尖峰時間的瓶頸問題仍然無解.或許有人會說"捷運完工後會改善很多.或許需要時間證明!"
但仔細想想.如果您花1坪40萬買高公設比的大樓動輒要1500萬甚至是2000萬的情況下.您會在捷運通車後改搭捷運嗎?答案是不一定.因為家中會有開車族且會買3房以上"千萬豪宅"的原因通常是家中有小孩需要開車至保姆家或上下學接送.當然可能有些是家中另一半專職照顧小孩.但真正的有錢人會選星雲街或金湖路的"平價豪宅"嗎?大家自有論斷.然而大多數應該都是雙薪家庭為主的型態來編織一生的房屋美夢吧!
有人說:"有夢最美".但近年來在內湖一帶.為什麼我都看不到美夢.只有買不到合理房價的"惡夢"!
或許有些人會說我太"悲觀"或"憤世嫉俗".但卻可以看到所謂自由經濟體制下一再被當權者與財團交相炒做與漠視的民生問題.台灣總體經濟並無明顯成長反而日漸衰退.但人民荷包卻因為"什麼都漲但薪水沒漲"而無力購屋!
十年前.台灣國民年平均所得約為美金1萬2千元.筆者出社會時底薪(大學畢業)便有3萬元.外加津貼與年終獎金等名目年薪約有45萬的水準!剛好接近當時的國民年平均所得.請問現在呢?大學新鮮人滿街跑.剛出社會底薪約2萬5千元.年薪有35萬元就偷笑了.剛好是1萬美金.每個人的可支配所得很明顯的減少甚多.請問下一代有能力買房子的中產階級還剩多少人呢?但房地產卻一直賣高價讓大家買不起最後被迫遷移到市郊或偏遠地區!
我們常說一代不如一代.套用在房地產非常貼切.那就是"有能力買房子的人.真是一代不如一代".在祖父或父執輩面對的民國60經濟起飛年代.咬緊牙關.勒緊褲帶就可糊口渡日並勉強供養一棟房子.那現在的我們呢?
貧富差距越拉越大的結果.穩定社會的力量會越來越小.這都不是我們所樂意見到的啊!以上意見純屬個人看法!

內湖地區過"麗山街"都比較屬於陰濕的氣候
(從大直算起)。買成功路三段還是考慮考慮。

汐止冬天常下雨陰冷，汐止人說比基隆好多了。
內湖冬天也常下雨，內湖人也說比汐止好多了。
當然南部人說你們台北還不是又濕又冷.......
最好不要買過麗山街的，因為麗山街以西，氣候跟台北市區差不多。以東的話，比較像汐止。

出價還是要看屋況，小環境大環境都要考慮，所以沒有一定的出價公式。但現在投資客居多，加上房屋仲介也想開高價(因為抽傭金才會多)，當然會貴上很多。

那該如何出？有個蠻賊的方法，看喜歡的就出價，但是"出你想買的價錢"。這價錢比他開價少很多，缺錢的或投資客有賺他就會賣，只是他沒賺那麼多而以。
他不賣我們就拉倒，再看到別間的我們再出價。

反正買賣是你情我願，難道他開1000萬你就非950萬買嗎？說不定你覺得才值700萬。

但是要出價錢，還是請你多看看附近的房價再出價，免得被說是出白目價。

還有，你也要看看"預售屋"的價錢，很多二三十年的"老公寓"，開的價還跟旁邊"新成屋"差不多。