2008年房地產十大新聞出爐
•蘇啟榮 2008/12/15

2008年房地產寫下許多記錄，包括預售案喊價每坪破200萬元，土地價格、容積單價都在今年創下新高，2008堪稱房市的紀錄年…
今年房市價量呈現暴熱暴冷的倒V型走勢，上半年沉緬在兩岸開放的美夢，下半年隨即捲入金融海嘯的惡夢當中，不過在2008年房地產寫下許多記錄，包括預售案喊價每坪破200萬元，土地價格、容積單價都在今年創下新高，2008堪稱房市的紀錄年。至於2009年房地產發展會如何，信義房屋企研室綜合出10大現象或趨勢，其中包括預期房市下半年比上半年好、交易量將持續盤整下修、房價將受失業率與股市牽動、土地進入買方市場等。
觀察今年房市，可歸納10大重要大事紀：
1.土地價格紀錄改寫：聯勤信義土地2度轉手、遠雄買下A1、台壽保標下國華總部大樓，分別寫下台北市單筆最高額交易、住宅區最高價土地、與土地單坪最高價的 「2008年房地產障礙」。2008年房市寫下許多紀錄，包括住宅區土地創新高、單筆最高金額交易、土地金額最高紀錄。其中住宅區房價創新高，是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。
而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物。至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，基地面積包含商業及部分住宅用地共894坪，換算土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。
2.豪宅建案單價喊上兩百：隨著兩岸三通預期、眼看香港、新加坡豪宅為台灣兩、三倍，建商也想趁勢推出國際級豪宅，五月起，北市頂級豪宅個案喊出兩百萬的單價。而眼看豪宅行情大好，信義計畫區亞太商務會館一度開價199億。房市選後噴出行情，讓不少建商打算趁此波熱潮好好乘勝追擊，甚至對外開出每坪200萬元的「跳空天價」。像這類過度樂觀的舉動，連帶周邊屋主心態也水漲船高，對於後市造成交易量縮的反效果。
3.億元產品先盛後衰：上半年選舉熱潮，億元產品熱賣。億元店面產品如忠孝東路四段店面、士林夜市透天店面；億元豪宅產品，除了傳統的豪宅區段如信義計劃區、大直、大安、中正、天母等地外，市中心非豪宅區段也出現喊價上億元的新案。下半年房市急速轉冷，上半年熱門的上億元產品，因「大船難調頭」，而接手買方少。
4.房價泡沫說促使房市降溫：政大學者在4月底提出房市破沫說，讓大家正視房價上漲，經濟基本面無法跟上的問題，促使激情的房市先行降溫。而在泡沫論後，剛好碰上連串的銀行倒閉、國際大型壽險業請求紓困的重大經濟風暴，國內外股市一洩千里，連帶房市交易量急速萎縮。
5.台商、外僑返台置產熱潮，雖說買在高點，相對躲過金融風暴。
今年年初的台商鮭魚潮前所未見，許多案場還出現香港口音的投資買方，這些台商、外僑在年初積極買進，到現在平均房價下跌約一成到一成五左右，與金融商品相比，房地產仍具備保值效應，進場的台商，相對逃過今年此波的金融大風暴。
6.陸資參訪團接連來台，層級提升：今年兩岸關係大幅改善，不少陸資隨小三通及直航到台灣參訪，其中以萬科集團董事長王石、萬通地產董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等人的參訪最為指標。這些參訪團於3月底總統大選後造訪台灣，曾炒起一波陸資熱，之後更傳出國內大型建設公司打算與中國大陸碧桂園主席楊國強，洽談投資國內的不動產，但至今都未傳出進一步具體進度。
7.鋼筋價格暴漲暴跌：今年上半年延續原物料飆漲的走勢，加上北京奧運的效應，致使原物料產生預期與追價囤貨心理，鋼筋也因此需求大增，每公噸飆漲至35000元，但隨國際鋼筋行情崩盤、國內實際需求萎縮，鋼筋價格腰斬，跌落至每公噸15000~18000元。
在鋼筋年初飆漲時，剛好給開發商有「反映」建材上漲的理由，不少個案搭順風車調漲售價。但營造廠卻是經營壓力倍增，營造工會今年嚴重抗議鋼筋價格飆漲，甚至揚言罷工、開工程車上街頭，所幸近月鋼筋價格回落後，讓營造廠可以鬆口氣，甚至有賺錢的契機。
8.小宅成交比例續創新高：受到房價高漲影響，標準3房產品在台北市價格直線攀升，公寓產品近月平均成交價格漲至800萬元，大樓產品總價平均房價也要1400萬元，台北市首購族購屋門檻高，加上少子化影響，部份民眾轉向小宅市場，根據信義房屋統計資料發現，2002年台北市購買2房以下的比重，僅有22%，今年第3季已上升至35.8%，且有逐季增加的跡象。
9.高雄紅橘線通車。
今年3月9日高雄第1條捷運線紅線正式通車，加上9月東西向的捷運橘線也完工通車，讓高雄的交通邁入新紀元。不少投資客期待台北的捷運效益可以在南部上演，未料短期間捷運並未改變高雄市民的通勤習慣，加上油價近期暴跌，原本依賴機車或汽車通勤的高雄人，反而覺得搭乘捷運沒比較划算，讓高雄房市的捷運效益不如預期。隨高鐵南下卡位高捷周邊房市的台北客，除早年卡位到店面產品之外，其餘投資並未明顯獲利。
10.政府救市，房貸政策急轉彎：馬政府為了兌現選舉時候的承諾，不僅推出2000億元的新版優惠，還推出史上最優惠的青年安心成家方案，提供200萬元的前2年免息優惠房貸，其中2000億元的優惠，的確在第4季發揮刺激房市的效果，尤其對低總價的購屋族，減輕不少房貸壓力。
＜2009年房地產8大展望＞
1.2008年全國房市買賣交易件數粗估約38萬件，2009年若無重大利多刺激，預估在房市買賣雙方價差空間拉大，經濟狀況指標回溫之前，2009年房市交易量持續低檔盤整。
2.房價須觀看兩大指標，高總價房市看股價指數、一般住宅房價須看所得及失業率，由於富裕階層在今年的金融風暴中，資金受傷慘重，影響高總價產品的交易量與價格，預期高總價產品房市將與明年股市表現息息相關。而一般民眾有關的住宅市場，則與民眾的實質收入關聯較大，今年的無薪假與高失業率等衝擊，勢必影響民眾購屋意願，2009年需觀察失業率是否止穩，進而讓民眾更有購屋或換屋的意願。
3.利率可望持續走低，房貸戶有喘息機會，國際出現競相降息風，央行今年初為了控制通膨，採取升息與放手讓台幣升值，但下半年情勢大逆轉，各國央行降息又快又猛，預期明年降息走勢可望延續，對於背負房貸的民眾是一大福音。
4.2009年從地價推動房價年代，跨入房價帶動地價修正的年代，從聯勤土地在2006年高價標售開始，開始進入地價推動房價上漲的年代，2008年上半年台北市住三的土地，出現非傳統的豪宅區段，卻標售每坪200萬元的行情。建商為反映土地成本，房價直直攀升，但現在房地產銷售率下滑，土地價格開始回落，有建商喊出準備現金在明年下半年來買土地，2009年土地逐漸進入買方市場。
5.2009年房市無疑是個買方市場，2008年下半年房市由賣方市場，轉為買方市場跡象愈來愈明顯，但部份賣方心態仍高。加上政府近期推出延長寬限期、還款期限等措施，雖然可紓解屋主短期財務壓力，但買方已經明顯縮手，出價保守。餘屋量大的區域，明年交易將由買方主導。
6.新成屋持續流入，原本2008年就是新成屋交屋年，但部分屋主還未認清房市的激烈轉變，預計明年對於價格可能不再高度堅持，加上持續有新成屋釋出，明年新成屋勢必對於成屋或預售市場造成排擠效應。
7.2009年下半年會比上半年好，今年下半年房市急速轉冷，造成買賣雙方對價格認知差距擴大，預期明年上半年經濟景氣仍在探底，加上房市需要時間去拉近買賣雙方對價格的認知差距，預估經歷半年時間的盤整，下半年房市交易應會較上半年熱絡。
8.內湖捷運線通車。串聯2大園區的捷運內湖線，帶動近年內湖房市價格飆漲，2009年中就要正式通車，屆時與捷運木柵線相連接，成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。
9.新興重劃區步入成熟期。近年房市火熱的重劃區，都陸續邁入開發成熟期，包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等，明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續交屋，台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區，可望進行開發推案，不過目前預售案房市轉冷，可能打亂開發商在重劃區推案腳步。
10.兩岸關係與政策成效檢視年。政府積極改善兩岸關係，今年已經達成兩岸直航的政策，明年則有遺產稅降為10%等重大政策，屆時對於國內經濟或房地產有正面效益仍有待觀察。

※個人感想
1.房地產就是一個循環性的商品，起起落落址差別在起伏的時間長短而已，所以以長期投資而言，還算是保值的商品，運氣好、眼光準，說不定還是個增值的商品。
2.鋼筋價格也是起起落落，不過比較不平的是鋼筋價格已經跌了一半，可是房價...，所以偶常跟客戶說房價與鋼筋...等的材料高低影響程度不大，所以鋼筋漲、房價就要跟著漲，這不是一個理由！
3.最近店裡成交了兩間7-11店面，代表不景氣的時代，還是有值得投資的商品，買方都是擁有幾千萬以上的實力，他們的眼光應該不比我們差吧！所以有興趣玩房地產的朋友，還是有寶可尋，可能比較辛苦罷了！
參考囉！
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