| 房地產廣告不實或引人錯誤 |
| 發表者：johnson 發表數：553 IP：118.170.88.* | 2008-10-13 18:35:07 |
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近月來，世界經濟發生重大變化，房地產業面臨嚴峻考驗，然而房地產業面臨最大危機是消費者的信任危機，惟有建立消費者信心，才是業者隨時隨地應嚴肅面對的，購屋糾紛頻傳就是房地產業無法讓消費者信任的病兆，很多是不實或引人錯誤的廣告所引起，常見的有下列八項： |
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| 回覆者：johnson 發表數：553 IP：114.46.153.* | 2009-08-25 09:05:51 |
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房價高低、建商好壞的省思 有些朋友對同地段房子的價格有高低似乎不太能理解個中道理！所以不管買屋或蓋房，價格成為第一個考慮的要點，我認為這也許是滿意度一直低落、糾紛頻傳的重要原因之一。也印證我長期的觀察：價值與價格是不同的概念及一分錢一分貨的不變道理！ 去年(2008)下半年至今，在台中市七期重劃區，豪宅的價格跌幅差異，正說明不管買房或蓋房，每家公司的內涵所顯示出的差異，其實是很明顯的。多數七期內所謂的豪宅房價跌愈三成，只有極少數公司的產品不僅沒有下跌，還一屋難求！ 何以致此？ 自然是供需關係使然！多數公司的產品品質普通缺乏內涵，求售多於欲購自然下跌；極少數公司的產品品質優異極富內涵，供給少需求卻強烈自然抗跌甚至上漲。 土地開發→規畫設計→營造施工→售服(社區經營)是一個社區或大樓開發的過程，每個環節都有差異，累積型塑出的整體格調及內涵差異就很大了。影響房價最大的因素是地段，我就從土地談起： 土地開發： 土地坐落的位置是影響房價最大的因素，由於土地分區的不同，建物的使用用途也受到相對的約束，同一地段同一地目、層次定位相當的產品比價才有意義。很多人對少數土地狂飆不能理解，其實物以稀為貴的道理在房地產是很明顯的，土地是唯一不能進口的東西，用一塊就少一塊！但是絕大多數土地稱不上稀有，所以並不會像少數土地如台北市的土地或台中七期或高雄美術館特區的土地那樣，易漲難跌！... 其他詳閱： http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=591114 |
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| 回覆者：johnson 發表數：553 IP：114.46.152.* | 2009-07-20 14:53:02 |
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很多朋友問我怎樣挑選好的住家產品？ 這張理想住家評估表是我在十幾年前所設計，雖然時光流轉，環境丕變，但還是適用大部分的購屋人參考！ 詳見 http://blog.sina.com.tw/4167/ |
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| 回覆者：yayado 發表數：12 IP：59.125.45.* | 2008-12-05 19:22:24 |
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因為我朋友住陸府的房子 所以我聽才知道 聽他說 陸府已經做社區總體營造做了十幾、二十年了 還有很多館定期辦活動 逢佳節也有特別活動 而且 陸府的服務很好 都會親自送什麼活動DM到家 這我真是第一次聽見了! 從沒聽過哪家建商這麼做的哩!! 而且 他們之前還有辦米勒、雲門舞集的講座 我朋友說 那間新蓋的美學館非常有設計感 而且很美 在裡面上課很享受 很貴賓級的禮遇哦! 我想 陸府應該可以算是台中最重視社區營造的優質建商了吧! 每次去找我朋友 聽他說一次 就更心動一次 真的很想買他們家的房子哩! |
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| 回覆者：johnson 發表數：553 IP：118.170.98.* | 2008-11-08 22:32:07 |
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長期以來，台灣的預售屋市場供需狀況多數是處於失衡的狀況下，除了台北市因為土地取得不易，供給沒有過剩外，其他多數區域確實是〝供過於求〞。 國人自有住宅擁有率高達八成五以上，加上少子化影響需求量增幅減少，所以銷售是個嚴酷的考驗！基本上，供需法則仍能解釋大部分房市現象，然而各式新型態行銷模式，卻也創造出一些新的房地產消費現象。新建案競爭非常激烈的情況下，如何從茫茫案海中脫穎而出，獲得消費者青睞，成了建商及代銷最重要的課題。 房地產是金額最高的民生必需品，廣告行銷之預算或費用也最高，有很多空間和彈性進行各式行銷與包裝： 一、 廣編特稿 您常看到的廣編特稿或廣告式節目，形式與內容採新聞報導方式處理的篇幅或影片，是透過傳遞知識、資訊的方式，來達到廣而告知的目的。這種形式還分直接與間接兩種：在平面媒體，直接式廣編稿形式類似新聞報導，但內容仍和個案特色環環相扣，內容仍會秀出建案的位置、電話等資訊。至於間接式，則幾乎不會看到任何建案的資訊；其內容不外乎強調當下的購屋置產趨勢潮流，或是哪些區域具有發展潛力等等。 直接式的廣編稿，仍可視其為個案廣告。至於間接式則可能是報紙業務單位為拉攏業者而籌劃的準報導，或是銷售單位本身規劃的一系列曝光造勢的一環。間接式使消費者一時之間不容易辨認，容易照單全收，更符合置入性行銷概念。 有些媒體為搶攻市場而規劃了種種形式的房產特刊，資訊性強，執行單位是編輯單位而非業務部門，但實質上仍具有強烈的行銷及業務意味。不可否認地，這種規劃，的確切中消費者想一次看到各類資訊的需求。這類例如房產周報的專刊，表面為資訊新聞，實則行宣傳之實。 二、創意包裝 將房市商品如同藝術品般，或融入特殊創意進行包裝，也是另一個房市行銷趨勢。 如配合捷運聯合開發案之特色的個案把接待中心搞得跟夜店一樣新潮時尚，而且還利用平面廣告大玩藝術創意。有的個案以名建築師、空間設計師、燈光設計師、藝術家結合，具藝術性的創意作品結合。有個案則直接請來海內外建築師，有大師級人物也有新銳建築師，連袂大玩設計規劃創意，設計出前衛具藝術風的建築作品，互相競逐。 有些所謂創意與產品關係微弱牽強，有的甚至沒甚麼關係！以建築為人所用的原始發韌檢視，這些包裝純是行銷手段，目的就是要賣房子，在房屋的人本思維上甚為缺乏，甚為可惜！ 三、異業結合 .................................... 餘詳閱 http://blog.sina.com.tw/johnson/ |
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| 回覆者：johnson 發表數：553 IP：118.170.81.* | 2008-11-03 15:06:36 |
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有哪些建設公司重視社區營造？ 十幾年前有位任職於當時國內最大建商的主管張先生向接班的第二代少主提議，公司應趁此機會提升公司服務內容的層次，不能停留在維修服務而已，碰了軟釘子以後，張先生為實現理想離職並開創了自己的公司，現在張先生的公司已因傑出的軟硬體服務成為當地人人稱道的好公司！ 建設公司若想做好社區營造，應該有所堅持，並提出可施行不輟的理念，這樣執行起來才有具體的方向，才能擬訂具體可行的計畫，也才可能使相關計畫獲得落實。 前文提到不超過十家建商有為購屋人考慮並輔導，且已有相當成效，這些公司多數位於中部，少數位於北部。 龍寶建設列舉二十二項服務內容，並成立名符其實的「客服」部，以「幸福生活的實踐家」自居，建立了良好的品牌形象。據了解，該公司的建案不必搭樣品屋，靠口碑相傳就能銷售一空，動作慢的客戶只好向隅等待了，在全台灣的建商中可以說無出其右者。 長安建設把客戶需求擺在第一位，並保證客戶滿意，購買以後使照取得之前，客戶若有任何不滿意，不需任何理由一律保證退屋的政策，也建立了人人稱羨的佳績，2001年台中市政府舉辦的優良公寓大廈第一、二名都是長安建設的作品，可見並非浪得虛名。 陸府建設自稱生機別墅的實踐家，並以社區大學引領社區營造進程，誠意落實生機別墅的承諾，深獲好評。 泛太建設強調參與式新社區經營，一方面呼應文建會所推動「社區總體營造」之精神；一方面則是跨越目前舊社區更新的模式，由新社區形成的源頭切入著手，鼓勵住戶主動參與規劃社造活動，公司則從旁協助，成效卓著。 昇捷建設以「與昇捷有約」提升昇捷社區大家庭的互動，時常舉辦定期與不定期的活動，聯絡社區感情，並提昇社區的生活品質，為該公司創造了優勢的品牌。 富廣建設以秧隄會館為基礎，提升社區人文活動，促進社區營造。 昌益建設也以昌益家族組建服務網絡，提升社區人文。 (若讀友知道哪家公司做得不錯的，歡迎告知) 遺憾的是，社區營造缺乏上市櫃建設公司的參與，很多營造施工有很高水準的建商也在猶疑之列，只把自家公司定位於「住屋的供給者」，不願或不敢踏入社區營造的第一步。 衡量一家建設公司的價值或形象，如果以商業觀點來看，房子蓋得不錯就對得起住戶，公司賺錢就能給股東交代，這是經營理念跟經營方向的問題。 然而為什麼有少數公司願意投入社區營造的領域？而多數公司不願、不敢、不能呢？ 想要進入社區營造的領域，對建商而言，確實有門檻的，而且是很高的門檻！ 龍寶建設張董事長回顧自己努力的過程時說，如果我沒把房子蓋好，把所謂的維修服務降到最低，客戶對我們沒信心之際，願意聽我大談特談「社區營造」嗎？到那個時候，「社區營造」只是空談罷了！ 因此，筆者認為在台灣誇過這門檻的建商本就不多（估計不會超過20%），加上絕大多數建商並不認為交屋後有保固服務以外的責任或理想，這就是我深以為憾的事情了！ 經營理念的意涵包括建商經營的方向、追求的目標、服務的理念、…不一而足；從其理念內容及形式大致可以得知其公司經營的方向及重心，不過有把經營理念公開訴求的公司，通常都說的很動人，落實與否卻常有很大落差，購屋人在購屋過程中若能用心了解，要做正確的選擇應該不是難事！ 經營理念良窳必須仔細評估真假，是否有落實；至於連經營理念都沒有的，比較接近「販厝ㄟ」，你能有什麼特別的期待嗎？ 我非常誠懇、嚴肅地呼籲：自認達到門檻的建商們，一起來吧！ 除了賺錢，也為您的客戶謀取最大利益及開啟真正的幸福生活，打開大門誇過門檻，協助您的客戶們社區營造吧！ 如果有需要，我會盡我所能協助您，不要再猶疑了！ 發表於 2008/11/03 09:40 AM http://blog.sina.com.tw/johnson/ |
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