請看圖，是從商業周刊擷取的統計資料！

圖可能有點小，稍微說明一下：

第一個圖：100%股票，右側為報酬率：1年：-32.8%；五年：-4.7%；15年：224.7%

第二個圖：70%股票，30%債券，右側為報酬率：1年：-24.3%；五年：2.4%；15年：219.6%

第三個圖：50%股票，30%債券，10%商品；10%房地產，右側為報酬率：1年：-23.1%；五年：

7.1%；15年：234.6%

※這個資料是以民國97年11月往前推算的情況。

心得：

全球經濟、股票、房地產景氣都是起起落落的循環，僅在於循環期的長短，以上統計5年的報酬剛好是一個循環，15年的報酬剛好是約2個循環，而結果就是不管哪種投資，撐個15年報酬率都差不多，但如果是低於10年的投資，可能就要小心了，普遍上專家所說分散投資絕對是有根據與道理的，而投資管道中房地產投資絕對是其中一環(包含自住也算是一種資產配置)，在這目前景氣渾沌不明之際，個人常遇到客戶或朋友問現在房地產要如何進行？大致上可以分為幾種情況分述如下：

1.自住型：

A.首購族，其實有統計過，全省景氣好時成交件數約為50萬件/年，景氣差時成交件數約30萬/件，代表的是還是有人在買房子，台灣地小人稠，有個窩相信是很多年輕人的夢想！(相信高房價的台北市更是如此)所以不趁景氣差，利率低時買房子，難道要等景氣好、價格高、利率高才買房子嗎？有更多人會問可是現在不是低點，房價還會再跌，到時再買即可！所謂低點，都是歷史過後才得証(講俗話一點就是馬後炮，哈)，所以除了運氣，沒辦法買到最低點，但絕對可以買到相對低點！所以若有購屋需求的人，不這時看房子，要何時看房子，房地產並不會有全面很便宜的時刻出現(就像921過後，sars期間，房價最低，但當時所有人認為還會再低，可是現在回首發現低點已過！)，只會有零星斷頭物件出現時可買到低點，所以平常要多看屋、多留意，要買到便宜的房子真的是要做功課的！但就算找到便宜的房子，可是你要自住，萬一不喜歡怎麼辦？只因為便宜勉強住？還是繼續找？又要便宜又要喜歡的房子很多嗎？相信目前有在找房子的人就可感受了，再來就是多少錢才算便宜？當時你買8萬/坪很便宜，結果不久後還有人買7萬/坪，那你不就買貴了，可是如果之後大家都買9萬/坪，的確你買便宜了，但這是用時間去證明的！當下要如何判斷？個人認為只要低於目前市場『開價』行情8成以下，在當下來說就算可考慮進場時刻了(當然還要看開價是否合理)，至於是否真的便宜，粉抱歉真的要用時間來證明了，未來的事可推測，但沒有一個專家有保握說一定準！

B.自住的客戶就算你現在買的便宜，其實只是代表負擔比較輕，真的有賺到房價的增值嗎？其實要細算，因為就算你現在買到低點(比如8萬/坪)，三年後房地產景氣好轉現在住的房子可以賣到10萬/坪，一坪賺了2萬，帳面上的確賺到了，但實際上你只有這間房子可以住，賣掉後要再買或租(景氣好時房價相對也比較貴、租金也比較高)，這樣您有賺到嗎？所以說現在買比較適合之原因為房價比較低、利率比較低，相對負擔也比較低！這也是粉多客戶問我現在是否適合換房子？我都會先問您是要賣掉房子後才能換屋嗎？如果是，賣便宜、買便宜，或者以後賣貴、買貴是同樣道理的！所以如果有能力的話，現在只適合先買房子，然後將舊房子出租收益，將來景氣好時再將舊房子賣掉，就算價格沒有變，也賺到幾年的租金收入，這也是為何有人買房子賺錢，那是因為他們賣的都是多餘的房子，真的把價差賺到自己的口袋阿！

2.投資型：

A.買斷賣斷型：個人從事房地產，從景氣差(民國90年)到景氣好(民國96年)，發現不管景氣好壞都有投資客存在，只是賺錢機會與風險的高低罷了！景氣不好，賺錢機會較低、風險較高，所以當然投資的人比較少，因為除了專業判斷外，老實說還是要有點運氣，有些個人或專業投資客不是粉看好的物件，還是有其他投資客下手，還是有賺到錢的例子，所以如果您想要成為買斷賣斷的投資客，用功與人脈是不能少的，因為有些人缺錢反而不會交給仲介賣，反而賣給朋友，但常常不知其實交給仲介賣扣掉服務費後還是高於自己賣給朋友的價錢，雖然個人常常覺得惋惜，但這也是一種機會喔！而且通常這種機會賺錢機率非常高，但必須自己對市場行情有一定之暸解，所以投資成功關鍵個人認為用功、專業與人脈。

B.買來收租型：其實這種客戶很多，雖然目前經濟不景氣，但有實力的人受傷粉輕，反而受到低利率影響，所以多分配一些財產配置於不動產，由於是長期投資，因此收租型產品最適合，若不考慮預算，投資標的首選當然是承租方為大型連鎖店之店面、其次角間透天店面、角間大樓店面、主要道路俱商效之臨路店面、俱合理報酬率之巷內店面，其實以上優先順序並不是以租金報酬率高低來排列，而是以保值性及未來增值潛力論斷！因為好的店面便宜的機會很小，因此用租金去算報酬率並非最高，但租金穩定、保值，未來還有增值空間，所以反而建議是首選物件！當然還要配合投資預算去考量囉。

或許有很多人認為還不是買屋時機，未來的事無法預測，可能吧！但在此只是要說明房地產是值得投資的商品、也是保值的商品，除了商業週刊報導裡的統計資料可以佐證外，換個角度想，如果用同樣買房地產金額的錢投資在最高點的股票與房地產上，普遍上如果擺到現在股票已經跌掉5成了，但房地產呢？最多2~3成吧！所以保值性仍佳，當然如果你是股票高手，就另當別論囉！

參考吧

JERRY

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