買房不掛名避稅？省省吧出售應計其他所得，未申報須連補帶罰…

買房不掛名避稅？省省吧出售應計其他所得，未申報須連補帶罰…【文／林嘉焜 （萬泰聯合會計事務所副總經理）】

個案實例

三位醫師合資購買台北市某一豪宅，當時三人平均分攤1.2億元買價。但是，開業的王醫師每年申報執行業務所得僅500萬元，若名下增加高價不動產，擔心引起查稅。而另一位林醫師利用醫院下班時間，在外診所兼差看診，賺取鐘點費，但因身為公費醫師身分，不得在外開業，也不敢公然購入高額豪宅，以免收入與資產不相當，引起注意。因此，三人合議由高醫師登記過戶持有豪宅。如今，三人決定以2.4億出售。每人分得價金8,000萬元，個別獲利4,000萬元。三人應繳何種稅負？

個案解析

短期持有者 稅負不多

高醫師身為土地所有權人，出售土地所得的稅負只有土增稅、出售建物所得應申報綜所稅的財產交易所得。名義上，高醫師出售獲利1.2億元，但是申報財產交易所得時，並非以1.2億元為稅基，只需申報建物的獲利，可以建地與建物比例分配獲利；或以房屋評定現值乘上獲利率。

依財政部公告，坐落於台北市的房屋出售所得，可以29%計算建物所得。因此，高醫師申報的財產交易所得為：房屋評定現值300萬×29%=87萬元。假設高醫師的所得稅邊際稅率為40%，則87萬元的所得會產生34.8萬元所得稅額。

若再由三人均分稅負，每人應分攤11.6萬元。由此例可見，出售房屋者的綜所稅負非常便宜，只是土增稅可能較貴，然而公告現值比市價低，短期持有者的土增稅也不會太高。

不記名持有 查稅噩夢

三人出資購買土地，但是其中二人不過戶登記持有，僅為出資人；當然，二人仍有土地權利。當持有土地的高醫師出售土地時，以高醫師為土增稅（假設300萬元）的納稅義務人，而且也要申報房屋的財產交易所得（假設87萬元）。當高醫師承擔此二項稅負時，會要求其他二人平均分攤稅負。假設扣除高醫師所繳稅負及費用後，每人可實際分得3,888萬元。雖然三人分錢一樣多，但是，另二位醫師與高醫師的稅負完全不同。

另二位醫師並未持有不動產，依據民法第758條所規定，「不動產物權，…非經登記，不生效力。」因此，二位醫師擁有的財產權不是不動產物權。

依據所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地，均限土地所有權人出售土地之所得，始得免納所得稅，非土地登記簿上之所有權人，其出售土地，自然沒有免納所得稅之適用。因此，另二位醫師分得的售屋價金屬於應稅之「其他所得」，應申報綜所稅。

由於，未過戶持有土地的二位醫師將「土地所有權移轉登記請求權」轉售他人，每人獲利4,000萬元，扣除分攤高醫師所得稅負擔11.6萬元、分攤土增稅100萬元，則二位醫師應該個別申報綜所稅之其他所得3,888.4萬元。假設，以所得稅之邊際稅率40%試算，二位醫師各自需承擔所得稅約1,555萬元。

若二位醫師誤以為不需申報綜所稅，一旦遭查獲，除了本稅外，還需加罰0.2~0.5倍不等。
【2010-09-11/經濟日報/S06版/稅稅平安】

個人感想：
請特別注意，其計算標準不同喔！所以合夥投資千萬小心，要不然獲利都被國家收走囉！除了避免被抓到外，成立投資公司也是個方法，雖然會多付一些營所稅，參考囉！

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