每坪百萬豪宅僅10餘棟
集中大安信義區 天母跌出百萬俱樂部
2009年03月25日地產王
【柯玥寧╱台北報導】前幾年每坪開價破百萬元豪宅比比皆是，但去年第3季景氣回檔，豪宅行情面臨考驗。據永慶房屋統計，今年第1季中古豪宅平均成交價每坪62.7萬元，與2008年最高點相比下修幅度15~20%，許多豪宅行情直速下修，目前還屬於「百萬俱樂部」的豪宅只剩10餘棟。

盛況不再
從2007年起全台都在瘋豪宅，除了頂級豪宅「宏盛帝寶」站上百萬元俱樂部外，對外喊到買百萬元的豪宅尚有20餘棟，從台北市的大安區、信義計劃區、大直到天母都有百萬豪宅的成交案例。但隨著景氣下滑，最新統計百萬豪宅只剩下10餘棟，主要集中在大安區及信義計劃區，天母豪宅已跌出榜外。

宏盛帝寶每坪逾110萬
豪宅房仲專家普遍認同目前還有百萬元身價的豪宅，包括大安區的「勤美璞真」、「潤泰敦仁」、「昇陽敦凰」、「敦峰」，信義計劃區的「信義富邦」，及中山區「輕井澤」。不過，談到豪宅知名度最高的「宏盛帝寶」，業者意見略有分歧，因為社區規模大，A~E棟條件不一，去年下半年曾出現每坪90多萬的成交紀錄；信義房屋仁愛帝寶店經理吳樺昌說，今年初成交案例每坪逾110萬元。
2008年總統大選後，大直水岸豪宅買方曾不斷追價，「帝景水花園」第3期中低樓層曾經有每坪100萬元成交紀錄。不過現在，最知名的水岸豪宅「代官山」、「輕井澤」、「帝景水花園」、「忠泰交響曲」，僅有「輕井澤」各樓層成交單價站穩百萬元大關。2008年中「帝景水花園」的中樓層成交行情跌至每坪93~98萬元。

台北信義每坪逾125萬
興建中的「信義帝寶」、「仁愛築綠」預售時每坪成交價站穩100、110萬元，房仲專家預估，未來若有物件進入中古市場，成交行情將從百萬元起跳。銷售中的指標大案「台北信義」、「文華苑」，據了解，每坪成交價也絕對在百萬元以上。
海悅廣告副總經理曾俊盛透露：「台北信義目前成交價115~125萬元，目前銷售過5成，即將調高價格，至少每坪125~135萬元才有可能賣。」
據了解，銷售方式極低調的「文華苑」目前開價未定，僅向客戶預收定金，坪數及各項規劃都較「台北信義」更高級；代銷業者多認為，成交價肯定在「台北信義」之上。

個人對豪宅分析心得：

房地產的保值選擇為地段、地段、還是地段；那豪宅的成立條件呢？個人認為地段只是基本條件之一，還有建材、規劃、基地面積、管理、知名度、建設公司、住戶品質等，分述如下：

1.地段：應該所指小環境條件，比如位於主要路段上或公園、知名學區旁，重大建設(如歌劇院、音樂廳)之重劃區內、道路整齊、綠化、生活機能方便、鬧中取靜、治安良好...等條件。

2.建材：恩，非本人專業，但偶聽客戶要求條件有：SRC結構(必備)(除了防震外，少樑柱，室內空間較大)，知名品牌水泥(如台泥)，進口石英地磚、廚具、衛浴設備、中空樓地板設計、抗紫外線氣密窗、防爆、防火大門、大樓門面或一樓外牆為花崗岩建材造型...等

3.基地面積：方正、面寬大，基地適中，除了退縮空間設計、大門、車道動線設計，影響社區整體觀感與氣勢！

4.管理：飯店式管理、社區秘書、社區管家，海陸或軍警退役之管理員(每次都是身材碩挺拔、帶個墨鏡再社區門口巡視，一附很酷的樣子，感覺就很像豪宅，哈)，社區公設俱樂部式管理與維護，專業外繪配合...等

5.知名度：當晉升為豪宅住戶時，其實不是比誰有錢？因為大家都是有錢到一輩子花不完那種，而且錢不留白，所以也無法比，當然是比住戶企業規模、知名度、政商權力高低...等，所以住戶明單知名度高，政商名流多，當然也是豪宅必備條件。就像台中胡市長住的社區，從一坪20萬漲到40萬/坪還不一定買得到，雖然房地產景氣也有影響，但名人居住絕對加分許多。

6.建設公司：雖然無法以篇概全，也不代表某建設公司的產品一定很好，就像買雙B車有時就這麼巧買到瑕疵車，所以...，但相對品質較穩定、服務較好也是不爭的事實，所以也是豪宅條件之一。

7.住戶品質：這跟知名度略有點不同，畢竟社區大樓少則30~50戶，多則100多戶，不可能每一位住戶都是名人、有知名度，然每個住戶都是有實力的屋主，也代表有個性、有主見、有要求，然是否能夠和諧相處、社區有共識，才是長久之道，畢竟房子還是要住個3~5年以上，所以住戶品質也是可以打聽的，當然也是豪宅必備條件之一。

目前我不是住豪宅，所以只能想到這些，歡迎補充！參考囉

JERRY