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房價信心分數大跌 比SARS時還慘
發表者:Muda  發表數:124 IP:202.39.208.* 2007-11-28 17:03:28

房價信心分數大跌 比SARS時還慘
更新日期:2007/11/28 04:39  王莫昀/台北報導
 政策利多失靈,購屋消費信心明顯鬆動!財團法人國土規劃及不動產資訊中心昨日公布第三季台灣住宅需求動向報告,整體房價信心綜合分數跌破百分關卡,驟降至八十八分,創民國九十一年第二季調查以來新低,甚至低於SARS時的九○.八二分。


 「沒想到這次房價信心指數會跌這麼凶。」連負責這項調查的政大地政系教授張金鶚都感到意外。


 近來政府先後釋出四大都更、土增稅一生一屋等政策,但就昨日公布的第三季台灣住宅需求動向報告卻可看出,再多的房巿利多柴火,也無法讓房巿信心增溫。


 國土規劃及不動產資訊中心係接受經建會委託進行住宅需求動向調查,本來每季調查都是在經建會發布。但自從上季調查出房市反轉態勢確立後,經建會便停止再召開記者會,國土規劃及不動產資訊中心昨日首度自行公開調查結果,現場也沒有經建會官員列席。


 昨天公布第三季整體購屋者房價綜合信心分數,由上季較為樂觀的一○一分大幅下降至八十八分,持續第三季下修。


 調查也發現,民眾購屋負擔持續增加,象徵民眾購屋負擔的全國房價所得比,第三季達七.二倍,較第二季的六.九倍上升。其中,又以台北市的房價所得比九.九倍,位居各縣巿之冠;其次依序為台北縣的七.二倍、桃園縣市的六.七倍、台中縣市的六.四倍,以及高雄縣市的五.二倍。


 對於房價所得比最高的北巿房價何時向下修正,張金鶚指出,北巿因土地價格等支撐,下跌不易,但是並非沒有下跌的可能性,未來產品較無特色、區域地段不佳的個案,將是率先回軟。


 值得注意的是,捷運場站的交通便捷利多,現在似乎不再是支撐房價的萬靈丹。張金鶚指出,近來有不少購屋者反映部分捷運住宅規劃不佳,套房量大,動輒上千戶,且投資客持有量大,未來若房巿進一步下滑,投資客斷頭殺出,即使有交通利多,價格仍有可能向下修正。

回覆者:深入分析 發表數:124 IP:218.175.62.* 2007-12-07 18:39:05
雲端生活...
那麼多空屋都是有錢人買走了
然後都不住
還是新成屋
大樓產品這樣買的話
那些有錢人是買來折價等下跌的嗎
如果真的要講成雲端生活這樣
真的我也無話可說了

買房子的人還是多做功課
真相就會大白了
回覆者:好事多 發表數:492 IP:60.249.2.* 2007-12-07 18:14:58
我也同意這半年來景氣差很多,但也沒那麼悲觀!不過.....樓下大大也別越講越誇張....這種層峰族群少之又少!

這一兩年除了一般投資客購屋,其實也引出一批"自用投資客"來買屋,大家都對這兩年飆漲的物價感到不安與憂慮,我周邊有好幾個朋友及親戚也都投入這波列車(包括我在內)。

大家本來就都有家可住,買了之後有點半投資半自用心態,只是深怕過幾年物價腳步會追不上,及捷運沿線先卡位心態就先出手買了!.....不過已經繳了不少管理費倒是真的!......也或許幾年後漲幅一段了,若用不著也可以賣掉!

其實,空屋很多也要看看屋齡分布,是新屋空屋還是舊屋空屋,畢竟以前景氣大好時(民國72~86年景氣大好時蓋的房屋)也都是接近20~30年的老屋了,那種也算進去所謂房地產景氣好壞與空屋率評估,就有失參考性了!
回覆者:北屯區 發表數:1288 IP:59.125.31.* 2007-12-07 16:36:24
回覆 dwc 於 :2007-12-07 10:03:47 的發言內容

說的是.
不一定要天天住.我看不少人隔幾天來小住一下.當成行館.或收藏.

隔壁一戶家長也不來住.就只有小孩學生進駐..學區或就學方便吧..年紀輕輕就住七期..真是雲端之人喔

雲端生活本就應該如此
一般有錢的人,可能有好幾輛車,但是不一定天天開
再稍微有前一點的,就有好幾棟住家,但也不一定天天住
再再有錢一點的,就有好幾棟別墅,但是也不一定天天住

淡水河邊就有一棟別墅,裡面十六間房間,一個可以開party的六十坪宴會廳,但是一年只去住兩三天,忙的時候甚至一年到頭都沒去過。

更更有錢的,就有好幾艘遊艇,哪有空天天去開 ?
泡泡水也爽啊~

有錢到極點的,買個三五十架飛機有什麼問題 ? 再在停機棚也爽 ~




回覆者:牙牙 發表數:73 IP:218.175.55.* 2007-12-07 15:46:09
沒錯沒錯,我七期別墅的鄰居有四五戶都沒來住,也沒在賣,就空在那裡。您說那就是空屋嗎?
我也沒有每天在那哩!
回覆者:dwc 發表數:49 IP:211.20.185.* 2007-12-07 10:03:47
回覆 北屯區 於 :2007-12-07 02:55:03 的發言內容

蚊子館 ?
這是你個人單方面的認知

隨著社會M型化的趨勢越來越明顯
未來的住屋需求必定不同於以往
有錢人擁有幾棟屋
但並不一定天天住那邊
就像我有六七雙鞋子
但是不會天天穿六七雙鞋子出門一樣

說的是.
不一定要天天住.我看不少人隔幾天來小住一下.當成行館.或收藏.

隔壁一戶家長也不來住.就只有小孩學生進駐..學區或就學方便吧..年紀輕輕就住七期..真是雲端之人喔
回覆者:北屯區 發表數:1288 IP:121.254.100.* 2007-12-07 02:55:03
回覆 深入分析 於 :2007-12-06 20:47:13 的發言內容

今週刊寫的文章
好像是跟市場背道而馳
大家晚上四處去台中逛逛
看看一些新成屋
或是老成屋(蓋好1-2年多的)
看看空屋率有多高吧
猜也知道
價格高ㄍㄧㄥ在那邊
要賣得出去真的不容易
所以蚊子屋特多
總覺得雜誌的內容只適合台北市
其他縣市還是要回歸正常價格
不然一樣是空屋空屋空屋
永遠賣不掉

蚊子館 ?
這是你個人單方面的認知

隨著社會M型化的趨勢越來越明顯
未來的住屋需求必定不同於以往
有錢人擁有幾棟屋
但並不一定天天住那邊
就像我有六七雙鞋子
但是不會天天穿六七雙鞋子出門一樣
回覆者:深入分析 發表數:124 IP:218.175.62.* 2007-12-06 20:47:13
今週刊寫的文章
好像是跟市場背道而馳
大家晚上四處去台中逛逛
看看一些新成屋
或是老成屋(蓋好1-2年多的)
看看空屋率有多高吧
猜也知道
價格高ㄍㄧㄥ在那邊
要賣得出去真的不容易
所以蚊子屋特多
總覺得雜誌的內容只適合台北市
其他縣市還是要回歸正常價格
不然一樣是空屋空屋空屋
永遠賣不掉
回覆者:angelo 發表數:184 IP:61.57.242.* 2007-12-06 09:10:19
房市真相解密 全台首次餘屋大調查

十一月底經建會公布最近房價信心指數,竟跌破SARS低點水位,嚇壞房市消費大眾,然而在此同時,外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產,到底房市真相為何?《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據,為你理出最真切的景氣風向!

二○○七年第四季,對於台灣房地產而言,是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季,因為明明是同一個市場,卻呈現完全不同的兩種氛圍。

十一月底,由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐,顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一○一分,急降到八十八分,不但是連續第三季下修,更跌破○三年SARS期間創下的低點。頓時,走了四年的房市多頭,瞬間冰封,似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬!

但事實真是如此嗎?

█迷思一:人口負成長 需求不濟
真相一:家戶總數增加,一戶擁多屋

當前一般民眾對房市最普遍的疑慮,莫過於「台灣人口成長趨緩,甚至將逆成長,
加上房屋自有率高達八成,大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。

但據內政部統計,○一年至○六年期間,國內人口總數共緩增了四十五萬人,家庭戶數卻激增五十八萬戶,戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋,隨著不婚族、單親家庭劇增,以往三人成一戶的主流家庭形態,逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭,使得國內戶數越來越多。

戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是,這六年來,儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶,卻由於家庭戶數多了五十八萬戶,因此住宅餘絀數(編按:住宅總量減掉家庭戶數,為餘屋量的關鍵指標之一,數字越大,表示住宅越供過於求),已由六年前的二十四萬多戶,降至去年的近五萬戶。

雖然向來持偏空態度的莊孟翰,並未對房市下定論,但除了家戶總數增加,「一戶多屋」的時代來臨,再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查,目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三.六%,「因此,過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成,根本失真!」北區房屋首席總經理彭培業分析,若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭,以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口,國人房屋自有率其實應只有六成,購屋需求仍然很高。

另外,調查顯示,台灣平均換屋期為十一.四年,也就是說,十一年前買房的族群,已面臨換屋需求,而推回到十多年前,正值台灣八六年到九五年的房市大多頭,當時起建的住宅約為一百萬戶,若以換屋比率為三成推估,亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。

「看房市需求,不能再用二十年前的老觀念了!」北京建設董事長楊振宗說,儘管台灣人口減少,但家戶總數不減反增,加上一戶多屋的購屋效應,住宅需求反而與日俱增!

█迷思二:建商狂推案 財務吃緊
真相二:建商體質健全,銷售順暢

除了需求,建商近年豪情推案,導致供給過多,則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今,以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現,這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶,但截至今年第三季已去化三十九萬戶,亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存,餘屋率只有一○.九%。

「與十年前相比,這次多頭波段的推案量還不到一半,而一成餘屋率,和上一波高達三成慘狀,簡直小巫見大巫!」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗,對於當下房市的供需體質,信心滿滿。

至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿,造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓,仍讓市場記憶猶新,導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商,是否也將重蹈崩盤的老路?但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現,新建商不但推案大致銷售順暢,財務槓桿也維持在合理範圍。

而近幾年市場上普遍認為,房市北熱中溫南冷,尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振,但事實上,全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。

「高雄市四年來餘屋量不到七千戶,加上近年來有效執行總量控管,推案量已由三年前的一萬八千多戶,銳減為不到四千戶,以高雄市每年去化一萬戶的數量來看,明年還可能供不應求呢!」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴,「別再說高雄餘屋過多了!」

然而,向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題,數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊,認為目前房市投資客過多,尤其今年以後,交屋潮湧現後,將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。

█迷思三:新成屋湧出 投資客斷頭
真相三:投資比率不高,房價持穩

然而經建會調查顯示,今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九.九%,不
如市場上傳言的三到四成,顯見,投資客風險,並未如想像中的嚴重。

至於房價,由全台新推案每戶平均總價來看,每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元,再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高,其次調查顯示,目前房屋平均議價空間僅為九.五%,也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。

「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了!」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據,堅定地下了總結。而展望未來,郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念,點出未來房價「易漲難跌」的風向。他認為,台灣政治最紛亂的時期已過,未來無論誰當家,三通應該指日可待,只差執行時程了,這也是促使法人逆勢操作,紛紛加碼房地產的原因;而通膨加劇,將使有錢人投資房地產意願更高,再度推升市場買氣。

█底部支撐強勁 居高仍得審慎

不過,雖然由科學數據看來,台灣房市體質堪稱健全,但值此高檔震盪之際,莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為:「房市居高宜謹慎!」莊孟翰提醒,由於現階段的高房價,多由豪宅市場撐起,景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判,因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場,才能窺知原貌。

對此張金鶚更進一步提出警示,目前在房價攀高的壓力下,普羅大眾購屋負擔過重,以全台房價所得比來看,即由今年第二季的六.九倍增至七.二倍,而台北市更達九.九倍,亦即要十年不吃不喝才買得起房子,因此高房價,恐怕只是「虛胖」而已。

其次,繼卡奴後,再加上美國次級房貸風暴,銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出,各銀行進行房貸放款時,會加強檢視客戶償債、還款能力,更緊縮貸款成數,這將使不少民眾因貸不到款,最後以解約收場。

機會永遠留給有準備的人。對聰明人而言,無論空頭或多頭,都得用最理性、最科學的方法判斷後市,而不會在人云亦云的混沌市場中,成為趨勢判斷錯誤的犧牲者,徒增個人的遺憾與懊惱。


(本文轉載自《今周刊》572期,更多精采文章請見《今周刊》)
回覆者:AA 發表數:559 IP:123.194.8.* 2007-11-30 23:27:45
回覆 北屯區 於 :2007-11-28 20:08:07 的發言內容

SARS到現在,房價大漲三倍,當時房價信心指數90分

目前房價信心指數八十八

所以怎麼說呢 ?

代表房價三年後會漲三倍 ? 四倍 ? 十倍 ? 二十倍 ? 還是一百倍 ?


最典型的假多頭代表,只會出一張嘴,行動買屋都沒有。


建商都用一些老招。
可憐消費者小心繼續被騙

賣不出去價格也要開高,要開高,預售屋要開高。
不開高,怎麼掩護週年屋出貨。
怎能製造熱烈假象


不能跌,不能跌,開價不能跌。
開價跌了同業會幹x,開價跌了會造成恐慌。

要出幾折,進房來談。


建商一承認房價會跌,就沒人會買了
所以死不承認而已,

不過有錢的是大爺,現在稀少的買方非常珍貴,
慢慢看、隨便殺、冷處理、砍5折![IMG]38[/IMG

房租多付一年無所謂:
1.到時跌價後的成交價讓你倒賺更多!
2.剩餘的貸款金額也跟著變少,利息錢也更省。
連本帶利一起賺回來。
[]
回覆者:秘密 發表數:44 IP:210.69.128.* 2007-11-29 14:53:33
回覆 深入分析 於 :2007-11-28 20:14:50 的發言內容

景氣會循環的
高低起伏
現在是高點要準備向下
不是再漲幾倍的
房價還是會緩慢的降下來
不像年初年中時
一堆人還一直喊好
現在結果大家也看到了
喊的高歸高
買氣實在是很差
買方不願買
房價自然要下跌

我投你一票..
上次反駁你股市不會升破萬點..
這次事實證明.空頭壓境
已無萬點的可能..
幸會幸會
N年後多頭再見
回覆者:果然翁 發表數:309 IP:125.233.243.* 2007-11-29 14:31:35
中部房市在連走四年多頭、漲幅偏高,加上立委與總統大選陰影下,第三、四季交投清淡。鄉林不動產研究室昨(廿八)日分析指出,目前還能維持高銷售成數的個案,進場客戶主要以自住型者為主;且產品鎖定為今年完工的新成屋,價位約在十八至二十一萬元間,較易去化。


 鄉林不動產研究室調查指出,目前一般預售案的一週來客數如能保持在二、三十組,表現已難能可貴,原因為大選因素作祟,讓購屋者存在不確定感。在投資客裹足不前,只能靠自住型消費者力撐場面。


 鑑於市場交易氣氛清淡,中部地區已有建商開始抽廣告,減少行銷費用,準備長期抗戰,欲等大選後再伺機而動,因此可預見的是在未來幾個月內,大量的房地產廣告將被競選廣告所取代。部分建商已開始利用這段銷售淡季期間,舉辦員工出國旅遊或教育訓練,來補辦過去因忙於推案未辦的活動;至於大型建商,則利用此時加緊獵地,因整個搶地動作趨緩,反而有機會買到便宜的好地。

回覆者:台中人 發表數:152 IP:61.225.192.* 2007-11-29 10:52:06
回覆 The Profes 於 :2007-11-29 08:13:29 的發言內容

盡力氣唱衰,然後暗中選貨買進。

這和

盡力氣唱旺,然後暗中選貨出售是一樣的兩面手法。

最怕景氣不上也不下,這樣就沒錢賺了!

我認同

而且本來就有一些人永遠在看房子,但永遠買不了房子,不是錢不夠,而是想太多負面的事情而影響正確判斷

事實上,貨幣貶值是舉世皆然的事情,包括歐元看來強勁,但事實上他也在貶值,只是比美元緩慢而已

有土斯有財,在大家都不看好的時候才是買點
而且可以趁機砍到好價錢

不必怕砍太低變澳客,沒成交而已啦
回覆者:The Profes 發表數:711 IP:125.225.70.* 2007-11-29 08:13:29
盡力氣唱衰,然後暗中選貨買進。

這和

盡力氣唱旺,然後暗中選貨出售是一樣的兩面手法。

最怕景氣不上也不下,這樣就沒錢賺了!
回覆者:The Profes 發表數:711 IP:125.225.70.* 2007-11-29 07:26:15
回覆 深入分析 於 :2007-11-28 20:14:50 的發言內容

景氣會循環的
高低起伏
現在是高點要準備向下
不是再漲幾倍的
房價還是會緩慢的降下來
不像年初年中時
一堆人還一直喊好
現在結果大家也看到了
喊的高歸高
買氣實在是很差
買方不願買
房價自然要下跌

那可不一定。大家都不看好時,買點就近了。當然好物件,好建商,好地點還是重點。

房市就像股市,沒膽的人始終無法決定何時進場。

我鄰居的好友聽說七年前看房子看到現在都還未買成,房市低迷時怕會更壞,價格會更低;房子開始漲時又怕是假訊號,所以一直觀望,到現在還是一無所有。

房市還有一個像股市的特點,那就是在繁榮期,好壞齊漲,雖程度不同,但在盤整和非繁榮期,好的抗跌或愈好,壞的則愈壞。像由鉅、聯聚品牌的這種豪宅,不要想你能撿到便宜貨。 一年後,優質豪宅增值;而普通豪宅則可能跌價。
回覆者:深入分析 發表數:124 IP:218.175.51.* 2007-11-28 20:14:50
景氣會循環的
高低起伏
現在是高點要準備向下
不是再漲幾倍的
房價還是會緩慢的降下來
不像年初年中時
一堆人還一直喊好
現在結果大家也看到了
喊的高歸高
買氣實在是很差
買方不願買
房價自然要下跌
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