＃ 換屋風崛起 大台北換屋比例突破三成 ＃•陳韻如 2005/09/15
今年大台北地區的平均成交單價，已經創下十年來的新高。值此房價高檔時期，買方購屋結構已經悄悄在改變，雖然整體來說以首購為主的大趨勢並未改變，但是換屋族群比例陸續攀升，部分換屋熱門區域，換屋比例甚至高達六成以上。
據統計，一生中的換屋次數平均為三次，大多是隨著家庭週期中不同的階段而換屋。今年由於房價仍持續維持在高檔，房市不但由前幾年的首購市場，逐漸移轉為換屋市場，且換屋的比例仍不斷再升高，換屋比例推升近三成五，寫下近年來的新高。
●換屋比例創下33%新高
永慶房屋表示，根據過去經驗，通常在景氣盤整時期，首購族的比例會偏高，在八十九至九十二年上半年間，首購族的比例一般都維持在七至八成，投資比例一成、換屋比例一至二成。而從九十二年下半年以來，市場嗅覺敏銳的投資人率先搶進市場，致使投資比例從一成激增至二成，進而帶動換屋民眾加碼投入市場，產生換屋族與投資者分庭抗禮的局面。
今年以來，大台北地區房價持續在高檔盤旋，成交價甚至已經創下八十五年的新高紀錄；但是另一方面，國內經濟景氣深受國際經濟的影響，油價上漲所帶動的物價高漲、跟隨美國升息腳步所導致的利率揚升等，衝擊首購族的購買能力。
再者，購屋投資的比例，也因為投資客的陸續退場而降低。近兩年在市場上十分活絡的投資客，在房價與利率齊漲之下，短期投資者的獲利空間受到擠壓，短期投資熱潮減退，因此購屋投資的比例稍有下降，大約從二成回復到15%左右。
但是換屋族群卻在此時悄悄崛起，畢竟相對比較之下，換屋在一買一賣之間，對房價變動的適應性最高，期間的彈性空間較大，如果是由大換小，甚至可能還有不小的獲利。換屋為目的的購屋比例，從過去的二成左右，一路竄升到三成，近期又繼續往三成五邁進，今年第三季七、八月大台北地區的換屋比例更是上升到33%，預料今年將可能突破三成五，創下近年來的新紀錄。
●換屋區域排名
根據永慶房屋的統計大台北地區十大換屋區域，依序分別為臺北市的大安、信義、松山、士林、中正、內湖、台北縣的板橋、永和、新店及中和市，其中前五大換屋區中換屋族占該區客戶的比例均高達五成以上，遠遠高於首次購屋人，換屋族無疑已成為成屋市場中的主流客群。
永慶房屋表示，從這十大熱門換屋區域多有交通便利、區內有明星學區的特點，尤其是台北市的前五大換屋區域又多位於市中心區、高房價的特性。這些區域特性也正多是換屋人換屋時的考量因素，因為從家庭的生命週期的三個換屋時點：
一、學區考量型：擠進明星學校是多數父母的夢想，而進入明星學校的首務便是要在學區內擁有不動產，促使許多家長選擇在明星學區附近購屋。因此大安、中正、松山、士林區內的房子成為這類換屋族的第一目標。
二、家庭滿巢期小換大型：隨著子女年齡的增長，原有住家坪數過小而需以小換大，但是在選擇上會以生活品質為主要考量，因此市區精華區和市郊親近山水的環境都各有擁護者。因此在換屋區域中，台北市的大安、信義、士林、內湖，或是台北縣的新店等，都是二換族鍾愛的區域。
三、家庭空巢期大換小型：最後隨著家庭成員的各自獨立，原來大坪數的需求已不再，養老反而是主要的換屋因素，因此醫療就診、居家生活便利的市區，都是銀髮族的最愛，諸如市區一樓住宅或是平地型別墅等。反倒是郊外風景宜人親近自然的環境，因為會突顯出居家附近的冷清與寂靜，比較不受到銀髮族的青睞。
●一生平均換屋三次
根據永慶房屋的統計，一般人一生換屋次數平均約為三次，根據不同的生命週期而有所變動。首購的原因大多來自於個人自住、儲蓄投資或是新婚，空間需求大約為8~20坪。
首換族換屋原因大多來自於子女成長及學區的要求，因此區位選擇上會以市區精華區為主，再加上交通便利的條件，不但在實際使用上，或是未來再度易手，都有其便利性與增值價值，並以25~35坪的標準格局為普遍性需求。
第二次換屋時，一般年齡約在40歲以上，此時個人的事業應已具一定的基礎，因此多半會以住宅品質為首要考量，選擇市區的高檔次精華住宅，藉以彰顯個人社會地位；或是選購親近大自然的環境，提升生活品質與素質，此時需求的空間坪數大多在40坪以上，一般大多介於40坪到80坪之間。
第三次換屋的主要目的大多著眼於養老，此時購買的產品依個人不同的需求而較為多元化，諸如對就醫或對生活機能的需求等，市區或郊區各有所好，但通常其面積不會太大，畢竟進入空巢期之後，家中的人口減少，所需的面積一般維持在30~50坪左右。
永慶房屋指出，換屋族因比首購族更有購屋的經驗，對自己的需求也更為了解，但換屋過程複雜，包括資金規劃及買賣時機（先買後賣或先賣後買）、區域環境、公共設施、交通建設、房屋品質等項目都需要多方評估，才能順利完成換屋計畫。換屋族大部分都有換屋的特別原因，選擇適合自己需求的房子，顯然比選擇便宜房子重要，而且還必須考慮未來轉售與增值問題，才能換到愈來愈佳的房屋。
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