台中法拍屋一日通，台中法拍搶標多 ...法拍屋案件更多資訊 網址是 http://tw.myblog.yahoo.com/taichung-houses



【林大正╱綜合報導】何麗玲靠投資法拍屋贏得「投資女強人」封號，曾掀起一陣法拍旋風。今年台中法拍市場，1~8月拍定率平均雖逾5成，專家建議，除非地段好，否則最好等到2拍之後再進場，有效壓低成本。

精打細算
今年台中地區法拍物件拍定率高，平均每2件就有1件順利拍出，高於平時「理性」拍定行情，這和「馬上好」的幻想行情，與通膨壓力下買屋保值效應有關。

得標價格屢破紀錄
台中地院投標室，投標人驚呼得標價格又「破紀錄」的騷動今年並不難見。日前北區綠園道旁，位於太原北路上1間27坪、屋齡30年的3樓透天，第2拍底價以462萬元重新推出後，多達50組人馬搶標，擠爆法院投標室，結果竟以763萬元得標，這比第1拍底價576萬元多出2成。
房市走了5年多頭，景氣好時，不少年輕人大膽購買新成屋，但2年的利率寬限期陸續到期，在個人信用高度擴張下，銀行又不願意提供轉貸，房子只能被法拍。104法拍台中總部總經理聶學智評估，台中法拍市場到今年底之前，恐怕還有一波類似這種情況的物件釋出，地段若好，值得投資客留意。
在南屯區豐樂雕塑公園旁，就有屋齡才2年、地坪26坪的別墅，年輕的原屋主以1200萬元買進，但2年優惠利率一結束，本金加利息讓他無力負擔，只好讓法院拍賣，由於地段頗佳，該物件第1拍底價僅834萬元，還是吸引20幾組人馬競標。

新興區優於老社區
以目前台中法拍市場投標者來看，北部投資客約佔1/3，比例不低；不過欠缺地緣了解，有時會「搶不過」在地投資客。
以大樓產品為例，聶學智說：「假如市價每坪15萬元，底標價若在10萬元，就有投資客進場。」換言之，只要存在獲利空間，不少投資客也不會固守「至少2成」的保守策略；跟台北客常等到2、3拍才出手的情況不盡相同。



委託法拍仲介 防範海蟑螂
【林大正╱綜合報導】投資法拍屋最怕遇到點交時強佔房子、趁機向得標人勒索的「海蟑螂」。有經驗的投資客，除了全程委由具信用的專業法拍仲介處理、建立互信外，自己現場拍照、錄音存證，再交由警方處理，雖然時程較慢，也是可行的方式。


霸佔房屋強索搬遷費
所謂的「海蟑螂」，通常是有心人士霸佔拍得的房屋，藉此取得談判籌碼，向得標屋主強索「搬遷費」。常見的手段是把家當搬進房子裡賴著不走，甚至找人挾帶武器恐嚇威脅，警方抓不勝抓，更讓不少投資客不勝其擾。
以台中地區為例，海蟑螂會「化身」成投資公司或黑道佔據房子，並跟債務人勾結，跟拍得的新屋主明示或暗示要一筆「搬遷費」；一次要個3、5萬元看來不多，但新屋主息事寧人的結果，總會讓對方食髓知味。
也有投資客碰過法院執行點交時，海蟑螂或債務人當著法官的面跟新屋主「要錢」，有的法官甚至會同情債務人：「就拿點錢給人家吧！」
據了解，近期位於5期大英街，地坪約38坪 、地上3樓別墅，1拍時以1000多萬流標，2拍時被來自新竹的比丘尼，以總價960萬元高於其他7組人馬得標，但原屋主因欠債跑路，房子早已人去樓空。
未料有海蟑螂聞訊後，得標隔天便先將別墅恢復水電，接著除草種花，並搬入家電等先行入住，進住的小弟推說只是來看房子，有問題請找老大，有次甚至還帶了7、8人拿著刀子「打招呼」，索討搬家費150萬元，後來周旋了3、4次，最後拖了2個月才解決。






台中法拍屋 須3成保證金
法拍屋在不動產中因涉及法律程序較複雜，投資難度較高，但以台中為例，報酬率平均可在2~5成，仍吸引許多投資客。
得標後碰到海蟑螂是最棘手的問題，投資客在態度上最好別輕易退讓。因為給對方錢，對方不一定就乖乖搬走，可能繼續賴著，甚至換另一組人馬繼續要錢。此外，台中法院要求投標者須先付底價約3成的保證金，與其他法院的2成以內不同，投資客自備款宜充足。





上網先過濾拍賣物件
【楊茲珺╱綜合報導】法拍屋市場愈來愈透明，資訊流通快速，加上低於市價的誘因，讓不少人躍躍欲試。專家建議，法拍屋除了事前要作好周全調查，最麻煩的工作是在得標之後才開始，包括資金籌措、協調搬遷等事宜，如果有多餘預算，花5~6%服務費委託專業法拍仲介，可節省不少麻煩。
不少法拍仲介致力將法拍資訊公開化，坊間有104法拍屋網或好宅網，設計類似網路看屋、物件地圖等服務，讓會員可在網路上作初步篩選。


北客南下 委託代標較佳
負責規劃好宅網的竤甫電子商務有限公司副總吳俊龍表示，目前該網站提供物件追蹤服務，客戶可以查看心儀物件目前的拍賣進度，也有網路地圖，可將某區域內的法拍屋一目了然的羅列出來，方便程度不亞於一般中古屋仲介的網路服務。
不過，網路看屋只是最初步的工作，吳俊龍指出，法拍屋須親自到現場調查，同時可詢問左鄰右舍或管理員屋況。遠東國際不動產總經理陳鴻富則說，至少一天早中晚各要看1次，多跑幾趟多作功課一定會有收穫。
美地資產管理有限公司總經理陳俊男認為，北部投資客若有意南下購買便宜法拍屋，資訊掌握可能無法贏過在地人，最好能委託正派的代標公司。他說：「購買法拍屋，往往是在得標之後才是麻煩的開始。」
例如得標後要在7日內把尾款付清、若有人佔用，則要協調搬遷，這些繁瑣的事情都必須處理，如果不委託代標公司，對北部客來說，可能得標之後才是夢魘的開始。


1年內買賣 須低於5戶防查稅
建議法拍屋投資客，1年不要買賣超過5戶，否則國稅局會查帳，並且會溯及既往到5年之前，針對之前每筆交易課徵「財產交易所得稅」與「營業所得稅」，尤其營業所得稅高達25%，將侵蝕法拍屋獲利，得不償失。
此外，委託代標業者時，務必看清楚服務內容，以總價300~800萬元的標的來說，一般前置作業包含調查、鑑價、代標等，服務費約3%，但若含後續搬遷約5%，假使還有海蟑螂佔用問題，則費用從2~10%不等，視情況而定。...法拍屋案件更多資訊 網址是 http://tw.myblog.yahoo.com/taichung-houses


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